Российские Федеральные стандарты оценки.

Российские Федеральные стандарты оценки.

Стандарт 2. Основания [базы] оценки и виды стоимости

Настоящий стандарт следует рассматривать в контексте положений и указаний по применению «Общих понятий и принципов оценки», содержащихся в Стандарте 1.
В настоящем стандарте выделено две части, тесно связанные между собой:

Стандарт 2.1. Рыночная стоимость как основание [база] оценки

Стандарт 2.2. Основания [базы] оценки, отличные от рыночной стоимости

Структура этих двух стандартов служит образцом для стандартов или руководств, по оценке для особых целей (для финансовой отчетности и кредитования) и особых типов имущества, например, недвижимости, бизнеса и др.

 

Стандарт 2.1. Рыночная стоимость как основание [база] оценки

 

1.0. Введение

1.1. Назначение настоящего стандарта – представить общепринятое определение рыночной стоимости. Этот стандарт также разъясняет общие критерии, связанные с этим определением и его применением при оценке имущества, когда цель и функция оценки заключаются в расчете рыночной стоимости.

1.2. Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование (см. Стандарт 1, пп. 6.3–6.5). Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе анализа рыночных данных.

1.3. Рыночная стоимость оценивается путем применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и обстоятельств, при которых данное имущество наиболее вероятно можно продать на рынке. К наиболее распространенным методам установления рыночной стоимости относятся подход на основе сравнения продаж, подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, и затратный подход.

1.4. Все методы, способы и процедуры измерения рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны основываться на данных, полученных из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на рыночных данных. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого имущества определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.

1.5.Применимость тех или иных методов и процедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод – это сравнительный метод. В каждом случае оценки один или несколько методов дают наиболее полное представление о деятельности (открытого) рынка. При каждом задании по установлению рыночной стоимости оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.

Сфера применения

2.1. При применении рыночной стоимости требуется, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на рынке, ‑ в отличие от ситуации, когда он оценивается как часть действующего предприятия или для какой-либо иной цели.

2.2. Рыночная стоимость в Международных стандартах оценки определяется следующим образом: Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость определяется оценщиком на конкретную дату. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.

Для применения в Российской Федерации международно-признанных понятий – их определения приведены в соответствие с российским законодательством таким образом, чтобы не возникало противоречий с МСО.

 

Определения

3.1. Рыночная стоимость для целей настоящих стандартов в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяется следующим образом:

Рыночная стоимость имущества (объекта имущества или объекта оценки) – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки (в скобках приведены международно-принятые формулировки, аналогичные по смыслу):

3.1.1. «наиболее вероятная цена» («расчетная денежная сумма») относится к цене, выраженной в деньгах как правило, в местной валюте, которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена – наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости (определяется в Стандарте 2, п. 3.8).

3.1.2. «.. по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке..» («…За которую состоялся бы обмен имущества... ») указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости.

3.1.3. «на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией», («...Между заинтересованным покупателем...») – относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень рыночной стоимости может быть выше достижимого по разумным соображениям. («…И заинтересованным продавцом...») – подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» – это гипотетический собственник.

3.1.4. «на открытом рынке в условиях конкуренции» («...В результате коммерческой сделки...») означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости (определение которой дано в Стандарте 2.2, п. 3.8). Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

3.1.5. «объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки» («...После проведения надлежащего маркетинга...») означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки.

3.1.6. «стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах»; («..При которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…») означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Необязательно считается проявлением нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.

3.1.7. «одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение»; ( «...И без принуждения...») означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но не одну из сторон не заставляют совершить сделку.

3.2. Термин «имущество»использованв связи с тем, что в центре внимания настоящих стандартов находится оценка имущества. Поскольку настоящие стандарты охватывают и оценку в целях финансовой отчетности, для использования данного определения в общем случае термин «имущество»можно заменять термином «актив» (см. Стандарт 1).

3.3. Рыночную стоимость следует понимать как стоимость имущества (актива), рассчитываемую безотносительно к затратам, осуществленным на его покупку или продажу, и безотносительно к любым налогам, связанным со сделкой (см. Стандарт 1).

