Далее формулируем повестку дня собрания.

КАКИЕ БЫВАЮТ СОБРАНИЯ?

В многоквартирном доме как минимум раз в год должны проводиться общие собрания собственников. Они нужны, чтобы жители решили вопросы, связанные с управлением домом. Чтобы провести собрание, надо грамотно выполнить ряд действий: составить повестку, уведомить жителей, провести собрание, проверить кворум, посчитать голоса, оформить результаты, довести их до сведения жителей.

Есть 4 формы собраний: очное, заочное (опросным путем), очно-заочное, заочное с использованием системы. Для каждого из них жилищное законодательство предусматривает свои особенности проведения.

Очное собрание - самое трудное для реализации. Нужно собрать в одном месте в одно время собственников, которые обладают более чем половиной голосов. Если в доме сотни квартир или соседи недружные, миссия становится невыполнимой.

Предположим, Вы добросовестно попытались провести очное собрание, но пришло слишком мало жителей. Собрание не имело кворума и поэтому не состоялось. Только после этой неудачной попытки Вы можете провести новое собрание по тем же вопросам, на этот раз заочное. Теперь нужно бегать с бумажками по квартирам и вылавливать жильцов. Собственники изучат вопросы, выберут решения, отдадут бланк для подсчёта голосов.

Это не самый удобный вариант – провести очное, которое вряд ли состоится, чтобы потом получить возможность обойти с документами помещения.

В 2015 году в Жилищном кодексе появилась удобная очно-заочная форма собрания. Кто смог прийти на очную часть – выступает, обсуждает вопросы. Для этой части собрания не требуется кворума. Собравшиеся принимают решения на очной части или могут просто послушать, уйти домой, подумать несколько дней, заполнить бланк решения, принести его в установленное место для подсчёта.

Кроме того теперь можно проводить заочные собрания с использованием специальных систем для голосования. Это может быть ГИС ЖКХ или любая другая. Клиенты системы «Домсканер» уже несколько лет успешно проводят заочные голосования через наш сервис.

В этом пособии мы подробно описали очно-заочную форму собраний, как самую популярную.

 

КАК ОРГАНИЗОВАТЬ СОБРАНИЕ?

1. Для начала необходимо получить реестр собственников помещений в многоквартирном доме. В силу ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ управляющая компания, правление ТСЖ, кооператива обязаны предоставить реестр инициатору собрания в течение 5 дней после получения письменного заявления об этом. Однако на практике возникают проблемы:

- УК отказывается предоставлять реестр;

- реестр содержит недостоверные или неполные данные;

- в реестре нет реквизитов документов, подтверждающих право собственности жителей на помещения;

- реестр выдается в бумажном виде, что неудобно для подготовки документов. 

Если при подготовке собрания очевидно, что таких проблем не избежать, то лучше сразу:

ü подготовить реестр самим. Для этого надо заказать в Росреестре выписки по каждому помещению и сформировать из них реестр. Другой вариант, если дом небольшой, - обойти все помещения и получить необходимые сведения у собственников, после чего создать реестр.

ü заказать готовый реестр в сервисе Домсканер (или любом другом сервисе[1]).

 

КАК ПРОИСХОДИТ ГОЛОСОВАНИЕ?

Собрание в очно-заочной форме состоит из 2 частей: очной и заочной. Жилищный кодекс РФ не устанавливает, в какой очередности они должны проходить, поэтому на практике встречаются разные варианты: очная часть в начале, середине или конце периода голосования. Однако наиболее распространенным и, на наш взгляд, самым логичным является порядок, при котором сначала проводится час-два очной части, а потом идет несколько дней-недель заочного голосования.

Срок проведения собрания (заочной части) устанавливайте с запасом на возможность обхода всех квартир и сбора решений. По нашей практике, на дом из 80 квартир требуется не менее 7 дней, на дом из 150 квартир – не менее 14 дней, на дом из 250 квартир не менее 30 дней, на дом из 500 квартир – не менее 45 дней. Данный срок строго индивидуален и зависит от количества сдаваемых в аренду квартир, сложившихся обстоятельств и иных условий. Закон не предусматривает ограничений по срокам собрания – есть примеры домов, которые проводят заочную часть собрания по 6-9 месяцев.

