УСН и бухучет при перечислении оплаты по договору купли-продажи недвижимости

 

О прекращении обязательства по оплате иными способами см. Путеводитель по сделкам:

Зачет >>>

Новация >>>

Отступное >>>

Прощение долга >>>

 

УСН при перечислении оплаты по договору купли-продажи недвижимости

 

Оплата недвижимости является лишь одним из условий для признания расходов на ее приобретение. Помимо этого организация должна получить данный объект, ввести его в эксплуатацию и подать документы на государственную регистрацию права собственности (пп. 1, абз. 12 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

 

Бухучет при УСН при перечислении оплаты по договору купли-продажи недвижимости

 

При перечислении оплаты продавцу за полученную от него недвижимость погашается кредиторская задолженность, учитываемая на счете 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" (Инструкция по применению Плана счетов).

 

Бухучет при УСН при перечислении оплаты за недвижимость, стоимость которой установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

 

В результате пересчета кредиторской задолженности по курсу иностранной валюты, установленному Банком России на отчетные даты и на дату погашения задолженности, в бухгалтерском учете могут возникать положительные (отрицательные) курсовые разницы. Они учитываются на счете 91 "Прочие доходы и расходы" (субсчет 91-1 "Прочие доходы" или субсчет 91-2 "Прочие расходы") по правилам, установленным п. п. 5 - 7, 11 - 13 ПБУ 3/2006. Заметим, что, если расчеты с продавцом производятся на условиях предоплаты, курсовых разниц не возникает (п. 10 ПБУ 3/2006).

 

Дебет	Кредит	Содержание операций
Учет курсовых разниц (при приобретении объекта недвижимости, стоимость которого выражена в иностранной валюте (у. е.))
60 (91-2)	91-1 (60)	Отражена положительная (отрицательная) курсовая разница по расчетам с продавцом (на отчетные даты и на дату погашения задолженности при уменьшении (увеличении) курса по сравнению с курсом на дату последнего пересчета)
60	51	Произведены расчеты с продавцом объекта недвижимости

 

Ситуации из практики:

Корреспонденция счетов: Приобретение недвижимости, стоимость которой выражена в евро, а оплата производится в рублях, при УСН.

 

УСН и бухучет при возврате продавцу недвижимости ненадлежащего качества в претензионном порядке

 

УСН при возврате продавцу недвижимости ненадлежащего качества в том же периоде

 

В таком случае в периоде возврата недвижимости продавцу ранее признанные для целей налогообложения расходы на приобретение недвижимости нужно восстановить и включить в состав внереализационных доходов.

При этом сумма денежных средств, полученных от продавца, в составе доходов не признается. Такой вывод следует из Письма Минфина России от 20.09.2007 N 03-11-04/2/228. Хотя указанное Письмо касается возврата бракованного товара, но сделанный в нем вывод применим и к возврату недвижимости.

В то же время по данному вопросу возможна иная точка зрения. Она заключается в том, что при возврате недвижимости покупатель руководствуется п. 3 ст. 346.16 НК РФ, согласно которому при реализации (передаче) основного средства до истечения трех лет с момента признания расходов на его приобретение (до истечения 10 лет, если срок полезного использования основного средства превышает 15 лет) налогоплательщик должен пересчитать налоговую базу за весь период пользования указанным объектом основных средств с момента его учета в составе расходов на приобретение до даты реализации (передачи). Чтобы пересчитать налоговую базу, из состава расходов следует исключить расходы на приобретение недвижимости. При этом возможно учесть суммы амортизации, начисленные в отношении данной недвижимости в соответствии с положениями гл. 25 НК РФ. Исходя из того что часть стоимости недвижимости признана в расходах для целей налогообложения, сумму поступления в размере такого расхода можно рассматривать в качестве экономической выгоды и включить ее в состав доходов на основании п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 346.15, ч. 1 ст. 250 НК РФ.

 

УСН при возврате продавцу недвижимости ненадлежащего качества в следующем налоговом периоде

 

В таком случае возврат недвижимости осуществляется в описанном выше порядке.

 

 См. дополнительно:

- как учитывается в налоговом учете стоимость возвращенного основного средства.