Государственное регулирование рынка ипотечного кредитования

 

Коровенкова И.В.

студентка факультета экономики

РГУ им С.А.Есенина,

Научный руководитель – Енькова М. О.

 

Ключевые слова: государственное регулирование, залог, ипотечное кредитование, недвижимость, рынок жилья, субсидирование.

Ипотечное кредитование в современной экономике государства приобретает первостепенное значение и определяет возможности решение важнейшей проблемы обеспечения граждан жильем.

В современных экономических условиях ипотечное кредитование представляет собой основной способ решения жилищного вопроса и является на сегодняшний день главным источником финансирования приобретения жилья, что обуславливает актуальность изучения вопроса государственного регулирования российского ипотечного кредитования в России.

Основная задача государства в становлении системы ипотечного кредитования – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется следующими действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки:

― Конституция Российской Федерации от 12.12.1993г.;

― Гражданский кодекс Российской Федерации;

― Федеральный закон РФ "О залоге" от 29.05.1992г № 2872-1 с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2013 г.;

― Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016).

― Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

― Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 № 152-ФЗ (ред. От 29.12.2012г.) с изменениями и дополнениями, вступившими в силу от 01.04.2013г.;

― Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. От 08.05.2002г.) " О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" с изменениями и дополнениями.

Действующее российское законодательство, научные изыскания и практическая их реализация признают ипотечное кредитование в настоящее время основным инструментом для решения жилищной проблемы.

Ипотечное кредитование считается долгосрочным, а банки не заинтересованы в продолжительном отвлечении денежных средств. Для того чтобы ипотечное кредитование стало выгодно банкам, необходимо формирование результативных компонентов рефинансирования, то есть проявление вторичного рынка ипотечных кредитов посредством приобретения кредитным организациям условий по ипотечным кредитам.

Важна процедура развития рынка ипотечных ценных бумаг.

Формирование рынка ипотечных ценных бумаг в России исполняется, как правило, на основе соглашений среди участников ипотечного кредитования и локальных актов, разрабатываемых самими участниками.

Немаловажным фактором, создающим основы институциональной среды системы ипотечного кредитования, считаются инициативы агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Перед АИЖК стоит задача в разработке и осуществлении схемы деятельности по рефинансированию кредитов, при этом мониторинг осуществляет ЦБ РФ, Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг, возможные и реальные инвесторы, рейтинговые агентства. Так в 2007-2015 гг. АО «АИЖК» выступило инициатором 11 серий выпусков облигаций с ипотечным покрытием. Эмитентами ценных бумаг выступили специально созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации ипотечные агенты.

Агентство является важнейшим инструментом государственной политики в сфере жилищного кредитования. Программы, по которым функционирует АИЖК, должны принимать во внимание цикличность в развитии рынка ипотеки, так как на различных стадиях цикла политика приоритетности АИЖК могла бы специализироваться.

Ипотечное жилищное кредитование явилось составной частью государственной жилищной политики, которая была установлена государственной целевой программой «Жилище» и принята впоследствии новой Федеральной целевой программой «Жилище», а в данный период ее дополнением является Стратегия развития ипотечного кредитования до 2030 года, содержащая значительные элементы формирования ипотечного рынка.

С нашей точки зрения, определяющим условием развития рынка ипотечного кредитования является рефинансирование ипотеки и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки должно производиться банками следующим образом:

1. самостоятельно - посредством аккумуляции долгосрочных пассивов;

2. через рынок капитала - путем выпуска ипотечных ценных бумаг и других долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и посредством специальных ипотечных агентов;

3. за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям.[4]

Одной из основных задач государства в формировании системы ипотечного жилищного кредитования, является создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью уменьшения финансовых рисков его участников и роста доступности жилья для населения.

Бюджетное финансирование страны направлено на поддержку населения, доходы которого не могут позволить им самим улучшить жилищные условия, в виде предоставления безвозмездных субсидий на приобретение недвижимости.

Так, например, в 2015 году была реализована государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку новостроек, в рамках которой для заемщика ставка по кредиту не должна превышать 12% годовых (а при предоставлении дополнительных скидок за счет застройщика эта ставка составляет от 9-10% годовых). [6]

В основу регулятивных мер должен быть положен коэффициент доступности жилья, количественный показатель доступности жилья, учитывающий влияние 4 факторов: цена недвижимости, доходов, процентных ставок и потребительских цен. Под индексом доступности жилья следует понимать максимальное количество квадратных метров, которые может приобрести один работающий со средними доходами при помощи банковского кредита, не беря на себя чрезвычайно высокий риск.

Из этого следует, что ипотечное кредитование должно являться и востребованным банковским продуктом, позволяющим решить жилищную проблему в России. Но до тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью жилья будет велика, ипотека не будет иметь массовый характер (табл.1.) [7].

Таблица 2.Основные макроэкономические показатели и относительные показатели ипотеки.

Показатель\Период	2013г.	2014г.	2016г.
Среднегодовой коэффициент доступности жилья, лет	3,05	2,91	2,71
Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья, накопленным итогом с начала года, руб.	52 805	53 931
Общая площадь введенного жилья, накопленным итогом с начала года, по данным Росстата, тыс. кв. м	70 485	84 192
Среднедушевой доход населения, накопленным итогом с начала года, руб.	25 957	27 785

 

Поэтому для решения жилищной проблемы в нашей стране необходимы либо обеспечить увеличение уровня доходов населения, либо рост объемов жилищного строительства, с целью повышения уровня жизни.

Развитие ипотечного кредитования признается одним из главных вопросов национальных программ социально-экономического характера. Меры, направленные на стимулирование развития ипотечного кредитования, необходимы для развития фондового рынка и рынка недвижимости; для проведения реформ в налоговой, пенсионной и банковской сферах; для развития банковской деятельности в России.

Подводя итог, можно предложить следующие меры для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования:

― принятие нормативных правовых актов;

― оптимальное налогообложение;

― совершенствования проектирования и технологий строительства;

― государственные гарантии по привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

― адресные жилищные субсидии гражданам.

Для развития ипотечного кредитования в РФ должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, что позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы россиян и улучшения условий ипотечного кредитования.

Только в условиях правовой защиты рынка ипотечного кредитования, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования отечественные ипотечные институты, применяя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, сумеют работать так же, как работают ипотечные банки развитых государств.

Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

 

ЛИТЕРАТУРА

1. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

3. Постановление Правительства РФ от 13 марта 2015 г. N 220 "Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)" (с изменениями и дополнениями)

4. СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДО 2030 ГОДА Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. N 1201-р

5. Литвинова, С.А. Ипотечное кредитование: проблемы и пути решения: монография / С.А. Литвинова. - М.; Берлин: Директ-Медиа, 2015. - 106 с.: ил., табл., схем. - Библиогр. в кн. - ISBN 978-5-4475-4702-8; [Электронный ресурс]. - URL: http://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=278874

6. Минаков, И.В. Проблемы развития ипотечного кредитования в РФ / И.В. Минаков. - М.: Лаборатория книги, 2011. - 123 с. - ISBN 978-5-504-00482-2; [Электронный ресурс]. URL:http://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=141531

7. Аналитический Центр по ипотечному кредитованию

и секьюритизации URL: http://rusipoteka.ru/

8. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) URL: http://www.ahml.ru/