Получение вычета при продаже нескольких объектов имущества

Право на имущественный налоговый вычет в связи с продажей имущества может быть использовано неограниченное количество раз (письмо Минфина России от 25.02.2010 N 03-04-05/7-68).

В отличие от имущественного налогового вычета, предоставляемого в связи с приобретением жилой недвижимости, НК РФ не устанавливает ограничений на использование права на имущественный налоговый вычет при продаже имущества.

Это правило действует и в том случае, когда гражданин продает в течение года несколько объектов. Налоговый кодекс не запрещает пользоваться вычетом при продаже каждого объекта.

Однако при продаже в течение года нескольких объектов, находившихся в собственности гражданина менее трех лет, возникает вопрос о том, в каком порядке применять установленное в ст. 220 НК РФ ограничение по размеру имущественного вычета.

Если гражданин в течение года продал несколько объектов имущества, ограничение размера налогового вычета (1000 000 рублей для недвижимости и 250 000 рублей для иного имущества) применяется в отношении всех объектов, проданных в этом году, или в отношении каждого объекта имущества в отдельности?

Например, гражданин продал в течение года две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет. На какую сумму вычета он может претендовать - 1 000 000 рублей или 2 000 000 рублей (по миллиону на каждую квартиру)?

По мнению Минфина России, при продаже в течение года нескольких объектов, по которым предоставляется имущественный вычет в размере до 1 000 000 рублей, этот вычет можно получить только по одному объекту.

При этом у продавца есть возможность уменьшить сумму дохода от продажи другого объекта на документально подтвержденные расходы, связанные с его приобретением (письмо Минфина России от 25.09.2013 N 03-04-05/39795).

Пример 2.7

В январе 2012 г. гражданин Иванов И.И. приобрел две квартиры. Стоимость одной квартиры составила 3 000 000 руб., стоимость другой квартиры - 3 500 000 руб.

В апреле 2013 г. гражданин продал первую квартиру за 4 000 000 руб., в августе 2013 г. продал вторую квартиру за 4 700 000 руб.

В данной ситуации квартиры находились в собственности гражданина менее трех лет. Поскольку квартиры были проданы в одном году, гражданин может воспользоваться имущественным вычетом в сумме 1000 000 руб. в отношении одной из квартир.

Вариант 1

У гражданина есть документы, подтверждающие расходы на приобретение обеих квартир (договоры купли-продажи, расписки продавцов о получении денег). В этом случае ему выгоднее вместо имущественного вычета уменьшить доходы от продажи квартир на расходы, связанные с их приобретением.

Налогооблагаемый доход составит 2 200 000 руб. (4 000 000 руб. - 3 000 000 руб. + 4 700 000 руб. - 3 500 000 руб.). Сумма НДФЛ, которую придется уплатить в бюджет, составит 286 000 руб. (2 200 000 руб. х 13%).

Вариант 2

У гражданина есть документы, подтверждающие расходы на приобретение только первой квартиры (договор купли-продажи и расписка продавца о получении 3 000 000 руб.). Документов, подтверждающих расходы на приобретение второй квартиры, нет.

В этом случае гражданин имеет право уменьшить доход от продажи первой квартиры на сумму расходов на ее приобретение, а доходы от продажи второй квартиры - на имущественный вычет в сумме 1 000 000 руб.

Налогооблагаемый доход составит 4 700 000 руб. (4 000 000 руб. - 3 000 000 руб. + 4 700 000 руб. - 1 000 000 руб.). Сумма НДФЛ, которую придется уплатить в бюджет, составит 611 000 руб. (4 700 000 руб. х 13%).

Вариант 3

У гражданина нет документов, подтверждающих расходы на приобретение обеих квартир. В этом случае он может уменьшить доходы от продажи обеих квартир на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.

Налогооблагаемый доход составит 7 700 000 руб. (4 000 000 руб. + 4 700 000 руб. - 1 000 000 руб.). Сумма НДФЛ, которую придется уплатить в бюджет, составит 1 001 000 руб. (7 700 000 руб. х 13%).

Аналогично решается вопрос и с вычетом в размере 250 000 рублей при продаже иных видов имущества. При продаже в течение года нескольких объектов (например, автомобилей) суммарный размер вычета не может превышать 250 000 рублей (по всем проданным объектам).

Пример 2.8

В 2012 году гражданин Иванов И.И. продал три автомобиля: один за 120 000 руб., второй за 200 000 руб. и третий за 170 000 руб. Общий доход составил 490 000 руб.

Автомобили были в собственности гражданина менее трех лет. Документов, подтверждающих расходы на приобретение проданных автомобилей, у гражданина нет.

В данной ситуации имущественный налоговый вычет рассчитывается в совокупности по всем автомобилям. Поскольку фактические доходы от продажи автомобилей превышают максимальный размер вычета (250 000 руб.), гражданин может уменьшить полученные доходы на 250 000 руб. С суммы превышения (490 000 руб. - 250 000 руб. = 240 000 руб.) необходимо уплатить НДФЛ (240 000 руб. х 13% = 31 200 руб.).