Себестоимость арендной платы и анализ заключенных договоров аренды

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости и арендатором. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования.

Арендная плата - эта форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятие. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получит их обратно с прибавкой определенного процента. Точно также при сдаче в аренду недвижимого имущества собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

состав платежей;

размер платежей;

способы (методы) расчетов.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества.

Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере.

На предприятии составлена смета расходов по содержанию здания ОАО «Сибцветметэнерго». Приведенные в таблице 2.1 данные указывают какие затраты будут использованы для расчета арендной платы за 1 кв.м.

Таблица 2.1 - Смета расходов на содержание здания ОАО «Сибцветметэнерго»

Предположительный объем площадей, сдаваемых в аренду - 2750 кв.м. Затраты на 1 кв.м составят: 17662511 рублей / 2750 кв.м. / 12 месяцев = 535 рублей.

Стоимость арендной платы изменяется в связи с ростом индекса цен, изменением налоговых платежей предприятия, изменением платы за работу и услуги, уплачиваемые предприятием в связи с производственной необходимостью.

Об изменениях стоимости 1 кв.м арендной платы арендаторы оповещаются своевременно, в письменной форме. В 2007 году арендная плата составляла 466 рублей за кв.м, в 2008 году она увеличилась до 535 рублей и осталась на том же уровне в 2009 году.

% площадей Общества сдаются предприятием в аренду.

Основными потребителями услуг аренды недвижимого имущества в ОАО "Сибцветметэнерго" являются организации:

ООО "БалтЭко" - арендуемая площадь 112,9 кв.м.

ООО "Енисейаудит" - арендуемая площадь 129,2 кв.м.

ИК Недвижимость - арендуемая площадь 117 кв.м.

КГБУ "Краевой центр семьи" - арендуемая площадь 171 кв.м.

ООО "ПариО"- арендуемая площадь 103,69 кв.м.

РИГ А.Дубенский- арендуемая площадь 161,5 кв.м.

ООО "Сибтрансервис"- арендуемая площадь 142,7 кв.м.

ЧП Брюханова В.А. - арендуемая площадь 432,9 кв.м.

ЧП Валеев Н.В. - арендуемая площадь 377,3 кв.м.

На рисунке 2.2 рассмотрим в динамике площадь арендуемых помещений и объем выручки за два прошедших года и за период с 1 января по 31 октября 2009 года.

Рисунок 2.2 - Анализ договоров аренды

Из рисунка 2.2 видно, что в 2007 году было сдано в аренду больше площадей, чем в 2008 и 2009 году, а выручка была получена больше в 2008 году, на это повлияло увеличение арендной платы с 466 руб. до 535 руб. за кВ.м. В 2009 году, по причине финансового кризиса наблюдается сокращение площадей, сдаваемых в аренду, и как следствие уменьшение объема выручки.