Недвижимое имущество и права связанные с ним.

Четыре вида недвижимых имуществ. Существую четыре вида недвижимых имуществ:

1) имущества, недвижимые по их природе;

2) имущества, недвижимые в силу их назначения;

3) имущества, недвижимые в силу предмета, принад­лежность которого они составляют;

4) имущества, недвижимые в силу заявления их соб­ственника.

К первым двум видам относятся телесные недвижи­мости, ко вторым — бестелесные.

Первый вид: имущества недвижимые по их природе. Этот вид недвижимых имуществ составляют зе­мельные участки и строения (гражданский кодекс, ст. 518).

1. Земельные участки. Это важнейшие недвижимые имущества. Под участком понимается как поверхность земли, так и недра с ископаемыми, которые в них со­держатся. Однако недра земли превращаются в недви­жимое имущество, обособленное от поверхности участка, когда государство представляет концессию на эксплуа­тацию недр.

Вес насаждения на участке входят в состав недвижи­мости, так же как урожай на корню и плоды, еще не сня­тые с деревьев (ст. 520, ч. 1).

Но с того момента, как колосья срезанные или плоды сорваны, хотя бы еще не была произведена уборка, они являются движимостями. Точно так же и обыкновенные вырубки леса, разделенного на лесосеки, становятся дви­жимостью лишь по мере того, как деревья вырубаются. Однако продажа урожая на корню или лесосеки для вырубки рассматриваются как продажа движимости, ибо и таких случаях вещи продаются в целях их отделения от участка; точно так же, если участок сдан в аренду, то урожай и плоды признаются движимостью и до того, как они сняты. В таких случаях говорят о предвосхище­нии движимостей (meubles par anticipation).

2. Строения. Всякое сооружение, соединенное с зе­мельным участком, является недвижимостью, будь то дом, плотина, канализационная сеть или линия передачи электроэнергии. В таком же положении, говорит ста­тья 519, находятся ветряные и водяные мельницы, утвер­жденные на столбах и составляющие часть строения.

Названные вещи являются составными частями зе­мельного участка и образуют вместе с ним единое иму­щество. Однако они могут принадлежать не собственнику земельного участка, а другому лицу.

Второй вид: имущества недвижимые в силу их назначения. Это движимые вещи, которые собственник поместил на своем участке навсегда для обслуживания или эксплуатации участка. Таким образом, это фиктив­ные недвижимости.

Целью этой фикции является укрепление связи, со­единяющей названные вещи с земельным участком, и предотвращение отделения их от участка к невыгоде собственника. Так, в случае продажи или завещания не­движимости эти вещи, если не выражена противополож­ная воля, переходят к покупателю или к легатарию. Точно так же кредиторы не могут обращать взыскания на эти вещи отдельно от участка,

Надо заметить, что для превращения движимых ве­щей, помещенных на земельном участке, в недвижимое имущество, надо, чтобы они были помещены на участке самим собственником. Вещи, привезенные нанимателем или арендатором, остаются движимостью.

Вещи, недвижимые в силу их назначения, делятся на две группы:

1) вещи, служащие сельскохозяйственной, промыш­ленной или торговой эксплуатации участка;

2) вещи, навсегда соединенные с участком собствен­ником последнего.

Вещи, служащие эксплуатации земельного участка:

1. Сельскохозяйственная эксплуата­ция. Статья 524 выделяет особо эти вещи, имевшие в на­чале XIX века гораздо большее значение, чем обо­рудование промышленных и торговых предприятий. Не­движимостью признаны в этой статье:

А. Животные, служащие для обработки земли. Та­ким образом, животные, предоставленные собственником арендатору для обработки земли, независимо от того, подверглись ли они при передаче их арендатору оценке, считаются недвижимостью, доколе они соединены с уча­стком по соглашению сторон (ст. 522).

Б. Земледельческие орудия. Орудия для вспашки земли, прессы, котлы, бочки и т. п.

В. Семена, предоставленные арендатору или нанима­телю-испольщику, еще не засеянные; ибо с того момента, как они засеяны, они неотделимы от земли.

Г. Солома и удобрения, необходимые для эксплуата­ции участка.

Д. Животные, свободно живущие на участке и со­ставляющие его принадлежность: голуби в голубятнях, кролики в садках, рыба в прудах, ульи. Наоборот, кро­лики, содержащиеся в питомнике, рыба, живущая в ис­кусственно сооруженном бассейне, остаются движимостями.

2. Промышленная эксплуатация участка. Ввиду слабого развития промышленности в 1804 году статья 524 уделяет немного места этому виду эксплуатации участка. В качестве недвижимых имуществ в силу их назначения она называет орудия, необходимые для эксплуатации кузниц, бумажных фабрик и других заводов. Обобщая это перечисление, можно сказать, что недвижимыми имуществами в силу их назначения являются все вещи, служащие эксплуатации промышленных предприятий и выработке их продукции: сырье, оборудование, бочки, в которых поставляется пиво, и мешки, в которых сдается цемент, если эти последние вещи являются собственностью промышленника и подлежат возвращению ему покупателями.

3. Торговая эксплуатация участка. О ней в ста­тье 524 не упоминается, но по аналогии следует признать, что в торговом предприятии, которое эксплуатирует соб­ственник недвижимости, предметы, служащие эксплуатации торговою предприятия, являются недвижимыми вещими в силу их назначения. Таково положение обору­дования гостиницы, театральных декорации, лошадей и фургонов для доставки товаров к покупателям, прилавков и полок в магазинах. То же следует сказать и о вещах, помещенных собственником в доходном доме (ковры на лестницах, оборудование ванных комнат, души и т. п.).

Вещи, навсегда связанные с зе­мельным участком. Даже если участок не эксплуати­руется собственником, недвижимыми вещами в силу их назначения становятся все движимые вещи, помещенные собственником на участке навсегда (ст. 524, in fine). Как распознается такое намерение собственника? Ста­тья 525 отвечает: собственник считается присоединившим навсегда к своему участку движимые вещи, когда они прикреплены гипсом, известью или цементом или когда они не могут быть отделены без повреждения или ухуд­шения этих вещей или без ломки или ухудшения той части земельного участка, к которой они присоединены.

Однако в дальнейшем это правило смягчается той же статьей для двух категории вещей. Первая—это зер­кала, картины и другие украшения. Эти вещи считаются помещенными навсегда, если их деревянная обшивка со­ставляет одно целое с деревянной панелью стены, хотя в таком случае эти вещи могут быть перемещены без повреждения как их самих, так и здания. Вторая катего­рия — это статуи, которые признаются недвижимостью, если они помещены в специально для этого сооруженной нише, хотя бы эти статуи могли быть перемещены без поломки и повреждений.

Эти положения должны толковаться с учетом тех из­менений, которые произошли в способах украшения квар­тир. Так, например, теперь зеркала прикрепляются не к деревянным панелям, а непосредственно к стенам при помощи особых “лапок”. Однако они должны считаться недвижимостью в силу их назначения.

Но за исключением этих случаев судебная практика продолжает придерживаться критерия, установленного частью I статьи 525, и считает недвижимыми вещами в силу их назначения только вещи, вклеенные или по крайней мере неотделимые от определенного декоратив­ного целого. Так, не признаются недвижимыми вещами в силу их назначения коврики для очистки обуви, кото­рые кладутся перед входными дверьми, электрические звонки, которые можно переместить без их повреждения.

Различие между недвижимыми вещами в силу их назначения и вещами, включенными в состав недви­жимости. Надо также различать вещи, недвижимые в силу их назначения, и вещи, утратившие индивидуаль­ный характер вследствие их включения в состав недви­жимости. Так, двери, ставни, окна являются.частью недвижимости, так же как строительные материалы, ис­пользованные для возведения стен. Отсюда вытекает сле­дующее различие: если наниматель установит в нанятом помещении зеркала или деревянные рамы или поставит там статую, то эти вещи не станут недвижимыми, ибо они помещены не самим собственником; наниматель сможет отделить эти вещи от недвижимости по окончании найма при условии приведения помещения в первоначальное состояние. Если же он за свой счет покрыл бы дом но­вой крышей, пробил окна и поставил створки или ставни, то он не мог бы отделить эти вещи от дома, ибо с включением их в состав недвижимости они утратили свою ин­дивидуальность.

Вещи, недвижимые вследствие пред­мета, принадлежность которого они составляют. К этой категории недвижимостей кодекс относит бестелесные не­движимости, то есть:

1) вещные права на недвижимости (кроме права собственности, которое сливается с самой недвижимо­стью): узуфрукт на недвижимые вещи, эмфитевзис[1], сервитуты (ст. 526);

2) вещные права, установленные на недвижимость в целях обеспечения обязательства: привилегия[2], ипо­тека, антикрез[3]. Обременяя недвижимые вещи, эти права являются недвижимостью, хотя они акцессорны к обязательственным требованиям, которые относятся к числу движимых имуществ;

3) вещные требования. По общему правилу требова­ния являются движимым имуществом, ибо их предме­том является либо денежная сумма, либо действие или бездействие, представляющие имущественную ценность для кредитора. Так обстоит дело даже в случае, когда должник обязан передать кредитору недвижимость. На­пример, обязанность архитектора, который взялся по­строить дом, есть движимость, ибо она заключается в том, чтобы поставить на службу кредитора знания и талант архитектора.

