Определение рыночной стоимости и терминология, применяемая в процессе оценки

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная (расчетная или предсказанная) цена (сумма средств), по которой имущество может быть продано на дату оценки в коммерческой сделке, на открытом рынке, в условиях конкуренции, среди готовых продать продавцов и готовых купить покупателей, когда те и другие действуют компетентно, расчетливо и без принуждения, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства или дополнительные условия, то есть:

а) мотивы продавца и покупателя типичны, в расчете не принимаются во внимание дополнительные предложения покупателя с особым интересом (предложение купить за более высокую цену);

б) обе стороны хорошо осведомлены и действуют в своих интересах;

в) в расчете принимаются во внимание наилучшее и наиболее эффективное использование объекта;

г) перед датой оценки, совпадающей с датой последнего посещения объекта оценщиком, объект находился на открытом рынке достаточно продолжительное время и после должного маркетинга;

д) расчетная цена (или сумма средств) представляет собой разумное вознаграждение за объект без каких-либо особых скидок, уступок или давления с чьей-либо стороны, без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи;

е) платеж осуществляется денежными средствами или их общепризнанным высоколиквидным эквивалентом.

Непосредственно с понятием рыночной стоимости связан принцип замещения, который гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а так же результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке методов оценки.

Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Дисконтирование – процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

Земельная рента – доход, приносимый земельным участком.

Фактор стоимости – фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.

Пра­во соб­ст­вен­но­сти - пра­во по сво­ему ус­мот­ре­нию вла­деть, поль­зо­вать­ся и рас­по­ря­жать­ся сво­им иму­ще­ст­вом, пе­ре­да­вать свои пол­но­мо­чия дру­го­му ли­цу, ис­поль­зо­вать иму­ще­ст­во в ка­че­ст­ве за­ло­га или об­ре­ме­нять его ины­ми спо­со­ба­ми, пе­ре­да­вать свое иму­ще­ст­во в соб­ст­вен­ность или в управ­ле­ние дру­го­му ли­цу, а так­же со­вер­шать в от­но­ше­нии сво­его иму­ще­ст­ва лю­бые дей­ст­вия, не про­ти­во­ре­ча­щие за­ко­ну. Пра­во вла­де­ния пред­став­ля­ет со­бой воз­мож­ность иметь у се­бя дан­ное иму­ще­ст­во. Пра­во поль­зо­ва­ния пред­став­ля­ет со­бой воз­мож­ность ис­поль­зо­вать иму­ще­ст­во. Пра­во рас­по­ря­же­ния пред­став­ля­ет со­бой воз­мож­ность оп­ре­де­лять юри­ди­че­скую судь­бу иму­ще­ст­ва (от­чу­ж­дать в той или иной фор­ме, унич­то­жать и т.д.).

Не­дви­жи­мое иму­ще­ст­во (не­дви­жи­мые ве­щи) - зе­мель­ные уча­ст­ки, уча­ст­ки недр, обо­соб­лен­ные вод­ные объ­ек­ты и все, что проч­но свя­за­но с зем­лей, как то: зда­ния, со­ору­же­ния, ле­са и мно­го­лет­ние на­са­ж­де­ния. Не­дви­жи­мое иму­ще­ст­во оп­ре­де­ле­но как иму­ще­ст­во, пе­ре­ме­ще­ние ко­то­ро­го без не­со­раз­мер­но­го ущер­ба его на­зна­че­нию не­воз­мож­но. За­ко­ном к не­дви­жи­мо­му иму­ще­ст­ву так­же от­но­сят­ся воз­душ­ные и мор­ские су­да, су­да внут­рен­не­го пла­ва­ния, кос­ми­че­ские объ­ек­ты. За­ко­ном к не­дви­жи­мым ве­щам мо­жет быть от­не­се­но и иное иму­ще­ст­во.

Сер­ви­тут - юри­ди­че­ски за­кре­п­лен­ное пра­во ко­го-ли­бо на ог­ра­ни­чен­ное поль­зо­ва­ние ка­ким-ли­бо об­ра­зом объ­ек­та не­дви­жи­мо­сти, на­хо­дя­ще­го­ся в соб­ст­вен­но­сти дру­го­го ли­ца.

Восстановительная стоимость - денежная сумма в текущих ценах, которую нужно затратить для точного воспроизводства оцениваемого объекта, с применением тех же материалов и конструкций, по тем же проекту и спецификациям, с использованием такой же квалификации рабочей силы, которые применялись во время возведении объекта оценки.

Стоимость замещения - денежная сумма в текущих ценах, которую нужно затратить для создания объекта, имеющего ту же или эквивалентную функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием текущих стандартов, материалов и дизайна.