Ипотека и этапы получения ипотечного кредита

 

Ипотека - это залог недвижимого имущества в целях обеспечения обязательства.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства:

1.по кредитному договору;

2.по договору займа;

3.иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.

Ипотека = Ипотечное кредитование

При ипотечном кредитовании банком выдается кредит на покупку недвижимого имущества, которое и становится предметом залога (либо в залог передается уже имеющееся недвижимое имущество).

Недвижимое имущество, являющееся предметом залога, обеспечивает гарантию возврата банку выданного ипотечного кредита (т. е. обеспечивает обязательство возврату кредита).

В случае невозврата кредита в установленном ра3, мере и в срок, банк вправе возместить свои затраты путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.

ИПОТЕКА
Ситуация 1	Ситуация 2
ипотечные кредиты, выдаваемые банками под залог(обеспечение)недвижимого имущества, уже имеющегося в собственности у клиента (т. е. лица, получающего кредит)	ипотечные кредиты, выдаваемые банками под залог (обеспечение) недвижимого имущества, которого у клиента еще нет, но которое он хочет приобрести, используя деньги банка, который дает клиенту в залог приобретенную им недвижимость
Это ипотека «под залог недвижимости»	Это «классическая» ипотека
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

 

Это кредиты, выдаваемые банками для строительства нового жилья - (первичный рынок)

Это кредиты, выдаваемые банками для приобретения уже построенного жилья - (вторичный рынок)

 

Договор об ипотеке - соглашение, по которому одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к другой стороне (залогодателю).

Договор об ипотеке заключается в простой письменной форме (т. е. без нотариального удостоверения) и подлежит государственной регистрации.

Напомним, что договор об ипотеке может быть заключен в обеспечение обязательства:

по кредитному договору;

по договору займа;

иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель и залогодатель.

Залогодержатель (кредитор по кредитному договору) - кредитная организация (банк), которая принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства[6, стр.33].

Кредитной организацией является юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка РФ имеет право осуществлять банковские операции. Банк является одним из способов создания кредитной организации. Он имеет исключительное право осуществлять в совокупности, следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

В рассматриваемых отношениях в качестве основного кредитора выступает так называемый ипотечный банк, т.е. кредитная организация, основной формой деятельности которой является кредитование физических и юридических лиц под залог недвижимости.

Залогодатель (заемщик по кредитному договору) - лицо, которое передает в залог свое имущество. Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Этапы предоставления ипотеки

Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов определены в постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из 7 основных этапов.

 

Этап 1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика

 

Заемщик	Кредитор
На данном этапе должен получить всю необходимую информацию: -о кредиторе; -об условиях предоставления кредита; -о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки	Оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит
-воспользовавшись интернет-опросником сайта выбранного банка, отправляет кредитору заявку по электронной почте; -либо связывается с представителем банка по телефону и получает представление относительно примерного размера кредита, основных условий ипотечной сделки и дальнейшей последовательности действий для получения кредита. Также можно договориться о времени проведения первичной консультации в банке	в ходе консультации: -проводит предварительные расчеты параметров ипотечного кредита (лимита кредитования, размера ежемесячного платежа, размера собственных средств, необходимых для оплаты первоначального взноса за приобретаемое имущество и дополнительных расходов, связанных с проведением ипотечной сделки); -выдает перечень документов, необходимых для заполнения и консультирует по поводу дальнейшего порядка действий по сбору необходимых документов и справок

 

Этап 2. Оценка вероятности погашения кредита

Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.

Заемщик

Кредитор

пишет заявление;

заполняет анкету по имеющейся в банке форме;

предоставляет в банк ряд документов, согласно перечню банка

проверяет документы, предоставленные заемщиком;

оценивает его платежеспособность;

принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ.

При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения)

Этап 3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора

вариант. Зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, заемщик подбирает подходящее по стоимости жилье и заключает с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

вариант. Если заемщик подобрал себе жилье до обращения к кредитору, то в этом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья.

Этап 4. Оценка жилья с целью определения его рыночной стоимости

 

ЗаемщикКредитор
после подбора квартиры для покупки в кредит оплачивает услуги оценщика, который осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья	-соотносит оценку с размером выдаваемого кредита; -анализирует достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита

 

Этап 5. Заключение ипотечной сделки

В случае положительного решения кредитора заемщик:

·   вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса;

·   заключает договор купли-продажи квартиры с продавцом жилья;

·   заключает кредитный договор, договор залога с кредитором;

·   оформляет государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе РФ договора купли-продажи недвижимости, договора залога недвижимости (договор ипотеки), закладной (если она составлялась), право собственности покупателя (заемщика ипотечного кредита) на жилье, и обременение этого жилья залогом.

Этап 6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения

Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Средства передаются безналичным расчетом с банковского счета заемщика на счет продавца либо наличным расчетом с помощью банковской ячейки.

Этап 7. Страхование

Заключение договора страхования в соответствии с условиями кредитного договора и передача одного экземпляра договора кредитующей организации вместе с оригиналом документа, подтверждающего оплату страховой премии[6, стр.49-52].

Все вышеперечисленные этапы в разных кредитных организациях могут проводиться в разном порядке в зависимости от условий конкретной ипотечной сделки.

 

Требования для получения ипотеки

 

К существенным факторам, которые влияют на решение о предоставлении кредита и на его стоимость, кредитные организации относят уровень доходов заемщика и его платежеспособность.

