Учет санкций, предъявленных арендатору

Если арендатор принял имущество, но нарушил условия его использования (обращения) и хранения по договору, арендодатель вправе предъявить претензии за нарушение договорных обязательств. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 486 ГК РФ он вправе требовать от арендатора оплаты стоимости имущества и уплаты процентов за причиненный вред (ущерб).

Согласно статье 395 ГК РФ размер процентов определяется в месте нахождения юридического лица учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Если убытки, вызванные неправомерным пользованием денежными средствами кредитора, превышают сумму процентов, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

В пункте 8 ПБУ 9/99 установлено, что штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров учитываются в составе внереализационных доходов. Эти доходы принимаются к бухгалтерскому учету в суммах, присужденных судом или признанных организацией.

В бухгалтерском учете организации санкции за нарушение условий договоров учитываются по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» в корреспонденции со счетами учета расчетов и до их получения или уплаты отражаются в бухгалтерском балансе получателя и плательщика соответственно по статьям дебиторов или кредиторов.

Для целей налогообложения доходы, полученные в виде штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба, также подлежат включению в состав внереализационных доходов.

В бухгалтерском учете арендодателя отражение операций по признанию и предъявлению штрафных санкций отражается следующим образом:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 91-1 «Прочие доходы»

предъявлена претензия арендатору;

Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

получены денежные средства по претензии.

Процесс формирования информации о доходах, извлекаемых арендодателем от оказания услуг по передаче своего имущества в текущую аренду, при осуществлении периодических денежных расчетов с арендатором указан в таблице 2.12.

 

Таблица 2.12 Учет доходов ОАО «Сибцветметэнерго» от оказания услуг по передаче имущества в текущую аренду

Содержание операции	Дебет	Кредит	Первичные документы
Отражены доходы от сдачи в аренду нежилого помещения	62	90-1	Договор аренды, акт выполненных работ
Поступила на расчетный счет арендная плата	51	62	Выписка из расчетного счета
Отражены прямые затраты, связанные с оказанием арендных услуг	20	02,05, 10,60	Бухгалтерская справка-расчет, счет-фактура, требования-накладные
Отражены косвенные затраты, связанные с оказанием арендных услуг	26	02,05 10,60,70	Бухгалтерская справка-расчет, счет-фактура
В конце отчетного периода косвенные затраты отнесены на прямые	20	26	Бухгалтерская справка-расчет
Списаны затраты, относящиеся к оказанным арендным услугам	90-2	20	Бухгалтерская справка-расчет
Отражен финансовый результат (прибыль, убыток) от оказания арендных услуг	90-9 (99)	99 (90-9)
Начислен налог	99	68
С расчетного счета погашена задолженность перед бюджетом по начисленным ранее налогам	68	51	Выписка банка по расчетному счету
На расчетный счет (в кассу) зачислен (поступил) долг арендатора	51,50	62-1	Выписка банка по расчетному счету, приходный кассовый ордер

3. Разработка рекомендаций по совершенствованию учета арендных операций в ОАО "Сибцветметэнерго"

 

Анализ деятельности организации показал, что существуют недостатки в учете и организации арендных отношений.

В соответствии с этим предлагается в области совершенствования учета произвести некоторые улучшения.

Организация ведет учет имущества, обязательств и хозяйственных операций способом двойной записи в соответствии с рабочим планом счетов бухгалтерского учета, разработанным организацией на основании приказа Минфина России от 31.10.2000 г. N 94н.

Для отображения движения основных средств в организации используются следующие счета:

Субсчет 01.1. - основные средства в организации;

Субсчет 01.2. - выбытие основных средств;

Арендодатель переводит переданные арендатору во временное владение и пользование (временное пользование) объекты основных средств в состав арендованного имущества. Таким образом, будет целесообразным разработать субсчета для основных средств, сданных в аренду, например: Субсчет 01.3 - основные средства, сданные в аренду.

Переданные в текущую аренду основные средства оформляются записью с дебета счета 01- субсчет «Основные средства, сданные в аренду» в кредит счета 01 - субсчет - «Основные средства в организации».

Инвентарные карточки по арендованным основным средствам арендодателю следует группировать в специальной картотеке. В них указываются реквизиты акта (накладной) приемки-передачи основных средств и проставляется гриф «В аренде».

