Структура методов оценки недвижимости

 

Методы доходного подхода

Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

)   прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества с целью проведения анализа условий аренды (размера арендной платы и типовых условий аренды) или информации об использовании подобного недвижимого имущества;

)   чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом и операционными затратами, рентный доход - как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, которая получается на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;

)   в качестве расчетного чистого операционного дохода принимается нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет;

)   обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки капитализации и ее расчет;

)   расчет стоимости объекта оценки путем деления чистого операционного дохода или рентного дохода на ставку капитализации.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал (метод дисконтированного наличного потока, капитализация по расчетным моделям) - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта.

Метод дисконтирования предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

)   обоснование периода прогнозирования;

)   прогнозирование валового дохода, операционных затрат и чистого операционного дохода (рентного дохода) по годам, кварталам или месяцам в границах прогнозируемого периода рекомендуется производить методом линейной регрессии на основании данных о величине чистого дохода за три года, предшествующего периода;

)   обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки дисконта и ее расчет;

)   определение текущей стоимости денежного потока как суммы текущей стоимости чистого операционного дохода (рентного дохода);

)   прогнозирование стоимости реверсии и расчет ее текущей стоимости;

)   определение стоимости объекта оценки как суммы текущей стоимости денежного потока и текущей стоимости реверсии.

Метод капитализации по расчетным моделям - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.

В отличие от метода прямой капитализации, при котором чистый доход делится на ставку дисконта, в методе капитализации по моделям доход делится на ставку капитализации, которая может определяться разными методами.

Определение стоимости реверсии (терминальной стоимости) осуществляется путем применения следующих оценочных процедур:

)   относительно объектов оценки, срок полезного использования которых неограничен в течение периода прогнозирования величина терминальной стоимости рассчитывается путем деления чистого дохода последнего года расчетного периода на коэффициент капитализации, который определяется по модели Гордона;

)   относительно объектов оценки, срок полезного использования которых исчерпывается на конец периода прогнозирования - расчета суммы стоимости ликвидации земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком), определенных на конец периода прогнозирования.

Методы затратного подхода

Затратный подход целесообразно применять для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, а также при оценке специализированного недвижимого имущества, в том числе недвижимых памятников культурного наследия, сооружений, передающих устройств и т.п. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, если их замещение или воспроизведение физически возможно и (или) экономически целесообразно.

Во время применения затратного подхода информация, которая используется для проведения оценочных процедур, должна отвечать рыночным данным о затратах на создание этого недвижимого имущества или подобного недвижимого имущества в современных условиях с учетом дохода подрядчика.

Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков, которые содержат земельное улучшение, состоит в определении остаточной стоимости замещения (воспроизводства) объекта оценки. Остаточная стоимость замещения (воспроизводства) состоит из остаточной стоимости замещения (воспроизводства) земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время его существующего использования.

Метод воспроизводства, как правило, применяется для проведения оценки объекта, замещение которого невозможно, а также в случае соответствия существующего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию.

Метод замещения, как правило, применяется для определения стоимости замещения объекта, который построен (строится) по типовому проекту, или при условии экономической целесообразности восстановления объекта оценки в его первоначальном виде.

Оценка земельных участков, которые содержат земельное улучшение, или оценка земельных улучшений с применением методов затратного подхода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

)   определение рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время его существующего использования;

)   определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения земельных улучшений;

)   расчет величины износа (обесценения) земельных улучшений;

)   определение остаточной стоимости замещения (воспроизводства) объекта оценки как разности между стоимостью замещения (воспроизводства) и величиной износа земельных улучшений, увеличенной на величину рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время его существующего использования.

Исходными данными о физических характеристиках земельных улучшений являются:

)   технический паспорт;

)   проектно-сметная документация строительства объекта оценки в случае, если во время идентификации этого объекта не выявлено расхождений между его фактическими физическими характеристиками такой документацией;

)   документы натурных обмеров объекта оценки и документы, которые подтверждают физическое (техническое) состояние улучшений, проведенных специализированными организациями, которые согласно законодательству имеют право выполнять такие работы.

Указанные исходные данные прилагаются к отчету об оценке имущества.

Стоимость замещения (воспроизводства) рассчитывается с помощью следующих методов:

)   метод поэлементного расчета - определение стоимости воспроизводства или замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок, сметных норм и правил, сметных норм и расценок и других нормативов;

)   метод укрупненных обобщенных показателей стоимости - определение полной стоимости замещения на основе использования сборников укрупненных показателей.

)   метод удельных показателей - способ определения восстановительной стоимости или стоимости замещения недвижимого имущества, на основе унифицированных показателей потребительской полезности или единицы мощности (койко-место, МВт, тыс. тн., ското-место и т.п.);

)   индексный метод - способ корректировки балансовой стоимости объекта на соответствующий тренд - произведение индексов изменения стоимости строительства в течение хронологического возраста недвижимости.