Принципы оценки реальных инвестиций

Первая группа принципов оценки дает возможность инвестору получить представление о ценности объекта инвестирования:

а) принцип выгоды — вкладывая инвестиции в основные фонды, необходимо определить, насколько этот объект будет ему полезным. При этом выгода будет определяться возможностью ее использования для увеличения прибыли.

б) принцип замещения означает, что наибольшая стоимость объекта недвижимости не может превышать наименьшую стоимость приобретения другого объекта с подобной выгодой;

в) принцип ожидания — дает возможность определить текущую стоимость будущих доходов и выгод, полученных в результате использования объекта реальных инвестиций.

Вторая группа принципов характеризует факторы, непосредственно влияющие на оценку всех средств производства: земли, зданий, сооружения, оборудования и т. д.

а) принцип экономической величины ( оптимальный размер объекта собственности) - получение оптимальной прибыли от использования объекта зависит от его экономической величины. Например, земельный участок, на котором находится объект собственности, по своим размерам превышает величину, необходимую для функционирования этого объекта, следовательно, владелец объекта заплатил лишнюю сумму при приобретении участка или платит большую арендную плату за его использование. В любом случае это снижает доход.

б) принцип определения влияния колебания величины доходов на стоимость объекта собственности — этот принцип означает, что в меру прироста ресурсов к основным факторам производства темп роста чистых доходов будет увеличиваться до некоторой точки, начиная с которой доходы растут замедленными темпами. Это замедление проходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем расходы на добавленные ресурсы.

в) принцип оценки сбалансированности разных факторов производства — это означает, что любому типу землепользования должно отвечать оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость земли и объекта стоимости, на котором он находится.

г) принцип оценки остаточной производительности земли — это означает, что земля имеет остаточную производительность, которая может быть определена как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты труда, капитала и предпринимательской деятельности. Величина остаточной производительности земли определяется ее местонахождением.

Третья группа включает принципы, характеризующие влияние внешней рыночной среды на стоимость объектов реального инвестирования.

а) принцип зависимости — заключается в том, что стоимость объекта собственности в значительной степени обусловлена его местонахождений, а также наличием развитой инфраструктуры, возможностью установления экономических связей с владельцами других объектов собственности, наличием квалифицированной рабочей силы, экологической ситуации и тому подобное.

б) принцип соответствия — означает, что любой объект должен отвечать нормативным, архитектурным и рыночным стандартам, принятым в этом регионе.

в) принцип спроса и предложения— этот принцип означает, что при наличии сбалансированного спроса и предложения рыночная цена как правило отображает стоимость производства объекта реальных инвестиций. Превышение рыночной цены объекта над стоимостью его производства стимулирует создание новых объектов до тех пор, пока не наступит равновесие.

г) принцип конкуренции - наличие конкуренции приводит к тому, что когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый
для оплаты факторов производства, то на нем заостряется конкурентная борьба, в следствие чего наблюдается снижение среднего уровня чистых доходов. Следовательно, в конечном результате это существенно влияет на оценку объектов.

д) принцип изменения стоимости — изменение стоимости объектов недвижимости является постоянным процессом, который обусловливается не только их физическим износом, но и другими факторами, в частности, изменением стоимости сырья, осуществлением новой техники, изменения демографической ситуации и т.д. Таким образом, эти и другие факторы могут изменять полезность объекта недвижимости и его собственности.

Синтезом всех рассмотренных выше принципов оценки стоимости объектов реального инвестирования является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Среди всех возможных вариантов реального инвестирования должен быть выбран тот, который:

- физически выполним;

- обоснован;

- имеет реальное финансовое обеспечение;

- приводит к наибольшей стоимости земельного участка, на котором размещен объект.

Вкладывая свои средства в основные фонды, инвестор должен сделать их оценку по полной первоначальной или по переоцененной стоимости.

Первоначальной оценкой основных фондов является стоимость их приобретения либо создания. Первоначальная стоимость зданий и сооружений определяются по сметной стоимости на момент введения в эксплуатацию.

Оценка по переоцененной стоимостью основных фондов (с учетом индексации) устанавливается министерством экономики и министерством финансов вместе с фондом государственного имущества Украины. В Украине она осуществляется ежегодно после отчетного года состоянием на 1 января в следующем году.

Оценка по остаточной стоимости основных фондов с учетом износа. Такая оценка основных фондов осуществляется с учетом амортизации за текущий период.

В свою очередь, амортизация — это систематическое распределение амортизируемой стоимости необоротных активов в течение срока их полезного использования (эксплуатации). С учетом амортизации определяются такие виды стоимости основных фондов:

Амортизационная стоимость – это первоначальная или переоцененная стоимость необоротных активов, уменьшенная на сумму ликвидационной стоимости.

Ликвидационная стоимость – это сумма, которую предприятие ожидает получить от реализации необоротных активов по окончанию срока полезного использования.

Срок полезного использования – это ожидаемый период времени, в течение которого необоротные активы будут использованы предприятием или с их использованием будет изготовлен ожидаемый объем продукции.

Оценивая основные фонды, инвестор должен определить степень эффективности их использования.