По истечению срока аренды, а также в связи с досрочным расторжением сторонами договора арендованное имущество возвращается арендодателю. Оприходование возвращенного имущества в состав собственных средств сопровождается записью с дебета счета 01 - субсчет «Основные средства в организации» в кредит счета 01 - субсчет «Основные средства, сданные в аренду».

В бухгалтерии должны произвести соответствующие отметки в инвентарных карточках, после чего они помещаются в картотеку собственных основных средств.

Также целесообразно к счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» открыть субсчет «Расчеты по арендной плате».

В рабочем плане счетов не открыт субсчет на расчеты по транспортному налогу. Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, обязаны уплачивать транспортный налог (гл.28 НК РФ).

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению сумма исчисленного транспортного налога отражается в составе затрат организации-плательщика. К счету 68 «Расчеты по налогам и сборам» следовало открыть субсчет «Расчеты по транспортному налогу».

В учетной политике организации указано, что инвентаризация основных средств проводится раз в три года. Так как здание уже имеет 45% физический износ для уменьшения затрат на капитальные ремонты помещений - целесообразно проводить инвентаризацию состояния сдаваемых в аренду помещений раз в год, также необходимо проводить частичную инвентаризацию, охватывающую лишь часть активов при сдаче объектов основных средств в аренду.

Инвентаризация обязательств в организации проводится лишь раз в год, перед составлением бухгалтерской отчетности.

Инвентаризация обязательств способствует своевременности расчетов с клиентами организации, учету и контролю за взысканием дебиторской задолженности и своевременным погашение кредиторской задолженности. Рост дебиторской задолженности на предприятии наглядно представлен в таблице 3.1.

Таблица 3.1. Рост дебиторской задолженности

Дебиторская задолженность на 01 января
года	2007	2008	2009
тыс.руб	1238	1847	3783
рост, %	-	+49,2	+205,6

 

Рекомендуется проводить инвентаризацию обязательств 2 раза в год.

К учетной политике организации рекомендуется внести дополнение по созданию специальной инвентаризационной комиссии. В комиссию для проведения инвентаризации состояния сдаваемых в аренду помещений следует включить технического работника. При проведении инвентаризации состояния нежилых помещений рекомендуется пользоваться формой справки, указанной в таблице 3.2.

 

Таблица 3.2 Справка о техническом состоянии помещений

ОАО «Сибцветметэнерго», сданных в аренду

Дата проведения инвентаризации: 01.11.2009

Наименование арендатора	№ офиса	Кол-во м2	Техническое состояние			Чьими силами будут исправлены недостатки
			Удовлетвори-тельное	Требуется косметический ремонт	Неудовлетворительное (указать виды ремонта)
1	2	3	4	5	6	7
КГУ «Движение»	304	61	Уд.	-	-	-
КГУ «Движение»	303	83,5	-	Покраска окон	-	Арендатор
ООО «РБС»	108	92	-	-	Требуется замена полов, настил линолеума	Арендодатель
ИП Парфирьев А.В.	238	209	-	-	Требуется замена отопления	Арендодатель
ООО «Реал»	240	30,5	Уд.	-	-	-

 

Подписи инвентаризационной комиссии: Зам.директора: Завхоз:

Бухгалтер:

Технический работник:

 

В целях недопущения просроченной дебиторской задолженности и в соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Данный пункт ГК РФ, является самым распространенным основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения. Половина исков предъявляемых арендодателем в суды, предъявляются именно по этому основанию. Кроме этого арендодатель параллельно взыскивает штрафные санкции за пользование чужими денежными средствами.

Особое внимание следует обращать на контроль за качеством заключаемых договоров, соглашений, контрактов и других документов правового характера. В организации немало договоров принимаются без привлечения работников бухгалтерских служб, с нарушением норм гражданского права, нечетким определением прав и обязанностей сторон. Особенно эти недостатки проявляются при заключении договоров с организациями жилищно-коммунального хозяйства. При исполнении таких договоров нередко возникают недоразумения при оплате услуг, отнесении затрат к тому или иному виду расходов.

