Цели и порядок проведения технической экспертизы

Эффективное осуществление операций купли-продажи объекта недвижимости невозможно без исчерпывающих сведений о его техническом состоянии, в том числе и инженерных систем.

В процессе эксплуатации зданий вследствие различных причин происходят физический износ строительных конструкций, снижение и потеря их несущей способности, деформации как отдельных элементов, так и здания в целом. Для разработки мероприятий по восстановлению эксплуатационных качеств конструкций, необходимо проведение их обследования (технической экспертизы) с целью выявления причин преждевременного износа, понижения их несущей способности. Физический износ должен учитываться при определении стоимости недвижимости.

Обследования зданий и сооружений должны выполняться специализированными организациями. Результатом технической экспертизы является Отчет или Заключение о техническом состоянии объекта, в котором, как правило, указывается перечень требуемых ремонтно-восстановительных мероприятий.

Целью технической экспертизы может являться:

– оценка условий эксплуатации конструкций;

– оценка параметров микроклимата и энергоэффективности;

– выявление причин и степени повреждения конструкций с установлением опасности для людей и оборудования;

– определение работоспособности конструктивных элементов и здания в целом с учетом выявленных повреждений;

– прогнозирование изменения уровня работоспособности конструкций;

– разработка мероприятий по восстановлению работоспособности конструкций;

– установление возможности и условий проведения перепланировки или реконструкции;

– определение возможности приложения дополнительных нагрузок;

– установление возможности изменения назначения здания или отдельных помещений;

– оценка стоимости требуемых ремонтно-восстановительных мероприятий.

Стадии реконструкции объекта:

1. Обследование (техническая экспертиза).

2. Разработка проекта реконструкции.

3. Получение разрешение на выполнение строительных работ.

4. Выполнение строительных работ.

Порядок проведения технической экспертизы:

– устанавливается цель экспертизы на основании требований собственника или инвестора;

– изучаются исходные данные: проектная документация (находится у подрядной строительной организации, проектной организации, собственника), технический паспорт, акты технического осмотра, устная информация эксплуатационных служб, собственников здания;

– проводится предварительное (визуальное) обследование здания;

– составление обмерных чертежей (планы, фасады, разрезы и др.);

– проводится инструментальное обследование здания;

– лабораторные исследования свойств и прочностных характеристик конструкционных материалов;

– выполняются поверочные расчеты поврежденных, особо нагруженных конструкций;

– составляется технический отчет или заключение о техническом состоянии здания.

Предварительное (визуальное) обследование.

Основной задачей предварительного обследования здания является определение общего состояния строительных конструкций и производственной среды, определение состава намечаемых инструментальных работ.

Состав работ по предварительному обследованию включает:

– общий осмотр объекта;

– общие характеристики объемно-планировочного, конструктивного решений и систем инженерного оборудования;

– уточнение уровня нагрузок и зон возможной перегрузки конструкций (чаще всего перекрытий) – устройство складских помещений, залов, новые полы поверх старых, мусор;

– уточнение условий эксплуатации конструкций и частей здания: зоны воздействия атмосферных и техногенных факторов;

– для промышленных зданий установление особенностей технологии производства с точки зрения их воздействия на строительные конструкции;

– оценка гидрогеологических условий участка и общие характеристики грунтов оснований; сейсмичность площадки (по данным инженерно-геологических изысканий);

– изучение материалов ранее проводившихся на данном объекте обследований производственной среды и состояния строительных конструкций;

– изучение материалов по ранее проводившимся работам по ремонту и усилению и восстановлению эксплуатационных качеств строительных конструкций;

– составляется программа инструментального обследования объекта.

Детальное инструментальное обследование имеет основной целью сбор данных для выполнения поверочных расчетов конструкций и уточнения нагрузок). Состав работ:

– определение геометрических размеров строительных конструкций;

– определение геометрических параметров повреждений строительных конструкций;

– установление параметров армирования и прочности бетона (неразрушающими методами) железобетонных конструкций;

– установления параметров армирования каменных конструкций;

– установление степени коррозии стальных конструкций и арматуры;

– установление степени биокоррозии каменных и деревянных конструкций;

– установление степени морозного и иного разрушения каменных и железобетонных конструкций;

– установление расположения, глубины и ширины раскрытия трещин в железобетонных и каменных конструкциях;

– определение прогибов элементов перекрытий;

– установление прочности нормального сцепления в каменной кладке;

– определение состава перекрытий и покрытий (для уточнения нагрузок);

– определение влажности каменой кладки и древесины (приборами).

Объем инструментальных работ должен обеспечить набор исходных данных для проведения поверочных расчетов строительных конструкций.

Лабораторные исследования включают:

– определение прочности бетона, раствора, кирпича и древесины по отобранным образцам;

– определение влажности, плотности, теплопроводности материалов;

– определение прочности арматуры на разрыв;

– определение морозостойкости, влагонепроницаемости бетона.

Поверочные расчеты заключаются:

– проверка прочности и жесткости отдельных конструкций и узлов с учетом имеющихся повреждений, фактических прочностных параметров материалов и фактических нагрузок;

– динамические расчеты: проверка сейсмостойкости здания в целом.

1.2. Термины и определения

Обследование (техническая экспертиза) – комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов недвижимости и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления.

Дефект – отдельное несоответствие конструкций какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документом (СНиП, ГОСТ, ТУ, СН и т.д.).

Повреждение – неисправность, полученная конструкцией при транспортировании, монтаже или эксплуатации.

Текущий ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания и сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

В соответствии с п. 8.5 СНиП 10-01-94 “Система нормативных документов в строительстве. Основные положения”, на существующие здания и сооружения, запроектированные и построенные в соответствии сранее действовавшими нормативными документами, вновь разрабатываемые документы не распространяются. То есть при текущем или капитальном ремонте допустимо отступление от требований введенных позже норм (например, по теплотехнике, сейсмостойкости).

Реконструкция здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания.

При реконструкции конструктивные и эксплуатационные параметры зданий должны быть приведены в соответствие с требованиями действующих СНиП и СП, в частности СНиП II-7-81* “Строительство в сейсмических районах”, СНиП 23-02-2003 “Тепловая защита зданий”.