Глава 1. Имущественный вычет при покупке жилья

 

Гражданин, приобретающий жилье (землю), имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом (подпункты 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

- Имущественный налоговый вычет предоставляется только в случае приобретения жилой недвижимости на территории России. При приобретении жилья за границей, на территории как дальнего, так и ближнего зарубежья, имущественный налоговый вычет не предоставляется.

- При приобретении жилой недвижимости у близкого родственника имущественный налоговый вычет не предоставляется.

- Имущественный вычет при приобретении жилья можно получить как в налоговой инспекции, так и по месту работы.

- Максимальный размер вычета в части расходов на приобретение жилья (земли) - 2 000 000 рублей.

- Вычет также предоставляется в отношении сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение жилья (земли). Размер этого вычета ограничен суммой 3 000 000 рублей.

- Если сумма вычета превышает величину годового дохода, неиспользованный остаток вычета переносится на следующие годы.

- Налоговый вычет предоставляется только в отношении доходов, облагаемых по ставке 13%.

 

Общие правила

 

Имущественный вычет предоставляется на суммы, израсходованные на (подпункты 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ) следующие цели:

1) новое строительство или приобретение на территории России жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них;

2) приобретение земельного участка (доли в нем), предоставленного для индивидуального жилищного строительства, или земельного участка, на котором расположен приобретаемый жилой дом (доля в нем);

3) погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилья (земли).

 

Налоговый вычет предоставляется только в отношении доходов, облагаемых по ставке 13%.

 

Поэтому им не могут воспользоваться лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, так как их доходы облагаются налогом по ставке 30%*(1).

 

Что такое имущественный вычет?

 

Предоставление имущественного вычета означает, что истраченная на приобретение жилья сумма (в пределах 2 000 000 рублей) не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). И государство возвращает гражданину сумму налога, удержанную ранее с этого дохода.

Ставка НДФЛ составляет 13%. Если гражданин имеет право на вычет в максимальном размере (2 000 000 рублей без учета процентов по кредитам), в конечном итоге ему может быть возвращена сумма налога в размере 260 000 рублей (2 000 000 руб. х 13%).

 

Сколько раз можно получить вычет?

 

До 1 января 2014 года было установлено, что имущественный налоговый вычет при приобретении жилья (земли) предоставляется каждому гражданину только один раз в жизни. Повторное использование имущественного вычета при приобретении жилья не допускалось.

Но с 2014 года правила поменялись.

Новые правила допускают возможность повторного получения налогового вычета (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Но при этом суммарный размер всех вычетов не может превышать максимально установленный размер, который действовал в том периоде, когда гражданин воспользовался вычетом впервые.

В настоящее время максимальный размер налогового вычета равен 2 000 000 рублей.

Это означает, что гражданин, купивший жилье и заявивший вычет в 2014 году, сможет претендовать на повторный вычет при покупке другого жилья только в том случае, если размер первого вычета, заявленного в 2014 году, был меньше 2 000 000 рублей.

 

Пример 1.1

Гражданин Иванов И.И. в январе 2014 года купил квартиру стоимостью 1 200 000 руб. и воспользовался налоговым вычетом в размере стоимости квартиры.

Предположим, что в 2015 году этот гражданин приобрел еще одну квартиру стоимостью 3 000 000 руб.

Он сможет воспользоваться вычетом в части расходов на приобретение второй квартиры, но в размере 800 000 рублей (2 000 000 руб. - 1200 000 руб.).

 

Пример 1.2

Гражданин Иванов И.И. в январе 2014 года купил квартиру стоимостью 2 200 000 руб. и воспользовался налоговым вычетом в размере 2 000 000 руб. (максимально возможный размер вычета).

Предположим, что в 2015 году этот гражданин приобрел еще одну квартиру стоимостью 3 000 000 руб.

В данной ситуации он не сможет воспользоваться вычетом в части расходов на приобретение второй квартиры, поскольку он уже использовал вычет в максимально возможном размере.

 

Обратите внимание! При повторном использовании вычета необходимо помнить, что суммарный размер всех вычетов не может превысить максимальный размер, действовавший в том году, в котором у покупателя впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие годы.

 

Пример 1.3

В 2014 году гражданин Иванов И.И. приобрел квартиру стоимостью 1 500 000 руб. и воспользовался правом на получение налогового вычета в размере стоимости квартиры.

В 2014 году максимальный размер налогового вычета составляет 2 000 000 руб.

Предположим, что в 2015 году размер налогового вычета увеличился до 3 000 000 руб.

В 2015 году гражданин Иванов И.И. купил еще одну квартиру за 4 000 000 руб.

В данной ситуации на покупку второй квартиры может быть предоставлен налоговый вычет в размере 500 000 рублей, поскольку в момент обращения Иванова И.И. за первым налоговым вычетом действовал предельный размер вычета, равный 2 000 000 руб.

 

Обратите внимание! Возможность получения налогового вычета повторно появилась только с 1 января 2014 г. Соответственно, этой возможностью могут воспользоваться только те граждане, которые впервые воспользовались вычетом в 2014 году и позднее.

Если вы воспользовались налоговым вычетом в более ранние периоды, то даже если вычет был использован в сумме меньше максимальной, еще раз обратиться за получением налогового вычета вы уже не вправе.

 

Минфин России в своем письме от 13.09.2013 N 03-04-07/37870 разъясняет, что новые правила распространяются только на ситуации когда:

- гражданин ранее (т.е. до 1 января 2014 г.) не получал имущественный налоговый вычет;

- документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект (либо акт о передаче - при приобретении прав на объект долевого строительства), должны быть оформлены после 1 января 2014 г.

 

Пример 1.4

В 2012 году гражданин Иванов И.И. купил квартиру стоимостью 1500 000 руб. и воспользовался правом на получение налогового вычета в сумме затрат на приобретение квартиры.

В 2014 году гражданин Иванов И.И. приобрел вторую квартиру стоимостью 1000 000 руб.

Поскольку первый вычет был получен гражданином до 1 января 2014 г., вычет на приобретение второй квартиры не предоставляется.

 

Если гражданин понес расходы на приобретение жилья в 2013 году или ранее, а право собственности на него зарегистрировал в 2014 оду, то при обращении в 2014 году в налоговый орган за получением вычета гражданин имеет право в полной мере пользоваться новыми правилами получения вычета.

Если же право собственности на квартиру зарегистрировано в 2013 году, то даже если гражданин обратился за получением вычета в 2014 году, к нему будут применяться ранее действовавшие нормы ст. 220 НК РФ, позволявшие получить вычет только на один объект недвижимости. Повторным вычетом при покупке в следующие годы другого жилья в такой ситуации гражданин воспользоваться не сможет.