Особенности получения вычета при продаже имущества, принадлежащего гражданам на праве общей собственности

 

Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ).

Общая собственность может быть долевой или совместной.

Долевая собственность имеет место тогда, когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности.

Если же собственники владеют имуществом без определения их долей в этом имуществе - это совместная собственность.

От того, находится имущество в долевой или совместной собственности граждан, зависит размер налогового вычета, предоставляемого им при продаже данного имущества.

Очевидно, что принципиальное значение это будет иметь только в том случае, когда собственники продают имущество, находящееся в их собственности менее трех лет, то есть в ситуации, когда установлен максимальный размер имущественного вычета (1 000 000 рублей для недвижимости (за исключением нежилых помещений) и 250 000 рублей для иного имущества).

Подпунктом 3 п. 2 ст. 220 НК РФ установлено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

При реализации недвижимого имущества данное правило актуально только в том случае, если имущество продается как единый объект (Постановление Конституционного суда РФ от 13.03.2008 N 5-П, письмо УФНС России по г. Москве от 04.02.2010 N 20-14/011120@).

Это означает, что распределять вычет надо, когда продается, например, вся квартира в целом как единый объект.

Если же недвижимость продается собственниками не как единый объект, а каждый собственник продает свою долю отдельно, распределение вычета не производится, даже если такая реализация производится по единому договору.

 

Долевая собственность

 

При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности менее трех лет, размер налогового вычета, предоставляемого каждому собственнику, будет зависеть от того, продается имущество как единый объект или каждый из собственников продает свою долю в общем имуществе отдельно.

В общей долевой собственности, как правило, находится недвижимое имущество (квартиры, жилые дома и т.д.). Поэтому возникающие вопросы связаны в основном с определением размера налогового вычета при продаже комнат или долей квартиры (дома).

Если гражданин продает свою долю в общем имуществе, например комнату, то вычет может быть использован собственником доли в полном объеме в размере 1 000 000 рублей без распределения (письма Минфина России от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, ФНС от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578).

Если все собственники имущества (например, все собственники долей квартиры) продают это имущество (квартиру) как единый объект, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между всеми собственниками пропорционально их доле в общем имуществе (письма Минфина России от 27.09.2013 N 03-04-05/40138, от 11.11.2009 N 03-04-05-01/802).

Если же продается нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности нескольких граждан, то все сособственники имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей, который распределяется между ними пропорциональном доле каждого в нежилом помещении (письма Минфина России от 23.12.2013 N 03-04-07/56593, ФНС от 14.01.2014 N БС-4-11/231@).

Аналогичный подход к определению размера вычета сформулирован и в Постановлении Конституционного суда РФ от 13.03.2008 N 5-П.

Вместе с тем, если по одному гражданско-правовому договору продаются доли, выделенные в натуре и являющиеся самостоятельными объектами индивидуального права собственности, каждый продавец имеет право на вычет в размере 1 000 000 рублей (письмо ФНС России от 29.10.2007 N 04-2-03/003109).

 

Пример 2.9

Мать, дочь и сын являются собственниками трехкомнатной квартиры. Каждый из них владеет 1/3 доли квартиры. Все собственники приобрели свои доли по договорам купли-продажи в 2011 году.

В 2013 году все трое продали принадлежащие им доли за 900 000 руб. каждый. Продажа осуществлялась одному и тому же лицу (покупателю), но по отдельным договорам купли-продажи.

Поскольку доли находились в собственности продавцов менее трех лет, максимальный размер налогового вычета составляет 1 000 000 руб. для каждого из собственников.

В данном случае, поскольку доход каждого собственника от продажи принадлежащей ему доли составляет менее 1 000 000 руб., вычет предоставляется каждому из них в полной сумме полученного дохода, т.е. в размере 900 000 руб. Соответственно, НДФЛ при продаже долей никем не уплачивается.

 

Пример 2.10

В условиях предыдущего примера предположим, что доли не выделены в натуре и в 2013 году все трое собственников заключили с покупателем договор купли-продажи принадлежащей им квартиры. Квартира была продана за 2700 000 руб.

Доход, полученный каждым собственником, составил 900 000 руб. (2700 000 руб.: 3).

Имущество находилось в собственности менее трех лет, поэтому максимальный размер налогового вычета составляет 1000 000 руб. При этом налоговый вычет распределяется между тремя собственниками.

Соответственно, в данной ситуации каждый собственник имеет право на налоговый вычет в размере, не превышающем 333 333 руб.

В итоге каждый из собственников сможет уменьшить свой доход (900 000 руб.) только на 333 333 руб. С оставшейся суммы в размере 566 667 руб. (900 000 руб. - 333 333 руб.) необходимо уплатить налог.

 

Приведенные примеры наглядно показывают, что с точки зрения получения вычета собственникам гораздо выгоднее продавать доли по отдельности, нежели продавать весь объект целиком.

 

Довольно распространена ситуация, когда продается недвижимое имущество, принадлежащее на праве долевой собственности родителям и несовершеннолетнему ребенку (детям).

В этой ситуации необходимо учитывать, что Налоговый кодекс не устанавливает возрастных ограничений для налогоплательщиков. Соответственно, несовершеннолетний ребенок, получивший доход, признается плательщиком НДФЛ.

Такой позиции придерживаются и налоговые органы, и Минфин России (см. письма Минфина России от 13.08.2010 N 03-05-06-01/99, УФНС России по г. Москве от 20.11.2007 N 28-11/110408).

 

Несовершеннолетний ребенок, получивший доход, является плательщиком НДФЛ, соответственно, он имеет право на имущественный налоговый вычет.

 

В силу п. 1 ст. 26 НК РФ налогоплательщик может участвовать в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах, через законного или уполномоченного представителя, если иное не предусмотрено НК РФ.

Законными представителями несовершеннолетних детей в возрасте до 18 лет являются их родители, усыновители, опекуны и попечители.

Родители (усыновители, опекуны, попечители) как законные представители несовершеннолетних детей осуществляют правомочия по управлению данным имуществом, в том числе исполняют обязанности по уплате налогов.

Для получения вычета родитель, являясь законным представителем своего ребенка, должен представить от имени ребенка в установленный срок декларацию по НДФЛ и от его имени заявить имущественный вычет в отношении дохода от продажи жилья соразмерно доле ребенка в праве собственности на него (письма Минфина России от 03.05.2012 N 03-04-05/3-586, от 10.07.2008 N 03-04-05-01/230).

Отметим, что перераспределение или отказ от имущественного налогового вычета при продаже имущества в пользу другого совладельца Налоговым кодексом РФ не предусмотрены (письмо Минфина России от 01.07.2009 N 03-04-05-01/509).