Особенности получения вычета при приобретении жилья в общую собственность

 

Общая собственность возникает тогда, когда имущество находится в собственности двух или нескольких лиц (п. 1 ст. 244 ГК РФ). Общая собственность может быть долевой или совместной.

Если имущество разделено на доли, оно принадлежит владельцам на праве общей долевой собственности.

 

Пример 1.7

В квартире проживают две сестры. Квартира разделена на три доли, из них две доли принадлежат одной сестре, а одна доля принадлежит другой сестре. Это общая долевая собственность.

 

Если собственники владеют имуществом без определения их долей в этом имуществе - это совместная собственность.

 

Пример 1.8

Супруги в 2013 году приобрели квартиру, в свидетельстве о праве собственности записаны оба супруга. Доли супругов в общем имуществе не выделялись. В данном случае имеет место общая совместная собственность.

 

До 2014 года в ст. 220 НК РФ было закреплено правило о распределении имущественного налогового вычета между сособственниками.

Было установлено, что при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

Вот как распределялся налоговый вычет до 2014 года.

 

Пример 1.9

Супруги в 2012 году приобрели в общую совместную собственность квартиру за 4 500 000 руб.

При приобретении данной квартиры супругам предоставляется совокупный налоговый вычет в максимальном размере 2 000 000 руб., а не по 2 000 000 руб. каждому супругу.

 

С 1 января 2014 год порядок предоставления налогового вычета при приобретении жилья в общую собственность изменился.

В статье 220 НК РФ больше нет положения о распределении размера имущественного налогового вычета между собственниками.

В соответствии с подп. 1 п. 3 и подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется покупателю в размере фактически произведенных им расходов, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартир или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей.

Таким образом, имущественным налоговым вычетом в размере фактически произведенных расходов на приобретение квартиры, но не более 2 000 000 рублей может воспользоваться каждый совладелец квартиры.

При этом ограничение максимальной суммы предоставления вычета действует в отношении каждого собственника (письмо Минфина России от 19.08.2013 N 03-04-05/33728).

Минфин отмечает, что в отношении предоставления имущественного налогового вычета при приобретении жилья в общую долевую собственность продолжает применяться ранее действующий порядок предоставления имущественных налоговых вычетов совладельцам объектов недвижимости, в том числе супругам. Вычет рассчитывается исходя из величины расходов каждого лица, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости (письмо Минфина России от 13.09.2013 N 03-04-07/37870).

Налоговая служба приняла во внимание эту позицию и довела ее до сведения нижестоящих налоговых органов (письмо ФНС от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@).

Итак, если жилая недвижимость приобретается в общую долевую собственность, размер налогового вычета рассчитать довольно просто. Для этого надо принимать во внимание доли в квартире, принадлежащие каждому собственнику.

 

Пример 1.10

Супруги в 2014 году приобрели квартиру в общую долевую собственность.

Стоимость квартиры 7 000 000 руб. Каждому супругу принадлежит 1/2 доли в квартире.

В данной ситуации каждый из супругов может воспользоваться налоговым вычетом в максимальном размере - по 2 000 000 руб. То есть совокупный вычет на квартиру, предоставляемый обоим супругам, составит 4 000 000 руб. (разумеется, вычет будет предоставляться каждому супругу в отдельности).

 

Новый порядок предоставления вычета действует только в том случае, если право на получение этого вычета возникло после 1 января 2014 г.

 

Если недвижимость приобретена до 2014 года, вычет предоставляется по прежним правилам, даже если собственники решили им воспользоваться уже после 1 января 2014 г.

 

Пример 1.11

Супруги приобрели квартиру стоимостью 5 000 000 руб. в равнодолевую собственность в 2013 году. В 2014 году супруги обратились в налоговую инспекцию с заявлением на предоставление налогового вычета.

В данной ситуации, поскольку право на получение вычета возникло в 2013 году, вычет будет предоставлен по прежним правилам, т.е. в размере 2 000 000 руб. на обоих собственников. Каждый супруг будет вправе получить налоговый вычет в размере 1000 000 руб.