Земельный налог при общей собственности

 

Анализ главы 31 "Земельный налог" Налогового кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности, существует особый порядок определения налоговой базы по земельному налогу. Этим особенностям и будет посвящена наша статья.

Прежде всего, напомним, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, что установлено статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Налогоплательщиками земельного налога, согласно статье 388 НК РФ, признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Отметим, что право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования возникает у организации и у физического лица с момента государственной регистрации земельного участка, на что указывает пункт 1 статьи 131 ГК РФ, статья 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ). Доказательством существования зарегистрированных соответствующих прав признается запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). В случае отсутствия в реестре информации о существующих правах на земельный участок, доказательством регистрации данных прав является государственный акт, свидетельство и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные физическим или юридическим лицам до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ, которые в соответствии с законодательством имеют равную юридическую силу с записями в реестре, либо акт, изданный органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент его издания, о предоставлении земельных участков. Данное положение следует из пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 29 ноября 2004 года N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации".

Объектом налогообложения в соответствии с пунктом 1 статьи 389 НК РФ признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог. Не признаются объектом налогообложения земельные участки, перечисленные в пункте 2 статьи 389 НК РФ.

В силу пункта 3 статьи 391 НК РФ налогоплательщики - организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования. Заметим, что индивидуальные предприниматели также самостоятельно определяют налоговую базу в отношении земельных участков, используемых (предназначенных для использования) ими в предпринимательской деятельности.

Порядок предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, установлен статьей 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". В частности, в указанной статье сказано, что сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, могут быть представлены в виде кадастровой выписки об объекте недвижимости, содержащей запрашиваемые сведения об этом объекте.

Таким образом, определение налоговой базы по земельному налогу должно осуществляться налогоплательщиком-организацией, индивидуальным предпринимателем на основании документов, содержащих сведения о земельном участке, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Аналогичное мнение высказано Минфином Российской Федерации в письме от 20 апреля 2009 года N 03-05-05-02/18.

Для налогоплательщиков - физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются органами, осуществляющими кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - органы кадастрового учета) в налоговые органы (пункт 4 статьи 391 НК РФ).

При этом органы кадастрового учета обязаны представлять в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о расположенных на подведомственной им территории земельных участках, зарегистрированных в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах. Указанные сведения органы кадастрового учета должны сообщать в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации, на что указывает пункт 11 статьи 396 НК РФ, пункт 4 статьи 85 НК РФ, а также ежегодно до 1 марта представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года.

Также органы кадастрового учета, руководствуясь пунктом 12 статьи 396 НК РФ, обязаны ежегодно до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом, сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Напомним, что налоговым периодом по земельному налогу, на основании пункта 1 статьи 393 НК РФ, признается календарный год.

Как Вы помните, налоговая база определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которых налогоплательщиками признаются разные лица либо установлены различные налоговые ставки (пункт 2 статьи 391 НК РФ).

Порядок определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности, установлен статьей 392 НК РФ.

В силу пункта 1 статьи 392 НК РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

В письме Минфина Российской Федерации от 26 февраля 2013 года N 03-05-06-02/28 был рассмотрен вопрос о порядке исчисления земельного налога на земельный участок, принадлежащий двум различным налогоплательщикам - физлицу и организации. По мнению Минфина, изложенному в письме, если земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, занят объектом, относящимся к жилищному фонду, то в отношении доли земельного участка, принадлежащий владельцу жилого помещения, должна применяться налоговая ставка, установленная представительным органом муниципального образования для земельных участков, занятых объектами жилищного фонда.

Вопрос уплаты земельного налога собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, был рассмотрен Минфином Российской Федерации 30 июля 2012 года в письме N 03-05-05-02/82. Финансисты в письме отметили, что если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то собственник нежилого помещения, находящегося в этом доме, признается в отношении такого земельного участка налогоплательщиком земельного налога. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, что следует из пункта 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей совместной собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, в равных долях, на что указывает пункт 2 статьи 392 НК РФ.

Таким образом, если земельный участок, например, принадлежит сельскохозяйственной организации и членам ее коллектива на праве общей совместной или общей долевой собственности, то налогоплательщиками признаются все собственники данного земельного участка. Причем каждый из них - в отношении своей доли.