Молодой возраст заемщика (от 18 до 25 лет), хотя и не относится к существенным факторам, все же влияет на решение кредитора о предоставлении кредита и на его стоимость. Минусами в данном случае являются:

·   невысокий уровень доходов молодых работников;

·   стаж молодого специалиста может быть всего несколько месяцев или может иметь место частая смена работы с продолжительными перерывами;

·   вероятность призыва молодого человека в армию или рождения ребенка и появления семьи у молодой девушки.

Банк также тщательно оценивает полученное образование, востребованность профессии и перспективы роста молодого заемщика.

Молодым заемщикам для получения необходимого размера ипотечного кредита можно посоветовать привлечь дополнительных созаемщиков и поручителей (например, родителей) для увеличения размера совокупного дохода либо подобрать специальную ипотечную программу, по условиям которой минимальный возраст заемщиков ниже.

Для получения ипотечного кредита необходимо иметь от 10% до 30% собственных средств, не считая затрат на страхование, оценку, банковские комиссии и на прочие расходы, связанные с оформлением ипотечной сделки.

Для получения ипотечного кредита будет учитываться длительность работы на последнем рабочем месте и трудовой стаж в целом. Как правило, банки требуют не менее 6 месяцев работы на последнем рабочем месте и не менее 1 года трудового стажа в целом.

Существующая реальность в нашей стране такова, что не все физические и юридические лица декларируют свои доходы в полном объеме, стремясь «сэкономить» на налоговых и (или) страховых выплатах. В связи с этим одна часть заработной платы выплачивается официально, и, как правило, в незначительном размере («белая» зарплата), а другая часть зарплаты - неофициально (так называемая серая» зарплата), размер которой и никоторых случаях во много раз превышает размер официальной зарплаты.

Однако банки заинтересованы в предоставлении кредитов, потому их отношение к подобной ситуации с оплатой труда постепенно меняется. На сегодняшний день имеются банки, которые в некоторых случаях учитывают и неофициальные доходы (т. е. «серую» зарплату).

Таким образом, если ваша официальная зарплата Доставляет, скажем, всего 5000 рублей, в целях получения ипотечного кредита можно прибегнуть к двум способам: один - безусловно законный, второй - относительно законный.

 

Безусловно законный способ	Относительно законный способ
упоминать о «серой» зарплате не стоит, поскольку в данном случае (для увеличения суммы дохода) можно рассчитывать либо на дополнительные (официальные) доходы самого заемщика, либо на доходы привлекаемых для участия в ипотеке созаемщиков. Когда в ипотечной сделке участвует несколько созаемщиков, то их доход суммируется, и сумма кредита определяется с учетом совокупного дохода всех созаемщиков (как правило, их количество должно быть не более 3-х)	сотрудник банка обращается к руководству организации, в которой работает потенциальный заемщик, и в устной беседе выясняет размер реальной зарплаты (т.е. с учетом «белой» и «серой» зарплаты) и перспективы работника (например, карьерный рост, есть ли у него намерение сменить работу и др.). На основании полученных сведений сотрудник банка делает выводы, согласно которым кредитная комиссия банка принимает решение о выдаче кредита. В результате такой беседы банк на свой страх и риск принимает во внимание только официальный невысокий доход потенциального заемщика. Однако подобные случаи встречаются крайне редко
наличие машины, второй квартиры или другие признаки материального благополучия будут являться косвенным подтверждением ваших доходов, что также может сыграть положительную роль при вынесении решения о предоставлении кредита	если банк согласен учитывать «серую» зарплату, то в качестве документа, подтверждающего доход потенциального заемщика, он принимает справку по форме банка (либо в произвольной форме), подписанную работодателем, где указывается размер реальной заработной платы работника (при этом сотрудник банка также может связаться с работодателем и в устной беседе уточнить все необходимые нюансы). По сути, и в этой ситуации все выглядит законно, поскольку имеется вполне официальный документ (справка), надлежащим образом заверенный работодателем. Однако работодателю следует учитывать, что подтверждая в подобного рода справках доход работника, не соответствующий его официальной заработной плате, работодатель тем самым подтверждает и совершение налогового правонарушения, выражающегося в занижении налогооблагаемой базы.
	процентная ставка по кредиту в рассмотренных случаях, как правило, устанавливается индивидуально на основании решения кредитной комиссии. К банкам, принимающим во внимание «серую» зарплату, в частности относятся Райффайзен Банк, Альфабанк, ВТБ 24 и некоторые другие

 

Документы необходимые для рассмотрения заявки на ипотечный кредит

Стандартный перечень документов, необходимый для рассмотрения заявки на ипотечный кредит:

 

Документы по заемщику (созаемщику, поручителю)	-заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка; -копия паспорта или заменяющего его документа (все страницы); -копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования; -копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)); -копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста; -копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.); -копия свидетельства о браке/разводе и брачный контракт (при наличии); -копия свидетельства о рождении детей дополнительно могут потребоваться: -справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации; -копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруги (-а), родителей, детей); -копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам; -копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов; -справка из наркологического диспансера; -справка из психоневрологического диспансера
Документы по трудовой деятельности	-копия трудовой книжки, заверенная работодателем; -справка 2-НДФЛ с места работы (или с мест работы, если заемщик работает в нескольких местах); -справка с места работы по форме банка либо в свободной форме, если у заемщика есть доходы, не подтверждаемые по 2-НДФЛ. У разных банков разные формы таких справок
Документы, дополнительно подтверждающие платежеспособность	-выписки из лицевых, карточных, депозитных счетов и т.п. за период 6 месяцев, на которые приходит дополнительный доход; -копии документов, подтверждающие своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода - год
Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т.п.)	Свидетельства на право собственности на объекты недвижимости, договора купли-продажи на иное имущество, ПТС
Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика	Кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам