Под шиномонтажную мастерскую.

ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АУДИТА

Россия, Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Космонавтов 39-156Н

____________________________________________________________________________

                                                                        

 

«Утверждаю»

                                                                                 Директор ООО «Центр

                                                                                      оценки и аудита»

                                                                                        _____________ Голощапов В.А.

 

ОТЧЁТ № 50/9-23/03

 

об оценке рыночной стоимости эталонного земельного участка

3 группы земель промышленности, расположенного в полосе отвода автомобильной дороги на территории Республики Хакасия, Орджоникидзевского района, с западной стороны села Копьево, справа от дороги Ачинск-Абакан, за АЗС СПК «Вариант», находящегося у предпринимателя Баженова А.П. в аренде

Под шиномонтажную мастерскую.

 

 

ИСПОЛНИТЕЛЬ: ООО «Центр оценки и аудита», лицензия №000619

                                     Министерства имущественных отношений РФ.

 

г. Абакан

12 ноября 2003 год

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ..................................................................................... 3

1.1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.................................................................................................................................................................... 3

1.2. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ.................................................................................................................................... 3

1.3. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ................................................................................ 4

1.4. СВЕДЕНИЯ О СПЕЦИАЛИСТАХ, УЧАСТВУЮЩИХ В РАБОТЕ.................................................................................. 4

1.5. ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ, В РАМКАХ КОТОРЫХ ПРОИЗВЕДЕНА ОЦЕНКА И СОСТАВЛЕН ОТЧЕТ 5

1.6. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ................................................................................... 5

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И ТЕРМИНОЛОГИЯ, ПРИМЕНЯЕМАЯ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ       6

3. ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ...................................................................................................................................... 8

4. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА И УЧАСТКА................................................................................................. 9

4.1. АНАЛИЗ ГЕОГРАФИЧЕСКИХ И КЛИМАТИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ................................................................................ 9

4.2. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РЕГИОНА..................................................................................... 10

4.3. ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ УЧАСТКА ПОД ШИНОМОНТАЖНУЮ МАСТЕРСКУЮ......................... 13

5. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ УЛУЧШЕНИЙ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ОЦЕНИВАЕМОМ ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ....................................................................................................................................................................................................................... 14

6. АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЛИ В РЕГИОНЕ................................................................................................................................... 14

7. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.............................................. 16

8. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ............................................................................................................ 17

8.1.  МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ....................................................................................................................................... 17

8.2.  МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ......................................................................................................................................................... 18

8.3.  МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ................................................................................................................................................ 20

8.4.  МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ................................................................................................... 20

8.5.  МЕТОД ОСТАТКА................................................................................................................................................................ 21

8.6.  МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ................................................................................................ 22

9. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ ОСТАТКА.............................. 23

9.1. СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА УЛУЧШЕНИЙ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ..................... 23

9.1.2. АНАЛИЗ ИЗНОСА................................................................................................................................................................. 24

9.1.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА С УЧЕТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА........................................ 26

9.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.............................................................. 26

9.2.1. РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА............................................................................ 27

9.2.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ............................................................................................................. 28

9.2.3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 29

9.3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА................................................................................. 29

9.3.1. РАСЧЕТ ТРЕБУЕМОЙ ВЕЛИЧИНЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА........................................................................... 30

10. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ........................................................................................................................................ 30

ПРИЛОЖЕНИЯ...................................................................................................................................................................................... 31

 

КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ

 

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

 

Заказчик (генеральный подрядчик):   Юридический адрес Заказчика:   Собственник объекта:   Оцениваемые права:     Основание для оценки:   Цель оценки:   Назначение оценки:   Состав оцениваемого объекта:                              Месторасположение объекта:   Дата определения стоимости:   Дата проведения оценки:   Дата осмотра объекта:   Дата составления отчета:   Балансовая стоимость объекта:   Рыночная стоимость объекта:

Филиал ФГУП «ФКЦ «Земля» «Пермский кадастровый центр» (ФГУП «ФКЦ «Земля» «Пермский КЦ»   614022, г. Пермь, ул. Веры Засулич, 47   Республика Хакасия   Оцениваемый земельный участок, на котором расположены улучшения шиномонтажной мастерской, предоставлен гражданину Российской Федерации предпринимателю Баженову Андрею Павловичу на правах аренды, на основании Постановления Муниципального образования Копьевского Сельского совета Орджоникидзевского района от 13 февраля 2002 года №4. Оценка выполнена исходя из допущения о наличии прав собственности на объект оценки и отсутствия каких-либо обременений.   Договор № 50/9 от 1 сентября 2003 года   Определение рыночной стоимости земельного участка   Результат настоящей оценки может быть использован для целей кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения вне черты поселений.   Земельный участок с под улучшениями СТО, площадью 300 м2     Республики Хакасия, Орджоникидзевский район, с западной стороны села Копьево, справа от дороги Ачинск-Абакан, за АЗС СПК «Вариант»   5 ноября 2003 года        с 5 ноября 2003 года по 12 ноября 2003 года   5 ноября 2003 года   12 ноября 2003 года   Нет данных   124000 рублей

СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ

 

       Мы, как оценщики, выполнявшие данную работу, подтверждаем на основании наших знаний и убеждений, что:                         

- утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;      

- анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются нашими личными, независимыми и профессиональными анализом, мнениями и заключениями;                                                                                                                                                                                                                     

- у нас не было текущего имущественного интереса иотсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте, и у нас отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства (кроме обязательств по настоящему Договору) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом;

- оплата наших услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;                                  

- оценка была проведена, а Отчёт составлен в соответствии со «Стандартами профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества» (СТО РОО 21-01- 95), а также ГОСТ Р 51195.0.01-98, ГОСТ Р 51195.0.02-98 и Государственными стандартами РСО.

- нами была произведена персональная инспекция оцененного объекта;

- расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.

 

ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Оценка рыночной стоимости объекта включает в себя следующие этапы:

1. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона и района расположения объекта.

2. Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём личного осмотра оценщиком объекта оценки, интервью с владельцами. Был проведен также анализ цен предложения на рынке аналогичных объектов недвижимости.

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод делается на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, физической, экономической и юридической возможности, типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

4. Применение методов оценки объекта: на основании данных о результатах осмотра объекта, а также после изучения всей информации, относящейся к оцениваемому объекту, выполняется последовательный ряд шагов по определению рыночной стоимости. Он осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих на рынок недвижимости.

Процесс оценки заключается в сборе и обработке полученных данных.

При определении стоимости собственности обычно используют три основных подхода:

* затратный подход;

* рыночный подход;

* доходный подход.

Каждый из этих подходов при правильном их применении приводит к близким значениям рыночной стоимости объекта оценки. В реальных условиях для глубокого применения каждого из подходов оценщику обычно не хватает исходных данных. Поэтому достоверность примененных подходов различна, и окончательная рыночная стоимость объекта устанавливается после взвешивания достоинств и недостатков каждого подхода.

5. Заключение оценщика о стоимости: заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта.

Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет,

насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка. Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

6. Подготовка отчета об установленной стоимости:  на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде повествовательного отчета.

 

Промышленность.

В январе-июне 2003 года промышленностью Республики Хакасия произведено продукции (работ, услуг) основного вида деятельности в действующих ценах на 9300,5 млн. рублей, что на 8,4% больше уровня января-июня 2002 года. Основная часть всей выпускаемой промышленной продукции приходится на долю крупных и средних промышленных предприятий (91,1%). По-прежнему сохраняется монопрофильный характер отраслевой структуры промышленного производства, а именно: 71,8% от всего объема продукции, производимого на крупных и средних промышленных предприятиях, приходится на долю цветной металлургии электроэнергетики.

В первом полугодии 2003 года в девяти отраслях промышленности (из двенадцати) наблюдался прирост производства продукции по сравнению с январем-июнем 2002 года, наиболее значительный – в топливной (53,4%), черной металлургии (14,2%), лесной и деревообрабатывающей (9%) промышленности. Снижение объемов производства допущено в промышленности строительных материалов, микробиологической, мукомольно-крупяной и комбикормовой отраслях. В январе-июне 2003 года объем производства промышленной продукции превысил объем отгруженной за этот же период продукции на 6,2%.

Крупными и средними предприятиями и организациями всех отраслей экономики республики произведено потребительских товаров на 722,4 млн. рублей. Индекс производства потребительских товаров в январе-июне 2003 года по сравнению с январем-июнем 2002 года составил 109,9%. Основной удельный вес в структуре потребительских товаров занимают пищевые продукты – 63%, на долю вино-водочных изделий и пива приходится 24%, непродовольственных товаров – 13%.

Сельское хозяйство.

Площади посевов сельскохозяйственных культур под урожай 2003 года составили 236592 гектара и снизились в хозяйствах всех категорий по сравнению с прошлым годом на 17,1%. Зерновых и зернобобовых культур посеяно на площади 109062 гектара, или 76,6% к севу 2002 года, картофеля – 18036 гектаров, овощей – 5162 гектара, или 99,9% и 100,9% соответственно к севу 2002 года.

На 1 июля 2003 года по сравнению с соответствующей датой 2002 года в хозяйствах всех категорий возросло поголовье свиней на 35,6%, поголовье птицы – на 9,4%, численность крупного рогатого скота сократилась на 2,1%, овец и коз – на 13,4%. За первое полугодие 2003 года всеми сельхозтоваропроизводителями произведено мяса 13,2 тыс. тонн, или 115,8% к уровню производства мяса в первом полугодии 2002 года, молока – 60,7 тыс. тонн, или 100,5%, яиц – 48,6 млн. штук, или 90,3%.

Средний удой молока от одной коровы по сельскохозяйственным организациям республики в январе-июне увеличился на 98 килограммов по сравнению с январем-июнем 2002 года и составил 1170 килограммов; в среднем на одну курицу-несушку получено 128 яиц.

Потребительский рынок.

В январе-июне 2003 года населению продано потребительских товаров через все каналы реализации на 4481 млн. рублей, что составляет 116,6% к уровню аналогичного периода прошлого года. Оборот розничной торговли по формам проявления характеризуется следующими данными: 53,4% приходится на долю торгующих организаций, 46,6% составляет продажа товаров на рынках. В структуре оборота розничной торговли основной удельный вес занимают продовольственные товары (50,7%). По состоянию на 1 июля 2003 года на предприятиях торговли имелось товарных запасов на 28 дней торговли. Организациями общественного питания в январе-июне 2003 года реализовано продукции на 250,4 млн. рублей, или на 19,4% больше, чем за соответствующий период 2002 года.

В январе-июне 2003 года оборот оптовой торговли организаций всех отраслей экономики с учетом неформальной деятельности составил 2864,2 млн. рублей, что в товарной массе на 4,9% меньше, чем в январе-июне 2002 года. Оптовая продажа на 71% формировалась организациями оптовой торговли (включая субъекты малого предпринимательства).

Объемы платных услуг населению через все каналы реализации в январе-июне 2003 года оценивался в 1622,9 млн. рублей, что в сопоставимых ценах на 5,3% ниже уровня соответствующего периода 2002 года. В структуре платных услуг населению преобладающий удельный вес приходится на долю коммунальных (20,6%), транспортных (18,8%), бытовых услуг (16,5%). Физическими лицами оказано населению 10,4% от всего объема платных услуг.

Финансы.

За январь-май 2003 года, по данным министерства финансов и экономики Республики Хакасия, консолидированный бюджет исполнен по доходам в сумме 2019,3 млн. рублей, по расходам – 1925,6 млн. рублей. Превышение доходов над расходами составило 93,7 млн. рублей. В структуре доходов удельный вес налоговых поступлений составил 62,5%, неналоговых доходов – 4,1%, безвозмездных перечислений – 31,8%. В структуре расходов консолидированного бюджета 55,1% от общей суммы расходов направлено на социально-культурные мероприятия, 14,4% - на поддержание отраслей и отдельных субъектов экономики, 13,2% - на государственное управление и правоохранительную деятельность.

За январь-май 2003 года крупными и средними предприятиями и организациями различных отраслей экономики (без субъектов малого предпринимательства, страховых, бюджетных организаций и предприятий сельского хозяйства) получен положительный сальдированный финансовый результат 420,1 млн. рублей.

Цены.

С января по июнь 2003 года цены на товары и услуги на потребительском рынке Республики Хакасия выросли на 4,5%, в том числе на продовольственные товары – на 5,2%, непродовольственные товары – на 1,5%, платные услуги населению – на 8,3%.

Наиболее значительное повышение цен с начала 2003 года среди продовольственных товаров отмечено на муку (22%), хлеб и хлебобулочные изделия (9,1%), крупу и бобовые (15,4%), овощи (74,6%). Алкогольные напитки подорожали на 11%. Среди непродовольственных товаров наибольший прирост цен отмечен на печатные издания (5,7%), медикаменты (7,5%), ковры и ковровые изделия (4,3%), электротовары (4,2%).

На повышение цен и тарифов на платные услуги населению повлияло главным образом повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги (14,7%), услуги пассажирского транспорта (8,1%).

Стоимость минимального набора продуктов питания, рассчитанного по среднероссийским нормам потребления, на конец июня 2003 года составила 1115,87 рубля.

Занятость населения.

В органах государственной службы занятости населения Республики Хакасия в качестве безработных официально зарегистрированы на конец июня 2003 года 9,4 тыс. человек, что на 7,5% больше, чем на конец июня 2002 года. Пособие по безработице назначено 7,9 тыс. человек. Заявленная предприятиями потребность в работниках на конец июня 2003 года составила 2,8 тыс. человек. На одну заявленную вакансию претендовали примерно 3 официально зарегистрированных безработных.

На крупных и средних предприятиях республики в январе-мае 2003 года работали 144,5 тыс. человек. Средняя начисленная заработная плата работников крупных и средних предприятий в январе-мае 2003 года составила 4983,2 рубля и возросла по сравнению с январем-маем 2002 года на 959,3 рубля, или на 23,8%. Реальная заработная плата в январе-мае 2003 года по сравнению с январем-маем 2002 года увеличилась на 10,6%.

На 1 июля 2003 года предприятия и организации республики по кругу наблюдаемых отраслей экономики имели задолженность по заработной плате на общую сумму 139,4 млн. рублей. Задолженность из-за отсутствия финансирования из бюджетов всех уровней составила 6,9 млн. рублей, в том числе из федерального бюджета – 0,3 млн. рублей.

Транспорт.

Объем перевозок грузов предприятиями всех видов транспорта (с учетом оценки выполненной работы автопредприятий и предпринимателей-владельцев грузовых автомобилей) в январе-июне 2003 года составил 5451,5 тыс. тонн, грузооборот – 6564,7 млн. тонно-километров. По сравнению с январем-июнем 2002 года объем перевозок грузов увеличился на 48,7%, грузооборот – на 24,9%.

Пассажирооборот автомобильного транспорта (включая пассажирооборот, выполненный привлеченными автобусами физических лиц) в январе-июне 2003 года составил 144,6 млн. пассажиро-километров, воздушного транспорта – 8,8 млн. пассажиро-километров. По сравнению с январем-июнем 2002 года пассажирооборот автомобильного транспорта увеличился на 20,6%, воздушного транспорта сократился на 69,9%.

Маршрутными автобусами общего пользования в январе-июне 2003 года было выполнено 95,4% рейсов, предусмотренных расписанием, в том числе во внутригородском сообщении – 95,2%, в пригородном – 99,2%.

Связь.

Общий объем услуг связи, предоставленных организациями, имеющими лицензиями, имеющими лицензии на оказание услуг связи, в январе-марте 2003 года составил (без НДС) 103,8 млн. рублей, в том числе населению – 57,5 млн. рублей. Организациями системы Минсвязи России в январе-марте 2003 года было оказано услуг связи на сумму 102,1 млн. рублей, в том числе населению – 56,6 млн. рублей.

Внешнеторговый оборот.

По данным Восточно-Сибирского таможенного управления, внешнеторговый оборот республики в январе-мае 2003 года в текущих ценах составил 277,2 млн. долларов США, в том числе экспорт – 190,8 млн. долларов США, импорт – 86,4 млн. долларов США. По сравнению с январем-маем 2002 года внешнеторговый оборот увеличился на 53,5%, в том числе экспорт – на 68,7%, импорт – на 28%.

Доходы и расходы населения.

Денежные доходы населения Республики Хакасия во 2-ом квартале 2003 года по оперативным данным сложились в сумме 5221 млн. рублей и выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 25%. Денежный доход в расчете на душу населения по республике во 2-ом квартале текущего года (в среднем за месяц периода) составил 3521,8 рубля. Денежные расходы во 2-ом квартале 2003 года составили 5767,3 млн. рублей и увеличились на 28,4% по сравнению с тем же периодом 2002 года. Реальные располагаемые денежные доходы во 2-ом квартале 2003 года увеличились по отношению к соответствующему периоду 2002 года на 12,7%.

 Демографическая ситуация.

Численность населения Республики Хакасия на 1 июля 2003 года составила 570,9 тыс. человек, в том числе городского – 404,8 тыс. человек, сельского – 166,1 тыс. человек. За 1-ое полугодие 2003 года население республики уменьшилось на 1,5 тыс. человек. Сокращение численности населения произошло из-за естественной убыли, которая в январе-июне 2003 года составила 1842 человека. Число умерших превысило число родившихся в 1,6 раза. Миграционный прирост населения только на 22,2% компенсировал естественную убыль.

В январе-июне 2003 года родились 3122 ребенка – на 63 ребенка больше, чем в январе-июне 2002 года. Общий коэффициент рождаемости (число родившихся на 1000 населения) составил 14. В сельской местности показатель рождаемости на 21,5% выше, чем в городской.

За этот же период умерли 4964 человека – на 330 человек больше, чем в январе-июне прошлого года. Наиболее распространенными причинами смерти явились болезни системы кровообращения, новообразования, несчастные случаи, отравления и травмы. Общий коэффициент смертности (число умерших на 1000 населения) составил 17,5. В сельской местности показатель смертности на 36,8% выше, чем в городской.

Число браков, зарегистрированных в январе-июне 2003 года, составило 1595 и увеличилось по сравнению с аналогичным периодом 2002 года на 17, за этот же период зарегистрировано 1553 развода – на 205 меньше, чем в январе-июне 2002 года. В республике на 1000 образованных брачных пар пришлось 974 расторгнутых.

В 1-ом полугодии 2003 года миграционный прирост населения республики составил 409 человек и по сравнению с соответствующим периодом 2002 года увеличился на 201 человека. Положительное сальдо миграции сохранялось за счет притока населения из других регионов России и стран СНГ и Балтии. В страны дальнего зарубежья эмигрировали 264 человека – на 28 человек больше, чем за этот же период прошлого года. Основная часть эмигрантов (252 человека) выехала в Германию. По данным миграционной службы Республики Хакасия, по состоянию на 1 июля 2003 года поставлены на учет 839 вынужденных переселенцев. По национальному составу это в основном русские (84,5%). Статус вынужденных переселенцев получили 77,4% прибывших из Казахстана, 9,2% - из Узбекистана, 6,9% из Киргизии.

В связи с проведенным анализом, можно сделать вывод, что в данном случае единственным юридически законным, а поэтому и наиболее эффективным, является использование оцениваемого земельного участка для размещения на нем здания шиномонтажной мастерской.

 

 

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

 

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

 

МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ

 

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом – квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно–индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы заключаются в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

 

МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

 

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

 

МЕТОД ОСТАТКА

 

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный п