Имущественный вычет или сумма расходов?

 

Гражданин, продающий имущество, имеет право выбора. С одной стороны, он может уменьшить доход, полученный от продажи имущества, на сумму имущественного вычета, предусмотренного ст. 220 НК РФ.

С другой стороны, он может и не пользоваться правом на имущественный налоговый вычет, а просто уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с приобретением проданного имущества. При этом расходы должны быть фактически произведены и документально подтверждены.

 

Гражданин должен самостоятельно оценить, что для него более выгодно: воспользоваться правом на имущественный вычет или уменьшить сумму дохода на произведенные расходы.

 

Пример 2.4

В мае 2012 г. гражданин приобрел квартиру за 2 000 000 руб. В декабре 2013 г. он продал эту квартиру за 3 000 000 руб.

Поскольку квартира находилась в собственности менее трех лет, максимальный размер налогового вычета составляет 1 000 000 руб.

Если гражданин воспользуется имущественным налоговым вычетом, облагаемый налогом доход составит 2 000 000 руб. (3 000 000 руб. - 1 000 000 руб.). Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 260 000 руб. (2 000 000 руб. х 13%).

Если же гражданин уменьшит полученный доход на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением этой квартиры, налогооблагаемый доход составит 1000 000 руб. (3 000 000 руб. - 2 000 000 руб.), а сумма налога - 130 000 руб. (1 000 000 руб. х 13%).

Очевидно, что в данном случае выгоднее воспользоваться вторым вариантом.

 

Заметим, что в большинстве случаев сумма фактически произведенных расходов превышает максимальный размер имущественного вычета, поэтому полученные при продаже имущества доходы выгоднее уменьшать именно на сумму произведенных расходов, а не на имущественный вычет.

Но это возможно лишь в том случае, если к моменту продажи имущества у гражданина сохранились документы, подтверждающие расходы на его приобретение.

Если документов нет, то тогда единственной возможностью уменьшить сумму налогооблагаемого дохода является использование имущественного вычета.

 

Если гражданин не пользуется вычетом, а уменьшает доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением, то какие расходы можно учесть?

 

Расходами, связанными с получением доходов, признаются фактически произведенные и документально подтвержденные затраты, связанные с приобретением имущества (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Очевидно, что к расходам относятся затраты, связанные с приобретением имущества, которое было впоследствии продано (покупная стоимость проданного имущества).

Помимо этого, к таким расходам относятся проценты по кредитам, полученным на приобретение имущества.

Расходы на уплату заемщиком процентов по договору целевого займа (кредита) являются платой за пользование денежными средствами, то есть связаны с приобретением имущества за счет этих средств и, соответственно, связаны с получением доходов от продажи этого имущества (письмо Минфина России от 05.07.2013 N 03-04-05/26183).

 

2.4. Правила определения срока владения имуществом

 

Как мы уже не раз отмечали, при продаже имущества налогооблагаемый доход возникает только в том случае, если проданное имущество находилось в собственности гражданина-продавца менее трех лет.

Соответственно, при продаже имущества важно правильно определить срок владения этим имуществом.

Основная масса вопросов возникает в связи с определением срока владения недвижимостью.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Поэтому срок нахождения недвижимого имущества в собственности гражданина следует считать начиная с даты его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. с даты, которая указана в свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество (письма Минфина России от 14.07.2008 N 03-04-05-01/241, от 27.11.2007 N 03-04-05-01/383).

Но и из этого правила существуют исключения.

 

Кооперативная квартира

 

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, поставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Порядок регистрации права собственности на недвижимость определен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Этот закон вступил в силу 31 января 1998 г.

Пунктом 1 ст. 6 Закона 122-ФЗ установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, если паевые взносы были полностью выплачены до 1998 года, право собственности на кооперативную квартиру возникло с момента выплаты паевых взносов в полном размере. При этом государственная регистрация права собственности не является обязательной.

В такой ситуации период нахождения квартиры в собственности гражданина следует исчислять с момента полной уплаты паевых взносов. Это правило действует и в том случае, если в свидетельстве о праве собственности указана иная дата.

Отметим, что в целом эту позицию разделяют и налоговые органы (см. письмо УФНС России по г. Москве от 24.08.2011 N 20-14/4/082120@).

 

Пример 2.5

Гражданин полностью выплатил паевые взносы за кооперативную квартиру в сентябре 1997 г. Свидетельство о праве собственности на квартиру было оформлено в феврале 2007 г. В феврале 2010 г. гражданин эту квартиру продал.

В данном случае срок нахождения квартиры в собственности гражданина исчисляется с сентября 1997 г. (даты уплаты паевых взносов), а не с февраля 2007 г.

Поскольку квартира к моменту продажи находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, налог с дохода, полученного от продажи квартиры, не уплачивается.

 

Наследование имущества

 

Право собственности на наследственное имущество, в частности на недвижимое имущество, возникает у наследника со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя), независимо от даты государственной регистрации этих прав, т.е. независимо от даты, указанной в свидетельстве о праве собственности на недвижимость (письмо Минфина России от 25.03.2010 N 03-04-05/7-134). Объясняется это следующим.

В статье 218 ГК РФ установлено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Днем открытия наследства является день смерти гражданина (ст. 1114 ГК РФ).

В пункте 1 ст. 1153 ГК РФ определено, что если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по закону, принял наследство путем подачи заявления нотариусу, то принятое наследство согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию является достаточным доказательством наличия и объема права на наследственное имущество.

Следовательно, право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от даты государственной регистрации этих прав.