Бухучет при приобретении недвижимости в кредит (с оплатой в рассрочку)

Объект недвижимости, приобретенный на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты, принимается к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости, которая определяется исходя из полной договорной цены (без учета НДС) этого объекта (п. п. 4, 5, 7, 8 ПБУ 6/01).

Для принятия недвижимости к бухгалтерскому учету на счет 01 "Основные средства" (или на счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности") факт государственной регистрации перехода права собственности не имеет значения (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, см., например, Письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (направлено ФНС России для сведения и использования в работе нижестоящим налоговым органам Письмом от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@)) <1>.

Если на дату приобретения объект недвижимости пригоден для использования в запланированных целях и его первоначальная стоимость сформирована, то проценты за полученную отсрочку (рассрочку) оплаты недвижимости признаются в составе прочих расходов равномерно в том отчетном периоде, к которому они относятся. При этом производится запись по дебету счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы", в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" (п. п. 1, 3, 6 - 8 ПБУ 15/2008, п. п. 11, 16, 18 ПБУ 10/99, Приложение к Письму Минфина России от 06.02.2015 N 07-04-06/5027, Инструкция по применению Плана счетов) <2> <3>.

В таблице используются следующие обозначения аналитических счетов:

60-р "Расчеты с продавцом за приобретенный объект недвижимости";

60-п "Расчеты по процентам за полученную отсрочку (рассрочку) оплаты";

68-пш "Расчеты по государственной пошлине;

68-НДС "Расчеты по НДС".

--------------------------------

<1> Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

<2> Исключение составляет приобретение инвестиционного актива. Для целей ПБУ 15/2008 под инвестиционным активом понимается объект имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию требует длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение и (или) изготовление. К инвестиционным активам относятся, в частности, объекты незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету покупателем в качестве основных средств (п. 7 ПБУ 15/2008). Недвижимость, приобретенная на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты и готовая к использованию в запланированных целях, не относится к инвестиционным активам.

Когда приобретенный объект недвижимости непригоден к использованию в запланированных целях и требует дополнительных вложений, он учитывается в бухгалтерском учете на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" (Инструкция по применению Плана счетов). В этом случае проценты, начисленные в связи с приобретением объекта недвижимости (инвестиционного актива), включаются в его стоимость (п. п. 7, 9 ПБУ 15/2008).

<3> Учетной политикой организации может быть предусмотрено, что промежуточная бухгалтерская отчетность составляется ежемесячно, т.е. отчетными периодами являются месяц, два месяца и так далее до окончания года (п. 6 ст. 3, ч. 5 ст. 13, ч. 4, 6 ст. 15 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете").

<4> Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, объект недвижимости, проданный на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты, до момента полной оплаты покупателем признается находящимся в залоге у продавца, т.е. в данном случае возникает ипотека в силу закона. Это следует из совокупности норм п. п. 1, 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой (если иное не установлено федеральным законом). Она возникает с момента государственной регистрации. Государственная пошлина при регистрации ипотеки не уплачивается. Названная регистрация удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона (п. 2 ст. 11, ст. 19, п. 2, 7 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, ч. 7 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

На дату государственной регистрации перехода права собственности договорная стоимость объекта недвижимости, находящегося в залоге, отражается на забалансовом счете 009 "Обеспечения обязательств и платежей выданные". На дату окончательного расчета с продавцом сумма обеспечения списывается с забалансового учета (Инструкция по применению Плана счетов). В данной таблице бухгалтерские записи по счету 009 не приводятся.

<5> О порядке отражения в бухгалтерском учете затрат в виде государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости см. выше.

<6> Если недвижимость приобретается для перепродажи, то она учитывается в составе товаров по фактической себестоимости (п. п. 2, 5 ПБУ 5/01). Соответственно, вместо счета 08 используется счет 41 "Товары".

 См. дополнительно ситуации из практики.