По опыту, очная часть – это толпа людей во дворе, которая ничего не понимает и кричит. В нашей практике на очную часть приходит 10-30 человек, принять какое-либо решение не получается. Вы должны записать их в реестр присутствующих на очной части, рассказать о сути вопроса и перейти к заочной части сбора решений. На очной части:

- уверенно говорите, не отвлекайтесь на других, не давайте слово другим пока не закончите свое выступление;

- не вступайте в полемику и сборы в момент своего выступления («Хорошо, я отвечу на Ваш вопрос позже, после моего выступления!»)

- не выступайте с оценочными заявлениями («Они воры!», «Они украли наши деньги»), остальные собственники сами поймут ситуацию, если Вы подкрепите ее объективными фактами;

- Ваше выступление должно быть не более 7 минут, иначе остальные потеряют к нему интерес.

Заочная часть подразумевает поквартирный сбор листов решений от каждого собственника.

При подготовке документов на каждого собственника составляются листы решений (бланки голосования). Бланк голосования обязательно должен содержать ФИО собственника помещения (для организаций – название и ОГРН), основание права собственности, площадь помещения и долю в праве общей собственности. Лист решения делается на каждого собственника, не допускается заполнение одного листа с квартиры, если в ней несколько собственников. Проголосовать должен каждый, кто владеет какой-либо долей.

Где надо получить бланки для голосования, можно указать в сообщении о проведении собрания. Некоторые инициаторы дополнительно распространяют их через почтовые ящики, так как многим людям лень куда-то ходить. Если жители уведомляются о собрании по почте или под роспись, то в этот же момент можно им направить (вручить) бланк решения. Некоторые инициаторы практикуют поквартирный обход, чтобы вручить бланк, объяснить вопросы из повестки, и сразу забрать заполненное решение, проверив, нет ли там ошибок. Естественно, обход делается в тот период, который указан в сообщении о проведении заочной части собрания.

Сбор заполненных бланков на практике тоже происходит по-разному. Одни инициаторы обходят квартиры, другие предлагают собственникам принести заполненное решение в определенное место или кинуть в почтовый ящик. Последний способ удобен для жителей, однако исключает возможность своевременно проверить, правильно ли заполнен бланк.

Лист голосования должен быть полностью заполнен – вписаны ФИО, адрес, номер помещения, площадь, доля. Если человек голосует по доверенности – то указываются номер и дата доверенности, ее копия прикладывается к решению, а потом – к протоколу собрания. Если родитель голосует за несовершеннолетнего – то указывается родитель (законный представитель) и документ, подтверждающий его статус (свидетельство о рождении), копию свидетельства прикладывать не обязательно.

Если заполнить решение неправильно, то оно будет считаться полностью или частично недействительным. Голоса не зачтутся по тем пунктам, где есть ошибка.

В наш пакет документов включен лист регистрации собственников. Там надо отметить лиц, присутствующих на очной части собрания, а в графе «Примечание» советуем делать отметку о получении заполненного бланка решения от всех собственников, участвующих в голосовании.

 

Исключения.

Не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников помещений (а не принимающих участие!) нужно для того, чтобы принять решение:

ü о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;

ü о размере взноса на капремонт свыше минимального размера, установленного законом субъекта РФ, размещении временно свободных средств фонда капремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

ü о получении ТСЖ или кооперативом, управляющей организацией (при непосредственном управлении домом - выбранным на общем собрании лицом) кредита или займа на капремонт, об определении условий кредитного договора или договора займа;

ü о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им;

ü о пользовании общим имуществом иными лицами и об определении лиц, которые от имени собственников могут заключать договоры об использовании общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания;

ü о наделении совета дома полномочиями принимать решения о текущем ремонте в доме и о наделении председателя совета дополнительными полномочиями.

Более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений требуется для выбора способа формирования фонда капремонта, выбора лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с деньгами, находящимися на специальном счете.

Согласие всех собственников требуется, если в результате каких-либо действий, например, при переводе нежилого помещения в жилое с обустройством отдельного входа, уменьшается общее имущество собственников дома.

