НДС при возврате продавцу недвижимости ненадлежащего качества

Возврат недвижимости ненадлежащего качества не является отдельной сделкой, поскольку происходит в рамках первоначального договора (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ). Поэтому рассматривать такую операцию как обратную реализацию нельзя. К тому же на основании п. 3 ст. 38 НК РФ товаром признается имущество, предназначенное для реализации. А некачественный товар не может быть предназначен для реализации (если в договоре нет специальных оговорок об этом - ст. 469 ГК РФ). Таким образом, уплачивать НДС при возврате продавцу недвижимости ненадлежащего качества не нужно. Сумму налога, которая была принята к вычету, следует восстановить в периоде возврата, так как именно в этот момент отпадают основания для применения вычета: недвижимость не была приобретена налогоплательщиком (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Оснований для начисления пеней в данном случае не возникает, поскольку вычет был применен законно (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ) и на момент его применения недоимки не возникло (п. 2 ст. 11, ст. 75 НК РФ).

В то же время Минфин России и ФНС России по данному вопросу придерживаются иной позиции: возврат недвижимости, принятой покупателем на учет, признается реализацией. Причина возврата значения не имеет. По возвращаемой недвижимости ненадлежащего качества покупатель, который является плательщиком НДС, выставляет счет-фактуру. Подробнее по этому вопросу см. Практическое пособие по НДС.

 См. дополнительно:

- как у продавца отражается возврат недвижимости ненадлежащего качества в целях налогообложения НДС.

Налог на прибыль при возврате продавцу недвижимости ненадлежащего качества

Если по недвижимости ненадлежащего качества уже начислялась амортизация, то при возврате объекта продавцу сумму амортизации, признанную расходом, нужно включить в доходы текущего периода (ст. 250 НК РФ).

При методе начисления сумма списанной амортизации учитывается в доходах на момент выставления соответствующей претензии в адрес продавца (п. 1 ст. 271 НК РФ, ст. 475 ГК РФ). Оснований для уплаты пеней при возврате недвижимости не возникает, так как на момент ее получения у покупателя были законные основания для начисления амортизации.

Бухучет при возврате продавцу недвижимости ненадлежащего качества

При возврате объекта недвижимости, учтенного в составе основных средств, производится списание его стоимости с бухгалтерского учета (абз. 2 п. 29 ПБУ 6/01) <*>.

В этом случае на стоимость недвижимости ненадлежащего качества (с учетом восстановленного НДС) покупатель вправе предъявить претензию продавцу (см. образец формы Претензионного письма покупателя (при выявлении существенных недостатков приобретенного объекта недвижимости после его оплаты покупателем и государственной регистрации перехода права собственности)). Для отражения в учете претензий предназначен счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет 76-2 "Расчеты по претензиям" (Инструкция по применению Плана счетов).

--------------------------------

<*> Факт выявления недостатков приобретенного покупателем объекта недвижимости подтверждается Актом о выявленных недостатках недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения) (примерная форма при выявлении недостатков объекта недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности).

<**> Заметим, что возможен и иной вариант отражения в бухгалтерском учете операций по возврату недвижимости ненадлежащего качества. В соответствии с ним возврат недвижимости отражается в порядке, установленном для операций по реализации основных средств.

<***> При возврате объекта незавершенного строительства его стоимость списывается со счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" (субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств") в дебет счета 76 (субсчет 76-2).