3.4. Наиболее эффективное использование (НЭИ). Наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

 

Требования стандартов к проведению оценки

5.1. При проведении оценки и составлении отчета об определении рыночной стоимости оценщик должен соблюдать требования Стандарта 3, при этом следует:

- дать полное и понятное объяснение проводимой оценке так, чтобы исключить возможность ее ошибочного толкования;

- гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на рыночных данных;

- гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на приемлемых методах и процедурах;

- предоставить достаточно информации для того, чтобы те, кто читает отчет и полагается на него, смогли полностью понять содержащиеся в нем данные, обоснования, анализ и выводы;

 

Требования в отношении раскрытия информации

7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проводимые с целью определения и составления отчета о рыночной стоимости, должны удовлетворять всем требованиям настоящего стандарта. Отчеты должны содержать конкретную ссылку на определение рыночной стоимости, данное в настоящем стандарте, вместе с конкретным указанием того, как расценивается данное имущество с точки зрения его полезности, либо наиболее эффективного использования (или наиболее вероятного использования), а также изложение всех основных допущений.

7.2. Определяя величину рыночной стоимости, оценщик должен четко установить дату оценки (дату, к которой относится расчет стоимости), цель и функцию оценки и другие имеющие отношение к делу и подходящие критерии с тем, чтобы гарантировать возможность адекватной и логичной интерпретации наблюдений, заключений и выводов оценщика.

7.3. Хотя в определенных обстоятельствах могут оказаться уместными принятие и использование альтернативных выражений стоимости, оценщик должен гарантировать, что если такие стоимости будут найдены и включены в отчет, их не следует истолковывать так, как будто они представляют собой рыночную стоимость.

7.4. В случае если оценка проводится «внутренним оценщиком», т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате оценки или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений.

 

Условия отступления

8.1. При работе в соответствии с данным стандартом любые отступления могут быть сделаны только в соответствии требованиями Стандарта 3 «Составление отчета об оценке».

 

 

Стандарт 2.2. Основания [базы] оценки, отличные от рыночной стоимости

 

Введение

1.1. Настоящий стандарт имеет двойное назначение: во-первых, определить и разъяснить основания [базы] стоимости, отличные от рыночной стоимости, и установить стандарты для их применения; во-вторых, провести различие между ними и рыночной стоимостью.

1.2. Несмотря на то, что в большинстве профессиональных оценок (особенно когда речь идет об оценке активов, рассматриваемой в Стандарте «Оценка для финансовой отчетности») используется рыночная стоимость, некоторые ситуации требуют применения основания [базы] оценки, отличных от рыночной стоимости. Важно, чтобы как оценщики, так и пользователи их услуг ясно понимали отличие оценок, основанных на рыночной стоимости, от оценок, основанных на нерыночных основаниях [базах], а также то влияние (если таковое имеется), которое различия между этими понятиями могут оказать на возможность использования данной стоимостной оценки.

1.3. Следует стремиться к тому, чтобы не допускать возникновения недоразумений на международном уровне и/или неправильных истолкований в Российской Федерации в отношении использования нерыночных оснований [баз] оценки. Оценщики, отвечающие за применение настоящих стандартов, должны гарантировать выбор подходящих оснований [баз] оценки, используя все разумные средства, чтобы добиться наилучшего понимания пользователями результатов оценки, избегая ситуаций, которые могли бы ввести в заблуждение общественность, и представляя в отчетах результаты, подкрепленные объективными данными.

 

Сфера применения

2.1. Настоящий стандарт представляет и разъясняет основания [базы] оценки, отличные от рыночной стоимости.

 

Определения

3.1. Стоимость в использовании – это стоимость конкретного имущества при конкретном использовании для конкретного пользователя и потому не связанная с рынком. Этот вид стоимости основывается на вкладе, вносимом данным имуществом в стоимость того предприятия, частью которого оно является, безотносительно к наиболее эффективному использованию этого имущества или к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи. В бухгалтерском учете стоимость в использовании – это приведенная к текущему моменту [ дисконтированная ] стоимость расчетных будущих денежных потоков, которые предположительно возникнут от продолжения использования актива и от его продажи в конце срока его полезной службы (см. МСФО 5, приложение А).

3.2. Инвестиционная стоимость или ценность – это стоимость имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при установленных целях инвестирования. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющими определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестиционная стоимость (или ценность) основного актива может быть выше или ниже рыночной стоимости этого актива. Термин инвестиционная стоимость (или ценность) не следует путать с понятием рыночной стоимости инвестиционного имущества. Однако рыночная стоимость может отражать ряд индивидуальных оценок инвестиционной стоимости (или ценности) конкретного основного актива. Инвестиционная стоимость (или ценность) ассоциируется со специальной стоимостью (см. п. 3.8 ниже).