 

Верховный Суд РФ указал на необходимость получения согласия всех собственников в определении по делу N 18-КГ17-82 от 04.07.2017. Там администрация отказала в переводе жилого помещения в нежилое при условии устройства дополнительного входа. Отказ был мотивирован отсутствием согласия всех собственников. Верховный суд поддержал администрацию: «Согласие всех собственников является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в доме, влекущей присоединение к помещению части общедомового имущества. Учитывая, что собственником предполагается обустройство входной группы — крыльца с металлическими ограждениями, которое должно располагаться за пределами здания на прилегающем земельном участке, необходимо согласие всех собственников, поскольку в результате работ произойдет уменьшение размера общедомового имущества. Согласия всех собственников либо решения общего собрания на проведение реконструкции, перепланировки и переустройства помещения гражданином получено не было».

 

Голоса на собрании учитываются не по числу людей, а по площади, находящейся в собственности. Чем больше квадратных метров, тем больше голосов.

Важные разъяснения о том, как считаются голоса собственников, дал Минстрой РФ в письме от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04. Он указал, что количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям). То есть один человек не может принимать противоположные решения по одному и тому же вопросу или участвовать в общем собрании только частью голосов. Еще Минстрой РФ добавил, что собственник встроенного, пристроенного или встроенно-пристроенного помещения наравне со всеми участвует в общем собрании. Количество его голосов также пропорционально площади его помещения.

На подсчет голосов и сообщение о результатах у вас есть не более 10 дней с даты завершения голосования. Не позднее этого срока Вы обязаны опубликовать результаты собрания и передать все документы в управляющую организацию.

Как считаются голоса? Вы берете общую площадь жилых и нежилых помещений дома (ее можно взять в УК или посмотреть на сайте reformagkh.ru, наиболее верным будет взять посчитать площадь на основе данных Росреестра) и, обрабатывая каждый лист решения, считаете набранный процент голосов. Площади помещений входящих в состав общего имущества (лестницы, чердаки, холлы) – не считаются. Общая площадь, от которой идет подсчет, – это только жилые и нежилые помещения.

Подсчет голосов требует много внимательности и времени, поэтому в последнее время люди охотнее переходят на заочное голосование с использованием информационных систем: там подсчет голосов и оформление итоговых документов происходит автоматически.

 

ЧТО ДАЛЬШЕ?

После оформления протокола общего собрания – Вы печатаете сообщение о результатах и обязательно должны разместить его в местах общего пользования не позднее 10 дней после завершения голосования.

Конкретное место размещения итогов голосования устанавливается на общем собрании. Если Вы не знаете, какое место собственники установили ранее для их извещения о результатах собрания, то стоит заранее включить этот вопрос в повестку дня общего собрания.

Факт размещения подтверждается составленным актом.

Жилищный кодекс также требует от инициатора размещать протокол собрания и решения собственников в информационной системе.

Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме инициатор должен передать в управляющую организацию, правление ТСЖ (кооператива), которые направляют документы в жилищную инспекцию. Если в доме выбран непосредственный способ управления, то все оригиналы всех документов передаются напрямую в жилищную инспекцию.

Обязательно составляйте акт приема передачи в простой письменной форме (он есть во всех УК), в нем указывается – дата и время, ФИО, кто сдал, что именно сдал и на скольких листах, а также ФИО и должность того кто принял.

Документы передаются не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.

Если на собрании решался вопрос о переходе на «прямые договоры», то инициатор в те же 10 дней должен направить протокол и копии решений ресурсоснабжающим организациям, оператору по обращению с отходами.

 

КАКИЕ БЫВАЮТ СОБРАНИЯ?

В многоквартирном доме как минимум раз в год должны проводиться общие собрания собственников. Они нужны, чтобы жители решили вопросы, связанные с управлением домом. Чтобы провести собрание, надо грамотно выполнить ряд действий: составить повестку, уведомить жителей, провести собрание, проверить кворум, посчитать голоса, оформить результаты, довести их до сведения жителей.

Есть 4 формы собраний: очное, заочное (опросным путем), очно-заочное, заочное с использованием системы. Для каждого из них жилищное законодательство предусматривает свои особенности проведения.

Очное собрание - самое трудное для реализации. Нужно собрать в одном месте в одно время собственников, которые обладают более чем половиной голосов. Если в доме сотни квартир или соседи недружные, миссия становится невыполнимой.

