Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка

       Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

       Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

       Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

       Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

       Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

       Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

       Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

       Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Оценка рыночной стоимости объекта включает в себя следующие этапы:

1. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона и района расположения объекта.

2. Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём личного осмотра оценщиком объекта оценки, интервью с владельцами. Был проведен также анализ цен предложения на рынке аналогичных объектов недвижимости.

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод делается на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, физической, экономической и юридической возможности, типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

4. Применение методов оценки объекта: на основании данных о результатах осмотра объекта, а также после изучения всей информации, относящейся к оцениваемому объекту, выполняется последовательный ряд шагов по определению рыночной стоимости. Он осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих на рынок недвижимости.

Процесс оценки заключается в сборе и обработке полученных данных.

При определении стоимости собственности обычно используют три основных подхода:

* затратный подход;

* рыночный подход;

* доходный подход.

Каждый из этих подходов при правильном их применении приводит к близким значениям рыночной стоимости объекта оценки. В реальных условиях для глубокого применения каждого из подходов оценщику обычно не хватает исходных данных. Поэтому достоверность примененных подходов различна, и окончательная рыночная стоимость объекта устанавливается после взвешивания достоинств и недостатков каждого подхода.

5. Заключение оценщика о стоимости: заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта.

Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет,

насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка. Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

6. Подготовка отчета об установленной стоимости:  на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде повествовательного отчета.