Определение ставки капитализации

       Для определения ставки капитализации мы применили метод кумулятивного построения или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка капитализации разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки дохода, премии за риск вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости и премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковое вложение средств подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. В мировой практике к таким вложениям относились инвестиции в государственные ценные бумаги (облигации) со сроком погашения через 10-20 лет. В нашей стране вопрос о безрисковой ставке, на сегодняшний момент, является очень спорным. Мы можем говорить только о вложениях с наименьшей степенью риска. Существуют различные мнения о том, что лучше принимать за безрисковую ставку доходности. Споров и мнений на этот счет сейчас много, но хотелось бы выделить три. За безрисковую ставку доходности можно принимать доходность по государственным долгосрочным облигациям правительства РФ, по депозитам Сбербанка или по государственным ценным бумагам западных правительств. Принимать за безрисковую ставку доходность по депозитам Сбербанка нерационально, так как безрисковая ставка должна покрывать хотя бы темпы инфляции, а ставки по депозитам Сбербанка настолько малы, что не обеспечивают даже этого минимального покрытия.

Исходя из этого, для выбора безрисковой ставки Оценщиком проанализированы индикаторы денежного рынка по долгосрочным вложениям: за альтернативу выбрана ставка по рублевым депозитам на срок 6 месяцев (% годовых), которая равна 10,91% (Эксперт № 41 за 03 - 09 ноября.2003г.)

Анализируя рынок, мы выяснили, что вложение капитала в недвижимость имеет более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем ее увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип недвижимости существенно влияет на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход. Максимальное значение данного риска равно 5%. Оцениваемый объект предназначен для оказания услуг по техническому обслуживанию автомобилей. Риск вложения определяется ниже среднего и принимается в размере 2%;

Под ликвидностью принимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Фактор ликвидности рынка – это риск, связанный с возможностью возникновения финансовых потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Для его расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке, а также временные факторы, обусловливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объекта к продаже). Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированности ипотечного кредитования. Риск низкой ликвидности имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. Оцениваемая недвижимость представляет собой здание шиномонтажной мастерской, собственность не специализированная, но, учитывая состояние рынка, данный риск считаем выше среднего и принимаем его в размере 3%;

      Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживания рынка, принятие решения о продаже, работа с налоговыми и другими государственными органами) требует определенных усилий. По существу эта поправка на несовершенство работы брокера. Чем более несовершенна его работа, тем больше величина поправки. Чем специализированнее собственность, тем выше риск управления. Оцениваемая собственность не является специализированной. Поправка на риск управления носит достаточно субъективный характер, однако основана на статистической обработке мнений нескольких экспертов. Поэтому, поправку за риск неудачи в инвестиционном менеджменте принимаем в размере 2%.

Кроме получения прибыли в виде % по вложению капитала, разумный инвестор учтет также и время возврата вложенного капитала, т.е. к полученной ставке необходимо добавить ставку возмещения капитала. Ее определяют по таблицам Элвуда (таблица шести функций сложного процента), методом Инвуда, где формирование фонда возмещения происходит по ставке дохода на инвестиции, равной 15,91%.

Период окупаемости принимаем для оцениваемого объекта, равным 6 годам, учитывая 100% возврат капитала.

       Ставка возврата капитала определяется: 0,1114 * 100 = 11,1%