В квалификационной характеристике должности «главный бухгалтер» (приложение к постановлению Министерства труда России от 12 ноября 2003 г. №75) право участия главного бухгалтера в подготовке договоров и соглашений с другими хозяйствующими субъектами не предусмотрено. Квалификационное требование о том, что главный бухгалтер должен знать основы гражданского права, финансовое, налоговое и хозяйственное законодательство без прямого указания на необходимость участия при формировании договорных отношений ослабляет контрольные функции бухгалтерской службы, делает менее значимым участие бухгалтеров в управлении организацией. Я думаю, что в должностные инструкции главного бухгалтера следует внести пункт о контроле заключаемых договоров, при несоответствии документов действующему законодательству главный бухгалтер документы не подписывает и не визирует.

В отношении контрольных функций бухгалтерской службы установлено, что в учетной политике хозяйствующего субъекта должен быть определен и утвержден порядок контроля за хозяйственными операциями. Речь идет не столько о выборе способов контроля, сколько о регламентации в документах учетной политики порядка контроля за фактами хозяйственной деятельности, о распределении функций контроля между службами и структурными подразделениями организации, определении прав, обязанностей и ответственности в деле сохранности капитала организации, предотвращения негативных явлений при использовании активов и прибыли. Описание и утверждение правил контроля является обязательной составляющей учетной политики.

В уставе Общества прописано, что для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью общее собрание акционеров избирает ревизора Общества, сроком на один год.

Целесообразно упразднить обязательное формирование в АО избрание ревизора (пп. 2 п. 1 ст. 103 ГК РФ, ст. 85 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"). В то же время для АО необходимо сохранить обязательный внешний финансовый контроль (аудит).

Согласно ст. 85 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью предприятия общим собранием акционеров в соответствии с уставом избирается ревизионная комиссия. То есть основной целью данного органа является контроль над направлениями расходования денежных средств. В ряде случаев ревизионные комиссии воспринимаются как своего рода "второй внутренний аудитор", однако подчиненный только акционерам. Такая подмена определений приводит не только к путанице в работе, но и к серьезным налоговым последствиям.

В российском корпоративном законодательстве деятельность ревизионных комиссий оговорена только в общих чертах в Законе N 208-ФЗ. Поэтому АО регулируют деятельность этого выборного органа своими внутренними документами, которые часто носят противоречивый характер, что дает возможность фискальным инспекциям применять штрафные санкции и требовать доплат по различным налогам.

В организации прослеживается несовершенство контрольной системы. Ревизор в фирме присутствует лишь формально.

В бухгалтерии не разработан и не утвержден в учетной политике график документооборота.

В учетной политике организации не прописано как учитываются затраты на ремонт основных средств.

Плательщики единого налога не вправе относить на расходы отчисления в резерв на ремонт основных средств, как это делают те, кто применяет общую систему налогообложения.

Для плательщиков налога на прибыль право на создание резерва специально предусмотрено п. 3 ст. 260 НК РФ. Глава 26.2 НК РФ аналогичной нормы не содержит.

По общему правилу налогоплательщики, применяющие УСН, освобождены от бухгалтерского учета. Однако организации все же обязаны вести бухучет основных средств и нематериальных активов. Это следует из п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете".

В этом случае учет основных средств ведется в общем порядке, т.е. на основании Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н. При этом расходы на ремонт не отражаются на счетах бухгалтерского учета.

Организационная форма ОАО «Сибцветметэнерго» предполагает ведение бухгалтерского учета в полном объеме, он обеспечивает полноценный контроль за результатами финансово-хозяйственной деятельности и является насущной необходимостью (для распределения прибыли организации).

В связи с этим затраты на ремонт основных средств относятся к расходам по обычным видам деятельности (п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

Они отражаются в том отчетном периоде, к которому относятся. Но в отличие от затрат на модернизацию и реконструкцию, которые увеличивают первоначальную стоимость основных средств (п. 27 ПБУ 6/01), затраты на ремонт списываются на расходы.

Как правило, затраты на текущий ремонт отражаются сразу на счетах по учету производственных, общехозяйственных, общепроизводственных и других расходов (счета 20, 25, 26, 44 и т.д.) в корреспонденции со счетами учета расчетов с поставщиками и подрядчиками, разными дебиторами и кредиторами (счета 60 и 76), учета расчетов с персоналом по оплате труда (счет 70), а запчасти - в корреспонденции со счетом 10 "Материалы", субсчет 5 "Запасные части".

Затраты на капитальный ремонт, если он осуществляется неравномерно в течение года, должны отражаться в корреспонденции с теми же счетами, но на дебете счета 97 "Расходы будущих периодов".

В последствии они списываются в порядке, который организация должна зафиксировать в своей учетной политике для целей бухгалтерского учета (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

В учетной политике организации следует включить пункт, о том что фактические затраты, связанные с проведением капитального и текущего ремонта, относятся на счета затрат производства по соответствующим элементам затрат (ремонтный фонд не создается). Ремонтные работы производятся как хозяйственным так и подрядным способом.

Бухгалтерские проводки при этих операциях будут следующие:

Дебет 20, 23, 25, 26 Кредит 10,70,69,23,76 - списаны затраты при хозяйственном способе ремонта.

Дебет 20, 23, 25, 26 Кредит 60 - списаны затраты при подрядном способе ремонта.

В области улучшения организации арендных отношений предлагаются следующие мероприятия.

Возможно предоставление помещений в аренду с почасовой арендной платой. В аренду с почасовой оплатой могут сдаваться нежилые помещения для проведения различных культурных мероприятий: семинаров, конференций, тренингов и т.д.

Расчет арендной платы за 1 м2 в час производится по следующей формуле:

 

Апл.час = Апл. / Кдн. / Кчас, (3.1)

 

где Апл. - размер годовой арендной платы за 1 м2, рассчитанный в таблице 2.1;

Кдн. - количество дней в году, в которые может использоваться арендуемый объект, принимается 252;

Кчас - количество часов в день, в которые может использоваться арендуемый объект, принимается равным 12.

Размер почасовой арендной платы в месяц рассчитывается по формуле:

Апл.час.мес. = Апл.час x Кчас.мес. x S, (3.2)

 

где Кчас.мес. - количество часов аренды в месяц согласно расписанию;- арендуемая площадь, кв. м.

Договор с почасовой оплатой заключается по форме договора о передаче в аренду недвижимого имущества. Приложением к договору является график использования арендуемого помещения.

Пример расчета почасовой арендной платы в ОАО «Сибцветметэнерго»:

 

Апл.час=6422,73/252/12=2,12 руб. за 1 м2.

 

Допустим, если организация, снимающая площадь в почасовую аренду в размере 80 м2 заключает договор на 15 часов использования площадей в месяц, согласно графику, то размер почасовой арендной платы будет рассчитан следующим образом: Апл.час.мес.=2,12х15х80=2544 руб.

Расчеты произведенные по формуле 3.2 показали, что размер почасовой арендной платы в месяц за 80 м2 будет составлять 2544 руб.

Также в целях улучшения организации арендных отношений рекомендуется пересмотреть некоторые пункты договора аренды.

Как отмечалось во второй части работы в договорах аренды указано: что по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении, арендатор не требует возмещения средств, вложенных во все произведенные по согласованию с арендодателем в помещениях перестройки, переделки, улучшения, составляющие принадлежность помещений, равно как отделимых, так и не отделимых без вреда от конструкции помещений.

Арендодатель, не возместивший затрат арендатору, получает улучшения безвозмездно и должен стоимость улучшений включить в состав внереализационных доходов (ст.346.15 НК РФ), равный рыночной стоимости неотделимых улучшений. Производится бухгалтерская запись по дебету счета 08 и кредиту счета 98 "Доходы будущих периодов", субсчет 98-2 "Безвозмездные поступления", на рыночную стоимость произведенных неотделимых улучшений. С этих сумм нужно будет исчислить и уплатить единый налог.

Стоимость недвижимости (с неотделимыми улучшениями) погашается путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).

При определении текущей рыночной стоимости могут быть использованы данные о ценах на аналогичные расходы, полученные в письменной форме от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций, а также в средствах массовой информации и специальной литературе; экспертные заключения (например, оценщиков) о стоимости отдельных объектов основных средств.

Согласно ст.40 НК РФ, если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

При определении справедливой стоимости неотделимых улучшений основных средств без привлечения независимого оценщика рекомендуется раскрыть информацию о методах и существенных допущениях, использованных при определении справедливой стоимости, включая информацию о том, что послужило основой для определения справедливой стоимости: объективные рыночные данные или в большей мере другие факторы ввиду специфики объекта и отсутствия сопоставимых рыночных данных.

Так как установление рыночной стоимости представляет определенные трудности в учете, рекомендуется в договоре аренды прописать, что если неотделимые улучшения производятся за счет арендатора и с согласия арендодателя, то арендодатель компенсирует расходы арендатору (п.2 ст.623 ГК РФ). Формулировка договора в этом случае может быть следующей: "Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений".

В договоре аренды лучше заранее прописать те улучшения, которые арендатор и арендодатель будут считать неотделимыми. К таким улучшениям можно отнести, например, перепланировку помещения, замену окон и дверей, установку охранно-пожарной сигнализации, замену сантехники и т.п.

После передачи неотделимых улучшений арендодателю придется внести изменения в инвентарную карточку объекта, увеличив его первоначальную стоимость. Если неотделимые улучшения оформили как самостоятельную единицу, заводится новая инвентарная карточка.

В бухгалтерском учете арендодателя следует отразить следующие проводки:

Дебет 08 Кредит 76 произведенные арендатором улучшения отражены в составе капитальных вложений;

Дебет 01 Кредит 08 на стоимость произведенных арендатором улучшений увеличена балансовая стоимость помещения;

Дебет 76 Кредит 51 компенсированы арендатору затраты на строительство.

Капитальные вложения в арендованное имущество в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с соглашения арендодателя признаются амортизируемым имуществом (п.1 ст.256 НК РФ). Поэтому стоимость неотделимых улучшений арендодатель имеет право учесть у себя в расходах, но только при условии, что затраты арендатора на неотделимые улучшения должны быть компенсированы.

Рекомендуется также в договор аренды включить пункт, в котором будут оговариваться условия оплаты арендатором коммунальных расходов.

Гражданский кодекс РФ возлагает обязанность по содержанию арендованного имущества непосредственно на арендатора, а не на арендодателя (п. 2 ст. 616). Однако законом или договором может быть предусмотрено иное.

Следовательно, если в договоре аренды не указано, что "коммуналку" оплачивает арендодатель, то это обязан делать арендатор.

Схемы оплаты коммунальных услуг арендатором различны.

Так, арендатор может оплачивать коммунальные услуги напрямую поставщикам коммунальных услуг, заключив с ними соответствующий договор. Этот способ очень сложен в исполнении - не всегда на практике легко перезаключить договоры на коммунальное обслуживание. Ведь изначально он оформлен на арендодателя. Поэтому неизбежно возникают трудности. Арендатору придется установить свои счетчики на электро- и теплоэнергию, воду, свои контейнеры для мусора и т.д. Очевидно, что сделать это сможет не каждый арендатор. Поэтому к такому способу прибегают, как правило, крупные компании при долгосрочной аренде.

При втором и третьем варианте с коммунальными службами рассчитывается арендодатель, а арендатор перечисляет ему необходимую сумму. Разница же состоит в том, что в одном случае стоимость коммунальных услуг входит в арендную плату, а в другом перечисляется отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст. 614 ГК РФ).

На практике применяются два способа включения коммунальных платежей в состав арендной платы.

Первый способ - арендная плата с учетом коммунальных платежей - фиксированная ставка.

При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде, т.е. стоимость коммунальных услуг в договоре аренды отдельно не выделяется.

Этот способ подходит не всем.

Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется из месяца в месяц, поскольку объем их потребления является величиной непостоянной. Кроме того, в течение действия договора аренды могут увеличиваться или уменьшаться тарифы на коммунальные услуги, что также повлечет изменение стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором.

Величина же арендной платы при этом остается неизменной, ведь скорректировать ее размер стороны могут только раз в году, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Данный способ удобно использовать тем, у кого объем потребления коммунальных услуг арендатором изменяется незначительно.

А вот если объем потребления коммунальных услуг колеблется существенно, то такой способ использовать нецелесообразно. Ведь может возникнуть ситуация, когда стоимость фактически потребленных арендатором коммунальных услуг не соответствует (является меньше или больше) стоимости услуг, включенных в состав арендной платы.

В этом случае рекомендуется сторонам договора аренды использовать второй способ, при котором арендатор оплачивает только фактически потребленные им услуги.

Второй способ - арендная плата фиксированная, коммунальные платежи переменная.

