Законодательная база Российской Федерации по процедуре оспаривания кадастровой оценки

В Конституции Российской Федерации закреплено, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц [1].

Земельным законодательством Российской Федерации устанавливается платность использования земли на территории Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации налогах и сборах [2].

В соотвествии с Налоговым кодексом налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом [3].

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов подлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами, а также для иных целей установлены в Федеральном Законе Российской Федерации от 29 июля 1998 г. №135−ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основанием для проведения кадастровой оценки в соотвествии с вышеупомянутым Федеральным законом является договор на проведение оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа [4].

Обязательным к применению при определении кадастровой стоимости является Приказ Минэкономразвития № 508 от 22.10.2010 ФСО № 4. При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями или процедурами к проведению оценки. В Приказе прописано, как должен проводиться сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации, как осуществляется группировка объектов оценки, построение моделей оценки, а также порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки.

Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется как с использованием компьютерного моделирования (моделей), так и без него [6].

Методическое обеспечение работ по кадастровой оценке изложено в приказе Минэкономразвития РФ № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». Данные методические указания определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, не предназначенных для градостроительной деятельности, в частности, земель, покрытых поверхностными водными объектами, расположенных за пределами населенных пунктов лесных участков, земель сельскохозяйственных угодий и особо охраняемых природных территорий. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости. Применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики. При проведении массовой оценки используются сравнительный и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке [10].

Методические указания, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ № 39, позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования [7].

Виды разрешённого использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утверждённым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Для каждой категории земли устанавливается вид разрешенного использования, в настоящее время их 17.

В Приказе Минэкономразвития РФ № 382 утверждены требования к отчету об определении кадастровой стоимости. Отчет должен быть составлен таким образом, чтобы его пользователь мог установить однозначное соответствие между информацией, приведенной в Отчете, и электронной копией документа, содержащего такую информацию. Отчет, составленный на бумажном носителе, должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. В случае применения нескольких подходов к оценке в Отчете должно содержаться обоснование выбора способа согласования результатов, полученных в рамках применяемых подходов. В случае расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, при выведении итоговой величины стоимости должно быть представлено обоснование причин полученного расхождения [8].

Оценщик обязан соблюдать правила профессиональной этики. Такие правила урегулированы Приказом Минэкономразвития РФ № 708. Правила определяют этические нормы поведения оценщиков при осуществлении оценочной деятельности, взаимодействии с заказчиками, другими оценщиками, саморегулируемыми организациями оценщиков, со средствами массовой информации, а также с юридическими лицами [9].

В июле 2016 г. Президентом подписан Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ. Основные положения данного закона вступили в силу с 1 января 2017 г. Новый закон предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут на постоянной основе определять кадастровую стоимость. Ответственность за работу новых государственных структур по проведению кадастровой оценки будет возложена на региональные органы власти. Таким образом, кадастровая оценка будет проводиться по единой методике на всей территории России.

В настоящее время процедура оспаривания кадастровой оценки прописана в Федеральном Законе №135 и в Федеральном законе №237. Проанализировав данные законодательные акты, стоит выделить некоторые изменения в процедуре оспаривания.

Таблица 1.2.1. Сравнительный анализ процедуры оспаривания кадастровой оценки

Так же следует отметить, что в ФЗ №237 указана необходимость обоснования решения принятого комиссией в случае отклонения заявления об оспаривании. Стоит обратить внимание, если проведение кадастровой оценки начато до вступления в силу ФЗ №237, то кадастровая оценка и оспаривание результатов такой оценки проводятся в соответствии с ФЗ №135.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато в соотвествии с ФЗ №135, должна быть завершена до 1 января 2020 года.

По проведенному анализу можно сделать вывод, что Федеральный закон №237 «О государственной кадастровой оценке» несколько упрощает процедуру оспаривания, при этом делая ее более контролируемой уполномоченными органами.

Следует более подробно рассмотреть, как происходит оспаривание кадастровой оценки в суде.

Кандидат технических наук Барамзин К.Н. проводит тщательный анализ текущей ситуации с оспариванием кадастровой стоимости, влиянием на процесс оспаривания решений Верховного Суда и вступившего в силу Кодекса административного судопроизводства (далее - КАС).

Оспаривание кадастровой стоимости с сентября 2015 года должно осуществляться по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ - в суд необходимо подавать административное исковое заявление. Срок для обращения в суд составляет 5 лет с момента внесения оспариваемой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. КАС обязывает административного истца привести в иске требования к административному ответчику и указать какие нарушения были допущены, а новый подход Верховного Суда обязывает истца представлять конкретные доказательства нарушения своего права, расчет налогов, степени их увеличения, доказательства того, что таким увеличением нарушаются его права и в чем это конкретно выражается. Суд может проявлять больше инициативы и перепроверять отчет об оценке и экспертное заключение на отчет. В Постановлении Верховного суда от 30 июня 2015 г. № 28 вопросам более тщательного анализа отчетов об оценке посвящены четыре пункта, что может свидетельствовать об усложнении процесса доказывания новой кадастровой стоимости [24].

В заключении можно сделать вывод: очевидным результатом оспаривания кадастровой стоимости может явиться снижение налоговой нагрузки с собственника недвижимости. Но Процесс оспаривания кадастровой стоимости и длителен и дорог (качественно подготовленный отчет об оценке и экспертное заключение на него стоят достаточно дорого). В этой связи представляется крайне важным тот факт, что объекты, находящиеся по соседству с собственностью, стоимость которой уже была обжалована, должны быть переоценены с учетом результатов обжалования, либо процедура обжалования их стоимости в значительной степени упрощена [24].