Проблемы управления многоквартирными домами

А.А. Пархатская

Алтайский филиал ФГБОУ ВО «Российская академия народного хозяйства

и государственной службы при Президенте Российской Федерации»

(г. Барнаул)

Жилищно-коммунальное хозяйство – важнейшая система жизнеобеспечения и безопасности населения. По официальным данным Росстроя, износ жилищного фонда Российской Федерации составляет 30 %, износ инженерного оборудования достиг 73 %, инженерных сетей – 65 %. Среди главных причин кризиса в современном жилищно-коммунальном хозяйстве можно выделить недостаток скоординированных и последовательных мер на федеральном региональном и муниципальном уровне, направленных на исполнение новой модели структурных изменений и экономических взаимоотношений в жилищно-коммунальном комплексе РФ.

Помимо других проблем реформирования жилищного хозяйства, в первую очередь можно поставить организационно-хозяйственные механизмы управления многоквартирными домами [1].

На общем собрании собственников помещении в многоквартирном доме, согласно ЖК РФ, выбирается способ управления этого дома. Этот способ может быть изменен в любое время, опираясь на решения общего собрания собственников помещений. Необходимо подчеркнуть, что на практике в многоквартирных домах насчитывающие несколько сотен квартир очень трудно изменить способ управления дома, на общем собрании жильцов.

Что касается непосредственного правления собственниками помещений в многоквартирном доме, то сущность его раскрывается законодателем, но при этом требуется необходимость заключения договоров на предоставление услуг, поставку энергоносителей, водоснабжения, водоотведения каждым собственником от своего имени с каждым поставщиком, вызывает большие сомнения в практической реализации этого способа [5].

Данный способ может быть реализован только в доме, количество квартир в котором составляет не более чем трех десятков. Непосредственное управление имеет положительные стороны, такие как: оплата коммунальных ресурсов происходит напрямую поставщикам, минуя посредников; право управления общим имуществом находится в руках самих собственников; отсутствуют расходы по оплате услуг на управление общим имуществом. Наряду с положительными сторонами имеется несколько отрицательных моментов: затруднительно найти ответственного по заключению договора от лица всех собственников, в домах, с количеством квартир меньше тридцати; нет квалифицированного управления общим имуществом; у собственников у собственников возникают разногласия между собой по вопросам подбора подрядчиков на выполнение работ по ремонту и содержанию общего имущества; появление спорных ситуаций между собственниками в моменты, если не избирается уполномоченное лицо [2].

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация, осуществляющая управление общим имуществом, занимающаяся его содержанием и ремонтом, предоставлением коммунальных услуг. Управления многоквартирными домами имеет ряд положительных моментов, к которым относятся: финансовые средства собственников собираются на расчетном счете ТСЖ и используются только на потребности дома; право независимо нанимать работников или организации для обслуживания, ремонта и содержания общего имущества. На договорной основе привлекаются граждане, проживающие в этом доме с целью выполнения отдельных работ. Из этого следует, что в некоторой степени решается проблема занятости жильцов; в случае неудовлетворительной работы правления, есть вероятность его переизбрания; ТСЖ само устанавливает, в каком порядке проводить ремонт в доме и когда, а собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды. К отрицательным качествам управления ТСЖ можно отнеси индивидуальность жильцов: несвоевременную оплату некоторыми жильцами коммунальных услуг, из-за чего нарушается финансовая устойчивость ТСЖ; ТСЖ может быть оправдано в случаях большого количества квартир в доме; в случае малого количества квартир для собственников становится непосильной ношей содержания дома; в реальности не всегда председателем ТСЖ становится добропорядочный человек [3].

Дадим определение понятие управляющая организация это юридическое лицо, созданное для эксплуатации и управления, санитарного и технического содержания многоквартирных домов, которое основывается возмездным договором собственниками. Указанный способ находит наиболее частое распространение управления многоквартирными домами, потому что в нём не обязательна большая активность собственников жилья в осуществлении управления многоквартирных домов. К плюсам управляющей организации можно отнести: домом управляют профессионалы; для малых многоквартирных домов расценки могут быть низкими; собственниками затрачивается меньше сил и времени на ремонт и содержание своего дома, достаточно принять участие в общих собраниях не реже 1 раза в год. К минусам управляющих организаций можно отнести: собственникам затруднительно контролировать финансовых расходы, связанные с содержанием и ремонта дома; существует риск банкротства или разорения управляющей компании, как следствие накопленные денежные средства жителей могут исчезнуть; собственникам затруднительно скоординировать условия договора, которые бы максимально защищали их права; существует риск неисполнения договорных отношений [4].

На первый взгляд у собственников жилья есть выбор среди трех способов управления многоквартирными домами, но на практике даже при наличии этих способов управления подавляюще количество людей остаются неудовлетворенными управлением свих домов. В результате проведения всероссийского опроса в 2017 г. 68 % граждан были недовольны управлением многоквартирными домами.

Библиографический список

1. Ланцов, В.М. Сущность государственной, муниципальной власти, собственности и ЖКХ / В.М. Ланцов, К.М. Зиятдинов // Новое издание. – 2006. – № 2 (16). – С. 284-289.

2. Ларионова, Ю.В. Управление развитием жилищно-коммунального комплекса мегаполиса / Ю.В. Ларионова, А.Н. Ларионов. – Москва: Изд-во СГУ, 2013. – 143 с.

3. Мень, М.А. Азбука для потребителей ЖКХ [Текст] / М.А. Мень, А.В. Чибис, А.Г. Сидякин. – Москва: Единая Россия, 2015. – 97 с.

4. Полякова, Г.Б. Бюджетная система Российской Федерации / Г.Б. Полякова. – Москва: Проспект, 2014. – 278 с.

5. Чуприна, А.А. Выбор способа управления как основа эффективности развития объектов жилой недвижимости / А.А. Чуприна // Управление и планирование в экономике. – 2015. – №2 (6). – С. 47-55.

Научный руководитель – О.А. Гооге, к.э.н.