При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:

фиксированный (основной) платеж;

переменный (дополнительный) платеж.

Фиксированный (основной) платеж - это собственно плата за пользование арендованным помещением. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором в конкретном периоде.

При использовании второго способа переменная часть, т.е. стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или объема потребляемых услуг, что исключает экономические потери как у арендодателя, так и у арендатора. При этом положения п. 3 ст. 614 ГК РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются.

Организация ОАО «Сибцветметэнерго» выбрала для себя способ, когда коммунальные платежи оплачиваются в составе арендной платы - арендная плата с учетом коммунальных платежей - фиксированная, так как объем потребления коммунальных услуг арендатором изменяется незначительно.

Это самый простой способ, вызывающий меньше всего споров с налоговыми органами. Ведь в данном случае коммунальные услуги - часть арендной платы. Следовательно, они учитывается в доходах арендодателя и расходах арендатора по тем же правилам, что и арендная плата.

На основании этого, в договор аренды следует включить пункт, что в арендную плату входит стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).

В Приложении Е приведена примерная форма договора аренды, с учетом всех вышеуказанных рекомендаций.

В целях оптимизации получения прибыли, организации следует рассмотреть изменение объекта налогообложения «доходы», на объект налогообложения «Доходы минус расходы».

Выбрать объект налогообложения "доходы минус расходы" выгодно тем, у кого большая часть затрат попадает в закрытый перечень расходов, поименованных в ст. 346.16 Налогового кодекса РФ.

Как видно из таблицы 3.3, применять объект налогообложения "доходы" лучше всего, когда расходы невелики. Если же ожидаются крупные расходы, которые можно учесть при исчислении налога при УСН, то выгоднее может оказаться объект налогообложения "доходы минус расходы".

Таблица 3.3 Сравнение вариантов УСН в зависимости от выбранного объекта налогообложения

Объект "доходы"	Объект "доходы минус расходы"
1	2
Налоговая ставка - 6%	Налоговая ставка - 15%
Налоговая база - доходы.	Налоговая база - доходы минус расходы. Перечень расходов ограниченный, но значительный, и существует тенденция его расширения. Налогоплательщику следует проанализировать перечень своих расходов и сопоставить их с перечнем учитываемых расходов и порядком отражения определенных расходов, например капитальных затрат в основные средства. С 1 января 2009 г. отменяется условие признания материальных расходов по мере отпуска материальных ценностей в производство.
Не предусмотрена необходимость уплачивать минимальный налог.	Установлено требование уплаты минимального налога в размере 1% доходов, если сумма фактического налога окажется меньше суммы минимального налога, которая определяется только по итогам налогового периода. Таким образом, постоянно нужно контролировать сумму минимального налога. Это не всегда негативный момент. Например, в случае получения убытка или очень низкой прибыли уплата минимального налога может оказаться выгоднее, чем уплата 6% с доходов. Положительным моментом будет и то, что разницу между суммой уплаченного минимального налога и суммой фактически исчисленного налога можно учесть в расходах в последующих налоговых периодах.
Не предусмотрен перенос убытков на будущее.	Допускается перенос убытков на будущее. С 2009 г. снимается ограничение на перенос убытка в размере 30% налоговой базы, т.е. налогоплательщик может и весь убыток отнести в уменьшение налоговой базы.
Налог за налоговый период можно уменьшать на суммы страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и суммы пособий по временной нетрудоспособности	Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и пособия по временной нетрудоспособности учитываются при определении налоговой базы в составе расходов
В книге учета доходов и расходов заполняются не все разделы. Можно не заполнять разделы, касающиеся расходов	В книге учета доходов и расходов заполняются все разделы

 

Согласно статье 346.16 НК РФ НК РФ «Порядок определения расходов» при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на перечисленные в этой статье расходы.

В расходах организации довольно много расходов из этого перечня. Одни только материальные расходы, в которые входят затраты на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, отопление зданий, составляют весомый процент в составе общих расходов. Также в помещениях сдаваемых в аренду, большой процент расходов составляют расходы на ремонт основных средств, обеспечение пожарной безопасности, обслуживание охранно-пожарной сигнализации.

Рассчитаем основные налоги, которые заплатит организация за 2010 г., если:

) останется на упрощенную систему с объектом налогообложения "доходы";

) перейдет на упрощенную систему с объектом налогообложения "доходы минус расходы".

