I. Ситуации, при которых происходит приём-передача МКД.

1. Приём-передача МКД может происходить на основании договора управления между компанией застройщиком и УК, который заключается не позднее, чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД (п.14 ст. 161 ЖК РФ). Следуя логике п. 4 ст. 161 ЖК РФ данный договор заключается на 1 год, по истечении которого орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по выбору УК в случае, если к этому времени собственники помещений в МКД не выберут и не реализуют способ управления. В связи с тем, что застройщик заключает договор с самостоятельно выбранной, и, как правило, с аффилированной УК, в этой ситуации серьезных проблем не возникает. УК ещё до момента ввода в эксплуатацию может получить необходимый пакет проектной и технической документации, принять участие в работе государственной комиссии по вводу дома в эксплуатацию. В дальнейшем задача УК состоит в организации работы с собственниками помещений, чтобы к концу срока действия договора с застройщиком, обеспечить свой выбор на общем собрании.

2. Приём-передача МКД может происходить по результатам открытого конкурса органа местного самоуправления (муниципалитета или органов исполнительной власти). Так, в случае если в МКД доля государственной собственности составляет более 50%, договор управления заключается с организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (п.2 ст.163 ЖК РФ). Также по результатам открытого конкурса заключается договор управления по тем МКД, в которых за год до даты конкурса собственники помещений в МКД не выбрали и не реализовали способ управления или по тем МКД, по которым закончился срок действия договора управления, заключённого ранее по результатам конкурса (п. 4 ст.161 ЖК РФ). Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 регулируется порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД.

Документы, предоставляемые УК для участия в конкурсе:

· Заявка на участие в конкурсе;

· Комплект учредительных документов;

· Копии лицензий и сертификатов;

· Копия балансового отчета за прошедшее полугодие;

· Рекомендательные и благодарственные письма (при наличии);

· Проект договора управления с годовой сметой МКД.

· Предложения по упорядочиванию вывоза ТБО и КГМ

· Количество сотрудников (с разбивкой ИТР, технический персонал);

· Наличие и количество уборочной техники и др.

УК, получившая МКД по результатам открытого конкурса, не сталкивается с препятствиями со стороны бывшей УК, местных органов власти или группы собственников помещений МКД в вопросах получения документации, перевода платежей собственников, перезаключения договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями. Эти и другие проблемы возникают в случае, когда в процедуре приёма-передачи МКД участвует бывшая УК.

3. Приём-передача МКД по решению общего собрания собственников, общего собрания членов ТСЖ, ЖК или решению заседания правления ТСЖ, ЖК.

Независимо от того, по чьей инициативе ставится вопрос о смене УК – самими собственниками, правлением ТСЖ, ЖК, представителями новой УК или сотрудниками гос.власти, активисты смены УК сталкиваются с противодействием УК. Масштабы борьбы напрямую зависят от уровня рентабельности и привлекательности «уводимого» объекта. Если дом старый, жители конфликтные и дом приносит больше проблем, чем прибыли, то УК будет пассивно участвовать в процессе, скорее не сопротивляясь, а просто тормозя переход МКД, стремясь отдать МКД на своих условиях: закрыв свои проблемы и убытки. В случае, если УК заинтересована в МКД, получает на нём прибыль, в т.ч. с использованием общего имущества, и при этом имеет поддержку местной власти, то переход в новую УК может затянуться на годы и не привести к результату. Например, жители дома № 4 по улице Анохина г.Москвы, которым досталась УК от застройщика, несмотря на то, что подавляющим большинством голосов на общем собрании выбрали другую УК и получили решение суда, подтверждающего его легитимность, так и не смогли сменить УК из-за противодействия его руководства и сотрудников, в том числе силового.

На практике более реален переход МКД в другую УК, в случае организации ТСЖ. При такой ситуации у собственников появляется юридическое лицо, которое вправе реализовывать и отстаивать решения и интересы большинства и МКД переходит не напрямую в новую УК, а уходит от УК в «свободное плавание». Ведь ТСЖ вправе как самостоятельно управлять МКД, так и заключить с момента гос.регистрации договор управления со специализированной УК. При наличии ТСЖ шансы сменить УК равны 99%, при его отсутствии – 50/50. Есть примеры МКД без ТСЖ, в которых одна группа собственников проводила общее собрание по выбору новой УК, и следом за ней другая группа при поддержке действующей УК тут же проводила новое собрание по переизбранию старой УК. И так по несколько собраний в течение нескольких лет, в ходе которых разрастался конфликт, и терялись добрососедские отношения.

Таким образом, эффективнее сменить УК через создание ТСЖ. Можно в повестке одного общего собрания поставить на голосование вопросы: создания ТСЖ и заключения между ТСЖ и новой УК договора управления по городским ставкам. Несмотря на то, что правление Товарищества вправе согласно п. 4 ст. 148 ЖК РФ самостоятельно принять решение о заключении договора управления с УК, целесообразнее данный вопрос поставить на голосование общего собрания членов ТСЖ или общего собрания собственников. Тогда не будут возникать вопросы легитимности выбора и деятельности новой УК.