В письме Минфина Российской Федерации от 1 августа 2011 года N 03-05-04-02/66 был рассмотрен вопрос уплаты земельного налога за земли общего пользования, предоставленные садоводческим некоммерческим товариществам (СНТ) "в коллективно-совместную собственность" на основании свидетельства о праве на землю. В письме указано, что в соответствии с пунктом 4 статьи 14 Федерального закона от 15 апреля 1998 года "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность. Таким образом, если участки общего пользования предоставлены в коллективно-совместную собственность СНТ как юридическому лицу, свидетельство о праве коллективно-совместной собственности на эти земельные участки выдано СНТ как юридическому лицу и согласно сведениям, представляемым в налоговые органы органами Росреестра, правообладателем таких земельных участков является СНТ как юридическое лицо, то налогоплательщиком в отношении земельных участков общего пользования, предоставленных в коллективно-совместную собственность СНТ, должно признаваться СНТ как юридическое лицо.

Что касается положения пункта 2 статьи 392 НК РФ, то данное положение применяется в отношении нескольких лиц, которые указаны в свидетельстве о праве общей совместной собственности как субъекты этого права.

Согласно статье 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка, признаваемого объектом налогообложения, как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. То есть на отдельный земельный участок, как объект налогообложения земельным налогом, устанавливается единая кадастровая стоимость. Данный вывод подтверждается и постановлением ФАС Северо-Западного округа от 25 сентября 2009 года по делу N А56-39981/2008.

Отметим, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ). В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определенных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что определено пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ.

Обратите внимание, что сведениями о кадастровой стоимости земельных участков налогоплательщики - организации, индивидуальные предприниматели обязаны обеспечивать себя самостоятельно посредством получения необходимых данных через Интернет либо путем подачи письменного запроса в территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости для предоставления такой информации. Данная норма следует из пункта 14 статьи 396 НК РФ, а также из постановления Правительства Российской Федерации от 7 февраля 2008 года N 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков".

Рассмотрим на примере, как определить долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также как рассчитать налоговую базу в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

 

Пример (цифры условные)

В многоквартирном доме находятся 30 двухкомнатных квартир площадью 78 кв. м каждая и 20 трехкомнатных квартир площадью 150 кв. м. Все квартиры в доме приватизированы. На первом этаже данного дома располагается магазин площадью 500 кв. м, принадлежащий ООО "Сияние". Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен этот дом, равна 13 500 000 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Общая площадь помещения составляет:

5 840 кв. м (500 кв. м + (78 кв. м х 30 квартир) + (150 кв. м х 20 квартир)).

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество составляет соответственно:

- для собственника двухкомнатной квартиры 0,0133 (78 кв. м / 5 840 кв. м);

- для собственника трехкомнатной квартиры 0,0256 (150 кв. м / 5 840 кв. м);

- для ООО "Сияние" 0,0856 (500 кв. м / 5 840 кв. м).

В соответствии с пунктом 1 статьи 392 НК РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

С учетом долей в праве на общее имущество налоговая база составляет:

- для собственника трехкомнатной квартиры 345 600 рублей (13 500 000 рублей х 0,0256);

- для собственника двухкомнатной квартиры 179 550 рублей (13 500 000 рублей х 0,0133);

- для ООО "Сияние" 1 155 600 рублей (13 500 000 рублей х 0,0856).

 

Отметим, что аналогичный порядок расчета доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также расчета налоговой базы в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности представлен в письме Минфина Российской Федерации от 26 декабря 2006 года N 03-06-02-02/154, которое было доведено до налогоплательщиков и налоговых органов письмом Федеральной налоговой службы Российской Федерации от 11 апреля 2007 года N СК-6-11/307@.

В пункте 3 статьи 392 НК РФ предусмотрен порядок определения налоговой базы по земельным участкам, приобретенным вместе с объектами недвижимости. Так, согласно указанному пункту, при приобретении здания, сооружения или другой недвижимости к приобретателю (покупателю) в соответствии с законом или договором переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. При этом налоговая база в отношении данного земельного участка для указанного лица определяется пропорционально его доле в праве собственности на данный земельный участок.

Если приобретателями (покупателями) здания, сооружения или другой недвижимости выступают несколько лиц, налоговая база в отношении части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, для указанных лиц определяется пропорционально их доле в праве собственности (в площади) на указанную недвижимость.