Налог на имущество у покупателя при получении недвижимости

По общему правилу недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ). При этом условия, необходимые для принятия недвижимости к учету в качестве основного средства, не связаны с государственной регистрацией прав собственности на нее. Таким образом, получение недвижимости и принятие ее на учет по счету 01 "Основные средства" (или 03 "Доходные вложения в материальные ценности") влекут обязанность начислять налог на имущество организаций вне зависимости от факта государственной регистрации прав собственности на объект недвижимости (см., например, Письмо Минфина России от 01.10.2015 N 03-05-05-01/56284).

Не являются объектом налогообложения по налогу на имущество правомерно учитываемые на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" объекты незавершенного строительства, в том числе включенные в перечень объектов недвижимого имущества, облагаемых по кадастровой стоимости, так как они не отвечают определению основного средства. Подробнее об этом см. Практическое пособие по налогу на имущество организаций.

Недвижимость, приобретенная для перепродажи и отражаемая на счете 41 "Товары", объектом налогообложения по налогу на имущество также не признается, за исключением объектов недвижимого имущества, указанных в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Если приобретаемая недвижимость находится на земельном участке, то по общему правилу в цену объекта недвижимости, установленную договором купли-продажи, включается стоимость передаваемой с ним части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ земельные участки не признаются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций. Следовательно, затраты на приобретение земельного участка не включаются в стоимость здания (сооружения), признаваемого объектом налогообложения по налогу на имущество. Поэтому в ситуации, когда стоимость земельного участка в договоре купли-продажи отдельно не выделена, по мнению Минфина России, покупателю необходимо распределить общую величину понесенных затрат между приобретенными одновременно объектами (земельным участком и зданием (сооружением)). Такое распределение осуществляется на основании выбранной и обоснованной организацией базы, например, пропорционально кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости (Письмо от 28.06.2013 N 03-05-05-01/24812 <*>). В то же время считаем, что за базу распределения покупатель также может принять рыночную стоимость земельного участка и здания (сооружения).

Отметим, что по вопросу обложения налогом на имущество организаций объекта недвижимости, который зарегистрирован как единый объект недвижимого имущества (сложная вещь), Минфин России дал следующие разъяснения (Письмо от 29.03.2013 N 03-05-05-01/10050 <*>):

- под объектом недвижимого имущества необходимо понимать единый конструктивный объект капитального строительства как совокупность указанных в ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" объектов, функционально связанных со зданием (сооружением) так, что их перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта недвижимого имущества невозможно;

- не включаются в состав объекта недвижимого имущества учитываемые как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (основных средств), которые могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества, демонтаж которых не причиняет несоразмерного ущерба его назначению и (или) функциональное предназначение которых не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимого имущества (здания, сооружения).

Аналогичная позиция отражена в Письмах Минфина России от 22.05.2013 N 03-05-05-01/18212, от 16.10.2012 N 07-02-06/247 <*>.

В общем случае налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения (п. 1 ст. 375 НК РФ). При этом для целей исчисления среднегодовой стоимости в отношении такого имущества учитывается остаточная стоимость имущества, сформированная в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. В случае если остаточная стоимость имущества включает в себя денежную оценку предстоящих в будущем затрат, связанных с данным имуществом, остаточная стоимость указанного имущества определяется без учета таких затрат (п. 3 ст. 375 НК РФ).

Исключение из общего правила составляют отдельные объекты недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст. 378.2 НК РФ (п. 2 ст. 375 НК РФ) <**>. Подробнее об этом см. Практическое пособие по налогу на имущество организаций.

--------------------------------

<*> Несмотря на то что выводы в указанных Письмах сделаны на основании норм гл. 30 НК РФ в редакции, утратившей силу, по нашему мнению, они применимы и в настоящее время.

<**> При расчете налоговой базы исходя из кадастровой стоимости необходимо учитывать следующее.

Высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ может быть принято решение в отношении кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно такому решению с 1 января 2017 г. по 1 января 2020 г. если применение кадастровой стоимости предусмотрено нормативными правовыми актами РФ, то используется кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на одну из следующих дат (п. 1 ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

- 1 января 2014 г.;

- 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения (если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения).

Исключение составляют случаи, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 г., меньше, чем его кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала использоваться для целей налогообложения (если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения). В такой ситуации используется кадастровая стоимость, определенная после одной из следующих дат (п. 2 ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

- 1 января 2014 г.;

- 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения (если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения).

Таким образом, кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 г., применяется для целей налогообложения с 1 января 2017 г. по 1 января 2020 г. и изменению в указанный период не подлежит.

При принятии упомянутого решения высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ применяются особые правила в отношении кадастровой стоимости, определяемой в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

1. В случае когда после 1 января 2014 г. такая стоимость определена без использования результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения. В такой ситуации кадастровая стоимость подлежит пересчету до 1 января 2017 г. с использованием результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения (ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

2. После 1 января 2017 г. данная стоимость также определяется с использованием результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором кадастровая стоимость впервые начала действовать для целей налогообложения, если на 1 января 2014 г. она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Отметим: с 1 января 2017 г. отношения, возникающие в связи с проведением государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". В соответствии с указанным Законом устанавливается переходный период его применения с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. В течение переходного периода такая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ или Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (ч. 1, 2 ст. 24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

 См. дополнительно:

- с какого момента облагается недвижимость в связи с регистрацией права собственности;

- облагается ли налогом имущество, приобретенное для продажи;

- как определить налоговую базу на основе среднегодовой стоимости.