Планируемые показатели 2010 г. даны в таблице 3.4.

Таблица 3.4 Планируемые показатели ОАО "Сибцветметэнерго" на 2010 год

Показатель	Сумма, тыс.руб.
1. Выручка от реализации товаров	25 980
2. Затраты на ГСМ и запчасти в том числе НДС	810 124
3. Заработная плата работников	3 741
4. Коммунальные услуги	1 621
5. Стоимость приобретенных основных средств	125
6. Затраты на текущий ремонт здания	2 600
6. Прочие затраты, учитываемые при налогообложении (стоимость материалов, услуг сторонних организаций и т.д.)	13 283

 

Будем считать, что основные средства приобретены и введены в эксплуатацию в январе, а срок их полезного использования составляет 40 месяцев.

Вариант расчета налогов, при условии, что ОАО "Сибцветметэнерго" останется на упрощенной системе с объектом налогообложения "доходы".

Взносы в ПФР и ФСС. Пенсионные взносы составят:

 

(3741 тыс.руб. x 14%) = 524 тыс.руб.,

 

взносы на случай травматизма (3741 тыс.руб.х 0,2%) = 7,5 тыс.руб.

Примечание. Величина пенсионных взносов меньше половины начисленного налога, поэтому полностью включается в вычет.

Единый налог, предусмотренный при упрощенной системе, будет равен:

 

(25980 тыс.руб. x 6%) = 1559 тыс.руб.

 

Данную сумму можно уменьшить на пенсионные взносы, уплаченные за тот же период (п. 3 ст. 346.21 НК РФ), если они не превысят ее половины. Если исходить из того, что общество полностью рассчитается с ПФР в 2010 г., потребуется уплатить:

 

(1559 тыс.руб. - 524 тыс.руб.) = 1035 тыс.руб. единого налога.

 

Всего налогов и взносов:

 

(524 тыс.руб. + 7,5 тыс. руб. + 1035 тыс.руб.) = 1566,5 тыс.руб.

 

Второй вариант: ОАО "Сибцветметэнерго" перейдет на упрощенный режим с объектом налогообложения "доходы минус расходы".

Взносы в ПФР и ФСС. Как и в предыдущем случае, их сумма будет равна 524 тыс.руб и 7,5 тыс. руб.

Облагаемые доходы составят 25980 тыс.руб. Предположим, все осуществленные затраты общества будут оплачены не позднее 31 декабря 2010 г. В этом случае в расходы войдут стоимость ГСМ и запчастей без НДС, сумма НДС, входящая в стоимость товаров, стоимость коммунальных услуг, зарплата персонала, пенсионные взносы, взносы на случай травматизма и прочие учитываемые в налоговой базе издержки. Стоимость купленных основных средств удастся списать до конца 2010 г. В сумме это составит:

 

(810 + 3741 + 1621 + 125 + 2600 + 13283) = 22180 тыс.руб.

 

Примечание. Примем, что все расходы в течение года будут оплачены и выполнены прочие условия п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Начисленный налог будет равен:

 

((25980 тыс.руб. - 22180 тыс.руб.) x 15%) = 570 тыс.руб.

 

Но это еще не все. При объекте налогообложения "доходы минус расходы" необходимо по окончании налогового периода (календарного года) определить минимальный налог (п. 6 ст. 346.18 НК РФ). Если он окажется больше рассчитанного по обычной ставке 15%, платить придется его, причем полностью. Уплаченные же за девять месяцев авансовые платежи зачтутся в следующих налоговых периодах.

Минимальный налог по ставке 1% от облагаемых доходов составит:

 

(25980 тыс.руб. x 1%) = 259,8 тыс.руб.

 

Он меньше начисленного 570 тыс.руб. и перечислять его по итогам года не придется. За IV квартал понадобится только доплатить единый налог по обычной ставке 15%.

Всего налогов и взносов:

 

(524 тыс.руб. + 7,5 тыс.руб. + 570 тыс.руб.) = 1101,5 тыс.руб.

 

Итак, мы получили 1566,5 тыс.руб. общих налогов и сборов при объекте налогообложения «доходы» и 1101,5 тыс.руб при объекте налогообложения «до