3.3. Стоимость действующего предприятия – этостоимость бизнеса целиком. Это понятие (концепция) подразумевает оценку непрерывно функционирующей организации, исходя из чего возможно распределение или разнесение общей стоимости действующего предприятия по его составным частям в соответствии с их вкладом в общую стоимость, однако сам по себе ни один из этих компонентов не является основанием [базой] для рыночной стоимости. Поэтому концепция стоимости действующего предприятия может применяться только к такому отдельному объекту имущества, который представляет собой составную часть бизнеса или организации.

3.4. Страховая стоимость. Стоимость имущества, предусматриваемая положениями страхового контракта или полиса.

3.5. Стоимость для целей налогообложения,или налоговая (налогооблагаемая) стоимость. Стоимость, рассчитываемая на основе определений, которые содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, относящихся к налогообложению имущества. Хотя в некоторых документах подобного рода возможны ссылки на рыночную стоимость как основание [базу] оценки для целей налогообложения, методы, предлагаемые для расчета этой стоимости, могут давать результаты, отличные от рыночной стоимости в соответствии с определением в Стандарте 2.1. Поэтому нельзя считать, что стоимость для целей налогообложения (или налоговая стоимость) соответствует определению, приведенному в Стандарте 2.1, если нет указания на противоположное.

3.6. Утилизационная стоимость. Стоимость объекта имущества (за исключением земельного участка), когда он рассматривается как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования. Эта стоимость может выражаться как валовая или как чистая (за вычетом затрат на реализацию); в последнем случае она может совпадать с чистой стоимостью реализации. В любом случае включенные или исключенные компоненты должны быть определены.

3.7. Ликвидационная стоимость,или стоимость вынужденной продажи. Сумма, получения которой, по разумным основаниям, можно ожидать от продажи имущества за срок, слишком короткий, чтобы отвечать временным рамкам для маркетинга, указанного в определении рыночной стоимости. Стоимость при вынужденной продаже может, в частности, подразумевать незаинтересованность продавца и покупателя, или же покупателей, которые совершают покупку, будучи осведомленными о неблагоприятном положении продавца.

3.8. Специальная стоимость. Термин, относящийся к экстраординарному элементу стоимости сверх рыночной стоимости. Специальная стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества, например территориально примыкающим к рассматриваемому объекту. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать скорее для определенного собственника или пользователя, либо потенциального собственника или пользователя, чем для рынка в целом, т.е. специальная стоимость применима только к покупателю, имеющему особый интерес. Стоимость при слиянии, т.е. приращение стоимости, возникающее в результате слияния двух или большего числа интересов в имуществе, представляет собой конкретный пример специальной стоимости. Специальная стоимость может ассоциироваться с элементами стоимости действующего предприятия и с инвестиционной стоимостью (или ценностью). Оценщик должен гарантировать, что критерии, используемые для оценки таких объектов имущества, будут отделены от тех, которые используются для расчета рыночной стоимости,сделав ясными любые принятые особые допущения.

3.9. Стоимость ипотечного кредитования –это стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества. При проведении оценки стоимости ипотечного кредитования спекулятивные элементы во внимание, как правило, не принимаются. Стоимость ипотечного кредитования должна быть отражена в отчетах ясно и прозрачно. Определение стоимости ипотечного кредитования содержится в Европейском законодательстве (Директива 89/647/ECC с поправками, внесенными в соответствии с Директивой 98/32/EC). Эти директивы касаются вопросов банковского регулирования и установления минимальных нормативов платежеспособности кредиторов, занимающихся кредитованием под залог имущества. Стоимость ипотечного кредитования является одним из методов анализа рисков, который в соответствии с указанными директивами может быть использован при расчете весов риска, соответствующих объектам залога, удерживаемых банками. Этот метод представляет собой оценку риска в долгосрочной перспективе и не является приемлемым основанием [базой] для определения стоимости в данный момент. В этом отношении стоимость ипотечного кредитования существенно отличается от других видов стоимости, указанных в настоящих стандартах.

3.10. Другие выражения стоимости, более специфичные для основных средств и/или особых ситуаций, определяются в Стандарте (Руководстве) «Оценка стоимости установок, машин и оборудования».

 

Требования стандартов к проведению оценки

5.1. При проведении оценки и составлении отчета на основании [базе] нерыночной стоимости оценщик должен соблюдать требования Стандарта 3. При этом оценщик должен четко указать на то, что вид определяемой стоимости не является рыночной стоимостью, в том случае, если оценка выполнена на основании [базе] отличном от рыночной стоимости.