Порождает ли по крайней мере продажа недвижи­мости требование, относящееся к числу недвижимых имуществ? К чему, в самом деле, обязан в этом случае должник? Передать покупателю право собственности на недвижимость. Предметом этой обязанности является недвижимость, значитее надо отнести к числу недви­жимых имуществ. Тем не менее это не так. В самом деле, по действующему законодательству право собст­венности переходит от одного лица к другому в силу соглашения между ними. Когда вы продаете мне недвижимость, я становлюсь ее собственником в момент, когда мы договорились об условиях "продажи. Таким образом, в результате продажи покупатель ста­новится не кредитором, а собственником недвижимой вещи, значит у него нет недвижимого требования к должнику. Обязанность продавца заключается только в передаче самой недвижимой вещи, это—обязанность совершить действие, и, следовательно, является движи­мым имуществом.

Для того чтобы обнаружить существование требова­ний, носящих характер недвижимости, надо представить себе случай, в котором в момент заключения договора продажи не происходит переход права собственности. Это бывает в следующих двух случаях.

1. Стороны условились отсрочить переход права соб­ственности до определенного момента (до уплаты по­купной цены или до оформления договора в нотариаль­ном порядке). До этого момента покупатель обладает лишь правом требования к продавцу, и, так как 'пред­метом этого требования является недвижимость, то требо­вание есть недвижимое имущество.

2. Недвижимость, являющаяся предметом продажи, определена в договоре родовыми признаками. Например, я продаю вам 100 квадратных метров из принадлежа­щего мне более обширного земельного участка. До тех пор пока проданная часть участка не отграничена от остальной его части, покупатель не может стать ее соб­ственником; у него есть только право требования, которое является недвижимостью.

Наконец, в качестве примера требования, являюще­гося недвижимостью, можно назвать право на часть до­бычи рудников. Это право, которое переходит вместе с участ­ком от одного его собственника к другому, является не­движимым имуществом,

4. Иски о недвижимом имуществе распадаютсяна две группы.

А. Вещные чеки о недвижимом имуществе. (Ст. 526, часть последняя). Это иски, которыми защищаются вещные права на недвижимость: виндикация, которую собственник предъявляет к владельцу принадлежа­щей собственнику недвижимости; конфессорный иск об узурфрукте или сервитуте, предъявляемый лицом, при­тязающим на обладание этими правами на чужую не­движимость; негаторный иск о сервитуте, предъявляе­мый собственником земельного участка к лицу, осуще­ствляющему какой-нибудь сервитут на этот участок, в то время как собственник отрицает существование этого сервитута; ипотечный иск, который ввиду принадлежа­щего ипотечному кредитору права следования может быть предъявлен им третьему лицу, в руках которого находится обремененное ипотекой имущество? Назовем, наконец, владельческие иски, право на предъявление которых против любого третьего лица предоставлено владельцу недвижимости.

Б. Смешанные иски о недвижимости. Так называют иски. направленные на восстановление права собствен­ности на недвижимое имущество. Таков иск о расторже­нии договора продажи недвижимости, предъявляемый продавцом покупателю, по уплачивающему покупной цены (ст. 1654); таковы иск о признании ничтожным договора продажи недвижимости по причине ущерба для продавца (ст. 1674) и иск об отмене дарения недвижимости по причине неблагодарности одаренного (ст. 955) или по причине невыполнения одаренным усло­вий, под которыми дарение было совершено (ст. 954). Во всех этих случаях результатом иска является вос­становление права собственности Для того, кем иск предъявлен. Эти иски являются недвижимостью в силу своего предмета.

Имущества, недвижимые в силу заявления их собственника. В эту группу входили неко­торые акции Французского банка. Это давало возможность устанавливать ипотеку на них или исполнять таким об­разом условия брачного договора, обязывавшего к обра­щению средств жены на приобретение во время брака недвижимого имущества. Право иммобилизации акций Французского банка было упразднено законом 14-дека­бря 1936 года (ст. 9). Таким образом, эта группа недви­жимых имуществ постепенно исчезает.