Предположим, Вы добросовестно попытались провести очное собрание, но пришло слишком мало жителей. Собрание не имело кворума и поэтому не состоялось. Только после этой неудачной попытки Вы можете провести новое собрание по тем же вопросам, на этот раз заочное. Теперь нужно бегать с бумажками по квартирам и вылавливать жильцов. Собственники изучат вопросы, выберут решения, отдадут бланк для подсчёта голосов.

Это не самый удобный вариант – провести очное, которое вряд ли состоится, чтобы потом получить возможность обойти с документами помещения.

В 2015 году в Жилищном кодексе появилась удобная очно-заочная форма собрания. Кто смог прийти на очную часть – выступает, обсуждает вопросы. Для этой части собрания не требуется кворума. Собравшиеся принимают решения на очной части или могут просто послушать, уйти домой, подумать несколько дней, заполнить бланк решения, принести его в установленное место для подсчёта.

Кроме того теперь можно проводить заочные собрания с использованием специальных систем для голосования. Это может быть ГИС ЖКХ или любая другая. Клиенты системы «Домсканер» уже несколько лет успешно проводят заочные голосования через наш сервис.

В этом пособии мы подробно описали очно-заочную форму собраний, как самую популярную.

 

КАК ОРГАНИЗОВАТЬ СОБРАНИЕ?

1. Для начала необходимо получить реестр собственников помещений в многоквартирном доме. В силу ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ управляющая компания, правление ТСЖ, кооператива обязаны предоставить реестр инициатору собрания в течение 5 дней после получения письменного заявления об этом. Однако на практике возникают проблемы:

- УК отказывается предоставлять реестр;

- реестр содержит недостоверные или неполные данные;

- в реестре нет реквизитов документов, подтверждающих право собственности жителей на помещения;

- реестр выдается в бумажном виде, что неудобно для подготовки документов. 

Если при подготовке собрания очевидно, что таких проблем не избежать, то лучше сразу:

ü подготовить реестр самим. Для этого надо заказать в Росреестре выписки по каждому помещению и сформировать из них реестр. Другой вариант, если дом небольшой, - обойти все помещения и получить необходимые сведения у собственников, после чего создать реестр.

ü заказать готовый реестр в сервисе Домсканер (или любом другом сервисе[1]).

 

Далее формулируем повестку дня собрания.

Повестка – это те вопросы, которые будут решаться на общем собрании. Примерный перечень вопросов содержится в ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

На общем собрании жители часто выбирают способ управления домом. Если в доме создается ТСЖ, то на общем собрании надо, в первую очередь, принять решение о выборе способа управления, о создании ТСЖ, утверждении его устава, выборе лица, которое будет регистрировать ТСЖ в налоговом органе. На практике часто сразу же выбираются органы управления товариществом. Если дом будет обслуживать управляющая компания, то собственники выбирают конкретную управляющую компанию, утверждают условия договора управления, перечень работ по содержанию имущества и их стоимость, принимают решение о расторжении договора управления с предыдущей компанией.

Если собственники не очень доверяют своей управляющей компании, то в повестку можно включить вопрос о заключении договоров на предоставление коммунальных услуг и на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами напрямую с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с отходами.

Если многоквартирный дом обслуживается управляющей организацией или находится на непосредственном управлении, то жителям необходимо выбрать на общем собрании совет дома и его председателя. Возможно утверждение положения о совете дома.

В повестку собрания нередко включаются вопросы, касающиеся общедомового имущества: о его текущем ремонте, об использовании земельного участка, на котором расположен дом, об использовании общего имущества другими лицами.

Часто общее имущество используется под рекламные конструкции или под оборудование операторов связи. На общем собрании можно решить вопрос о заключении договоров об использовании общего имущества и их условиях, о лицах, которые от имени собственников будут заключать такие договоры, и о том, куда пойдут полученные деньги. Например, полученные от использования общего имущества деньги можно направить в счет исполнения обязанностей собственников по уплате взносов на капремонт.

Также в повестку могут быть включены и другие вопросы, связанные с капремонтом: об использовании фонда капремонта, о выборе способа его формирования, о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, совершение операций со средствами, находящимися на нём, о размере взноса на капремонт свыше минимального размера, установленного законом субъекта РФ, и другие вопросы.

Повестка собрания в обязательном порядке указывается в сообщении о проведении собрания. Её нужно заранее тщательно продумать, потому что потом, при проведении собрания, повестку изменять категорически нельзя.