5.2. Несмотря на то, что при некоторых обстоятельствах могут применяться понятия, основанные на нерыночных основаниях [базах] стоимости, оценщик должен гарантировать, что если речь идет о нахождении такой стоимости и составлении отчета о ней, то нет разумных оснований считать ее отражением рыночной стоимости.

 

Требования в отношении раскрытия информации

7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проводимые для целей определения и представления в отчете стоимости, отличной от рыночной стоимости, должны удовлетворять требованиям раздела 5.0 настоящего стандарта. Для оценок, основанных на нерыночных базах стоимости, согласно Кодексу поведения требуется ясно указать в отчете цель оценки и предполагаемое применение ее результатов, а также полностью раскрыть базу расчета стоимости, ее применимость и ограничения.

7.2. Каждый отчет об оценке, подготовленной на основании [базе], отличной от рыночной стоимости, должен включать в себя раздел с изложением нестандартных или ограничивающих условий либо формулировки аналогичного содержания. Вместе с тем оценщик не должен использовать раздел нестандартных или ограничивающих условий для того, чтобы оправдать несанкционированное отступление от настоящих стандартов.

7.3. При проведении оценки на основании [базе], отличной от рыночной стоимости, оценщик не должен делать допущения, не обоснованные в свете фактов, являющихся проверяемыми на дату, к которой относится оценка. Во всех отчетах должны быть раскрыты все сделанные допущения. В частности, следует провести различия между рыночной стоимостью и любой другой стоимостью, имеющей свое толкование.

Условия отступления

8.1.При следовании настоящему стандарту допускаются лишь отступления, соответствующие требованиям Стандарта 3 «Составление отчета об оценке».

 

 

Российские Федеральные стандарты оценки.

Стандарт 2. Основания [базы] оценки и виды стоимости

Настоящий стандарт следует рассматривать в контексте положений и указаний по применению «Общих понятий и принципов оценки», содержащихся в Стандарте 1.
В настоящем стандарте выделено две части, тесно связанные между собой:

Стандарт 2.1. Рыночная стоимость как основание [база] оценки

Стандарт 2.2. Основания [базы] оценки, отличные от рыночной стоимости

Структура этих двух стандартов служит образцом для стандартов или руководств, по оценке для особых целей (для финансовой отчетности и кредитования) и особых типов имущества, например, недвижимости, бизнеса и др.

 

Стандарт 2.1. Рыночная стоимость как основание [база] оценки

 

1.0. Введение

1.1. Назначение настоящего стандарта – представить общепринятое определение рыночной стоимости. Этот стандарт также разъясняет общие критерии, связанные с этим определением и его применением при оценке имущества, когда цель и функция оценки заключаются в расчете рыночной стоимости.

1.2. Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование (см. Стандарт 1, пп. 6.3–6.5). Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе анализа рыночных данных.

1.3. Рыночная стоимость оценивается путем применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и обстоятельств, при которых данное имущество наиболее вероятно можно продать на рынке. К наиболее распространенным методам установления рыночной стоимости относятся подход на основе сравнения продаж, подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, и затратный подход.

1.4. Все методы, способы и процедуры измерения рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны основываться на данных, полученных из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на рыночных данных. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого имущества определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.

1.5.Применимость тех или иных методов и процедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод – это сравнительный метод. В каждом случае оценки один или несколько методов дают наиболее полное представление о деятельности (открытого) рынка. При каждом задании по установлению рыночной стоимости оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.

Сфера применения

2.1. При применении рыночной стоимости требуется, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на рынке, ‑ в отличие от ситуации, когда он оценивается как часть действующего предприятия или для какой-либо иной цели.

2.2. Рыночная стоимость в Международных стандартах оценки определяется следующим образом: Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость определяется оценщиком на конкретную дату. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.

Для применения в Российской Федерации международно-признанных понятий – их определения приведены в соответствие с российским законодательством таким образом, чтобы не возникало противоречий с МСО.

 

Определения

3.1. Рыночная стоимость для целей настоящих стандартов в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяется следующим образом:

Рыночная стоимость имущества (объекта имущества или объекта оценки) – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки (в скобках приведены международно-принятые формулировки, аналогичные по смыслу):

3.1.1. «наиболее вероятная цена» («расчетная денежная сумма») относится к цене, выраженной в деньгах как правило, в местной валюте, которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена – наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости (определяется в Стандарте 2, п. 3.8).

3.1.2. «.. по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке..» («…За которую состоялся бы обмен имущества... ») указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости.

3.1.3. «на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией», («...Между заинтересованным покупателем...») – относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать,