Особенности арендных отношений в современной экономике

 

Рассмотрение отечественной и зарубежной экономической литературы по проблеме исследования показало, что анализ арендных отношений с позиции теоретического освоения не нашел должного отражения в экономической литературе, до сих пор отсутствует комплексное представление об институционально-экономической природе аренды. Остается множество неразработанных вопросов, касающихся определения сущности аренды, ее видового разнообразия, рассмотрения аренды как специфической формы собственности, выявления приоритетных направлений в развитии арендных отношений. Недостаточно раскрыты тенденции и закономерности формирования рисков в арендных операциях, а также изъяны законодательной базы в области аренды.

Основные средства играют огромную роль в процессе труда так как они в своей совокупности образуют производственно - техническую базу и определяют производственную мощь предприятия. На протяжении длительного периода использования основные средства поступают на предприятие и передаются в эксплуатацию, изнашиваются в результате эксплуатации, подвергаются ремонту, при помощи которого восстанавливаются их физические качества, перемещаются внутри предприятия, выбывают с предприятия, а также передаются в аренду.

В настоящее время многие предприятия имеют на балансе достаточно большое количество материальных ценностей, недвижимости, машин, механизмов, часть которых не используется постоянно в производственном процессе. С другой стороны, небольшие (особенно вновь создаваемые) предприятия, расширяющие свое производство, не могут приобрести дорогостоящее оборудование, помещения для производственной и административной деятельности, транспортные средства. Следовательно, арендные взаимоотношения в такой ситуации могут быть выгодны как для арендодателя, так и для арендатора.

На рисунках 1.1 и 1.2 представлен объем арендных операций на конец 2008 года по Красноярскому краю по видам экономической деятельности.

 

Рисунок 1.1- Основные фонды взятые в аренду по видам экономической деятельности

Рисунок 1.2 - Основные фонды сдаваемые в аренду по видам экономической деятельности

 

На рисунке 1.1 изображено сколько основных фондов берут в текущую аренду.

Здесь первое место занимают организации, специализирующиеся на производстве и распределении электроэнергии, газа и воды - 41% от общей стоимости взятых в аренду основных фондов. На втором месте предприятия транспорта и связи - 23,5 %, на третьем обрабатывающие производства - 19,2 %.

На рисунке 1.2 изображено сколько основных фондов сдаются в текущую аренду.

Организации, ведущие операции с недвижимостью и оказывающие услуги аренды сдают основных фондов 52,3% от общей стоимости основных фондов. Обрабатывающие производства сдают в аренду 33,1% основных фондов от общей стоимости сдаваемых в аренду.

По данным красноярской статистики общая стоимость основных фондов, взятых в аренду, составляет 104 004 536 тысяч рублей. Общая стоимость основных фондов, сдаваемых в аренду, составляет 54 356 542 тысяч рублей. На основании этой статистики можно сделать вывод, что сдаваемых в аренду основных фондов в два раза меньше, значит спрос значительно превышает предложение.

В процессе формирования цивилизованного рынка приоритет смещается в сторону приобретения объектов в новых и строящихся специализированных зданиях. Вовлечение в оборот квартир, переведенных в нежилой фонд, по мере расширения строительства современных бизнес-центров выглядит для инвестора менее привлекательно, т.к. в виду ряда объективных причин подобные офисы потенциальными арендаторами востребованы в меньшей степени. Во-первых, из-за качественных характеристик: квартиры являются неспециализированными помещениями, планировки и техническое состояние самого объекта не всегда удовлетворяют требованиям потенциальных арендаторов, во-вторых, к значимым факторам можно отнести и имиджевую составляющую. К третьей группе факторов можно отнести отсутствие парковки (либо ее недостаточность по размеру) и прочих сервисных опций (например, ресепшн, услуги профессионального клининга, и т.п.). Кроме всего вышеперечисленного, в случае снижения рыночной рентабельности объекта собственник офиса-квартиры может принять решения о ее продаже, в новых рыночных условиях следующий собственник вероятнее всего решит не сдавать объект в аренду. Следовательно, арендатор должен будет нести дополнительные издержки на переезд, тогда как в специализированном здании риск приобретения вышеперечисленных проблем значительно ниже.

В связи со снижением инвестиционной привлекательности, доля предложений помещений на первых этажах жилых домов существенно снизилась в последние годы, причем данная тенденция сохранится и в ближайшие годы.

Отдельные компании, имеющие недвижимость в центральных районах города, не спешат ее продавать, а рассматривают варианты ее использования в качестве доходной. Это обусловлено с тем, что традиционно недвижимость является надежным вложением средств, а в последние три года и чрезвычайно доходным с точки зрения ее управления.

В офисном сегменте, несмотря на активизацию строительства специализированных площадей, спрос продолжает превышать предложение.

В 2005 году проявилась тенденция к строительству бизнес-центров, рассчитанных на малый и средний бизнес. Еще в 2004 году большинство строящихся зданий были изначально рассчитаны на крупные компании, соответственно и площади в них продавались поэтажно. Значительная часть приобретаемых площадей были направлены на собственные нужды, и не сдавались в аренду. Уже в 2005 году в связи с некоторым насыщением данного сегмента застройщики ориентируются на менее крупные компании, для которых оптимальный размер офиса не превышает 200 кв.м. По мнению аналитиков, данное направление является перспективным: при более низких затратах на строительство (в первую очередь за счет более дешевого земельного участка), и соответственно более низких ценах и арендных ставках примерно тот же уровень рентабельности.

В то же время необходимо заметить, качественных предложений на рынке по-прежнему немного, в категории офисных площадей в специализированных и многофункциональных зданиях по-прежнему сохраняется ситуация превышения спроса над предложением. Например, снять в аренду 100 кв.м. офисных площадей с нормальной парковкой в центральной части города очень затруднительно.

Согласно экспертным оценкам рынка коммерческой недвижимости одна из наиболее острых проблем сегодня - аренда небольшого офиса площадью до 100 кв. м. Такой вопрос возникает как у вновь образовавшихся фирм малого и среднего бизнеса, так и при выделении отдельных структур от сформировавшихся и работающих организаций.

Какие офисы небольших площадей реально предлагают на рынке коммерческой недвижимости в настоящее время? Что можно сказать об оснащении этих помещений и разделении на классы?

Спрос на офисы площадью до 100 кв. м существует и объясняется в основном недостаточностью финансовых средств у арендаторов.

Доля таких помещений составляет порядка 24 % от общего спроса. Но наиболее часто арендаторов интересуют офисы площадью 200-300 кв. м - 27 %.

При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В результате исследования существующих офисных центров была определена следующая их классификация. Классифицируются следующим образом:

класса “A”,

класса “B”,

класса “C”.

Класс “A”, подразумевается наличие:

центрального кондиционирования;

принудительной вентиляции;

охраняемой автостоянки;

оптико-волоконной связи;

общей охраны;

окон из ПВХ;

профессионального менеджмента;

современных лифтов;

системы пожарной и охранной сигнализации;

здания, построенные с 1999 года;

центральное местоположение;

отдельно стоящее специализированное офисное здание;

широкий перечень услуг;

полная безопасность бизнеса.

Класс “В”, подразумевается наличие:

лифты;

принудительная вентиляция;

воздушное кондиционирование;

окна уплотненные;

пожарная и охранная сигнализация;

здания после капитального ремонта или построенные с хорошим качеством строительных работ;

хорошее местоположение;

отдельно стоящее специализированное офисное здание.

Класс “C”, подразумевается наличие:

лифты, если здание более трех этажей;

внешний вид здания должен быть в хорошем состоянии;

деревянные окна;

кондиционирование в некоторых помещениях;

пассивная вентиляция;

удачное местоположение;

косметический ремонт.

Офисы небольших площадей относятся к классу С либо В по общепринятой классификации подобных помещений. Они расположены в бывших НИИ и заводах, офисных комплексах, бизнес-центрах, технопарках, офисно-складских и складских комплексах, а также в жилых домах, (помещения в составе жилых домов предпочитают сервисные и торговые предприятия).

Как отмечено выше, арендаторы небольших площадей выбирают главным образом объекты по двум основным критериям: по размеру арендной ставки и месторасположению. В данную категорию попадают офисные комплексы класса В и С.

На рынке наиболее широко представлены офисы от 30 кв. м. Они, как правило, расположены на первых этажах жилых домов - в помещениях, выведенных из жилого фонда, в цокольных этажах. Крайне редко можно встретить помещения, изначально не предназначенные для проживания.

Также небольшие офисы предлагают в административных зданиях и не попавших под реконструкцию НИИ.

Помещения площадью до 100 кв. м, предназначенные для аренды, обычно сдают в рабочем состоянии со стандартной офисной отделкой, иногда они требуют косметического ремонта. Они оснащены телефонными линиями и в большинстве случаев Интернетом. Если офис расположен в административном здании, то, как правило, арендодатель предоставляет мебель. Эта коммерческая недвижимость принадлежит к классам В и С.

Источники поставки на рынок небольших по площади офисов в последнее время иссякают - многие административные здания и НИИ попадают под реконструкцию.

Владельцам бизнес-центров невыгодно сдавать в аренду небольшие помещения, поскольку это увеличивает количество арендаторов и соответственно усложняет управление зданием. Поэтому если там и сдают площади до 100 кв. м, то цена на них выше, чем на другие офисы. Современные офисные здания класса А строят с расчетом на арендаторов крупных площадей, помещения небольших размеров здесь практически не сдают. Такие предпочтения владельцев объектов подобного назначения связаны с трудоемкостью обработки большого количества договоров, усложнением управления здания. Поэтому в бизнес-центрах качественные помещения сдают большими блоками или этажами. Иногда эти блоки делят на комнаты и сдают в субаренду.

Есть ряд бизнес-центров, где сдают небольшие по площади офисы с выполненной отделкой и уже оборудованные для работы. Это удобно для компаний, планирующих краткосрочную аренду, так как в данном случае им не нужно тратиться на обустройство помещений. Но с другой стороны, такие преимущества значительно увеличивают арендные ставки.

Первые этажи жилых новостроек сегодня часто отводят под помещения коммерческого назначения с отдельными входами с улиц. Они пользуются спросом у компаний, ежедневно принимающих посетителей.

В частности, такие помещения востребованы банками под новые отделения.

Однако с точки зрения презентабельности офисы на первых этажах жилых домов, разумеется, значительно уступают бизнес-центрам.

Раньше проблему небольших офисных площадей решали также за счет сдачи в аренду номеров в гостиницах старой постройки, но после законодательного запрета подобная практика уходит в прошлое.

Стоимость аренды небольших офисов изменяется пропорционально росту потребительских цен и общему уровню инфляции. Кроме того, на увеличение арендной платы зачастую влияет падение курса доллара по отношению к рублю. В целом, на рынке коммерческой недвижимости арендные ставки достаточно стабильны.

В таблице 1.2 представлены предельные и средние арендные ставки в 2009 году на офисные помещения по районам города Красноярска.

 

Таблица 1.2 - Предельные и средние арендные ставки на офисные помещения по районам г.Красноярска

Район	Арендная ставка, руб./кв.м. в месяц
	средняя	Min	Max
1	2	3	4
Ленинский район	350	250	450
Кировский район	425	300	550
Советский район	875	550	1200
Центральный район	1150	800	1500
Железнодорожный район	765	530	1000
Октябрьский район	900	600	1200
Окончание таблицы 1.2
1	2	3	4
Свердловский район	450	300	600
ИТОГО	702	475	930

 

Уровень арендной платы за последние 2 годы существенно не изменился. Основной объем предложения находится в ценовом диапазоне от 350 до 700 руб./кв.м. Тогда как арендная ставка высококачественных помещений достигает 1500 руб./кв.м. Средняя арендная ставка офисных помещений по Красноярску в конце 2009 г. составляет 702 руб.

Чаще всего помещения требуют ремонта. Как правило, при заключении договора аренды состояние офиса становится проблемой арендатора.

В условиях несовершенства законодательной базы рынок коммерческой недвижимости вынужден работать на краткосрочную перспективу. Для инвестора в российскую недвижимость долгосрочная перспектива - это срок окупаемости проекта 4-6 лет. На Западе она измеряется периодом от 15 до 20 лет.

Проблема небольших офисов класса С не состоит в их отсутствии. Предложения есть. Не всегда стоимость аренды соответствует качеству предоставляемых арендных услуг. Отсутствие или номинальность охраны, пожарной или охранной сигнализации, отсутствие парковочной зоны, а также высокий коридорный коэффициент - плата за места общего пользования, которые зачастую имеют не совсем приличный вид, не являются для арендодателя показателем снижения ставки аренды по сравнению с другими офисными зданиями, сдаваемыми в аренду в том же районе. Надо отметить, что рынок коммерческой недвижимости класса А и В можно считать сформировавшимся, цивилизованным. В предложениях же по аренде помещений классом ниже арендаторы поставлены в полную зависимость от условий арендодателя. Спрос еще полностью не удовлетворен и превышает предложение.

Если место для офиса хорошее, то ставка должна быть высокой. Арендодатель не станет сдавать офисы по ценам ниже рыночных - неразумно. Помещение, расположенное далеко, не заинтересует бизнесменов, так как офис себя не окупит даже при низких затратах на аренду.