Стоимость воспроизводства улучшений единого объекта недвижимости

В данном случае применен сравнительный метод и метод индексирования затрат для расчета восстановительной стоимости улучшений.

Сравнительный метод – позволяет рассчитать стоимость на основе данных по аналогичным объектам, в виде строительных затрат на кубический метр объема.

Метод индексирования затрат – показывает относительное изменение текущих цен на строительно-монажные работы по отношению к ценам в базовом уровне.

В основу расчетов по затратному методу по оцениваемом сооружениям были положены данные, полученные Оценщиком при безинструментальном осмотре объекта оценки в натуре.

В связи с этим Оценщик считает корректным определить восстановительную стоимость – стоимость замещения улучшений, с помощью сборника «Укрупнённых показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов».

При этом учтено 10% дополнительных косвенных издержек для сооружений данного типа и прибыль предпринимателя 20%.

Прибыль предпринимателя взята как среднее значение от величин от 15% до 25% рекомендуемых Госстроем России (см. Протокол заседания коллегии Госстроя России, март 2001 года).

Косвенные издержки – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

· стоимость инвестиций в землю;

· гонорары проектно-сметным организациям;

· маркетинговые, страховые, рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства его организации и обслуживания (на дату определения стоимости объекта оценки косвенные издержки регламентированы, их диапазон составляет от 10% до 25% от прямых затрат – величин, рекомендуемых Госстроем России, март 2001 г). В данном случае дополнительные косвенные издержки были взяты как минимальная величина от указанного диапазона.

       По данным Госкомстата в октябре 2003 года в Республике Хакасия индекс цен на строительно-монтажные работы составляет 49,07 с учётом НДС. Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен в регионе к стоимости в базовом уровне цен. За базовый уровень принята стоимость в уровне цен на 01.01.84г.

       Результаты расчетов сводим в таблицы

 

Определение полной восстановительной стоимости здания шиномонтажной мастерской.

 

Наименование	Обоснование по УПВС (№-сборника, №-таблицы)	Полная восстано-вительная стоимость в ценах 1984г., руб.	Индекс перехода к ценам на ноябрь 2003 г.	Восстанови-тельная стоимость в ценах на ноябрь 2003 г., руб.	С учетом предпри-нимательской прибыли и косвенных расходов (К=1,30) руб.
Здание шиномонтажной мастерской	18-ПД, №32	9340	49,07	458314	595808

 

 

АНАЛИЗ ИЗНОСА

 

По результатам осмотра объекта оценки и анализа окружения оценщиком выявлено наличие физического и функционального износа.

Физический износ есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия (ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины или конструктивных дефектов здания). Такой тип износа может быть восстановимым и не восстановимым.

Для расчета физического износа применен метод срока жизни. Данный метод базируется на допущении о том, что достаточно достоверно можно определить оставшийся срок службы (Т_ост) объекта оценки.

Зная величину нормативного срока службы объектов оценки (Т_н), эффективный возраст (Т_эф) может быть определен из выражения:

Т_эф = Т_н – Т_ост,

А физический износ по формуле:

И_ф = Т_эф:Т_н *100%

 

Таким образом, физический износ объекта оценки равен:

 

Наименование	Эффективный возраст (Тэф)	Нормативный срок службы (Тн)	Физ. износ (Иф)
			(Тэф/ Тн)*100%	руб.
Шиномонтажная мастерская	5	8	62,5	372380

Определение функционального износа

Признаки функционального износа оцениваемого здания шиномонтажной мастерской – несоответствие объемно-планировочного и конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации здания в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Причины функционального износа:

- недостатки, требующие добавления элементов;

- недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

- сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих эле­ментов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - пози­ции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют со­временным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное обо­рудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существу­ющих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использо­вании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стан­дартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряетсякак текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшения» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидаци­онная стоимость демонтированных элементов.

       Исходя из вышеизложенного устранимый функциональный износ у оцениваемого объекта отсутствует.

 

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объем­но-планировочными и/или конструктивными характеристиками оценива­емого объекта относительно современных стандартов строительства. При­знаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостат­ков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему на­значению.        В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого фун­кционального износа может определяться двумя способами:

• капитализацией потерь в арендной плате;

• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания объекта в надлежащем порядке.

  Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректиро­ванные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявлен­ного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

В данном случае неустранимый функциональный износ обусловлен облегченной конструкцией наружных стен, что приводит к значительным потерям тепла. Для уменьшения теплопотерь через ограждающие конструкции, необходимо выполнить утепление наружных стен обкладкой кирпичем с четырех сторон. Расчет стоимости работ по утеплению наружных стен выполнен с помощью программы Winsmeta:

 

Наименование	Затраты на необходимый ремонт под предполагаемое использование, руб.	Затраты на модернизацию, руб.	Стоимость устранимого функционального износа всего, руб.
Здание шиномонтажной мастерской	124000	-	124000

Определение износа внешнего воздействия.

Износ внешнего воздействия (или экономический) - это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленной либо экономическими, политическими, либо другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; банкротства или неплатёжеспособности владельца; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.   

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

· капитализации потерь в арендной плате;

Износ внешнего воздействия рассчитывается методом капитализации потерь в арендной плате, который основывается на определении расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и пр.) на основании скорректированных данных по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков внешнего износа по тем причинам, по которым их имеет оцениваемый объект.

· сравнительных продаж (парных продаж);

Износ внешнего воздействия рассчитывается методом парных продаж, который основывается на анализе имеющейся информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

· срока экономической жизни.

Данный метод позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Исходя из вышеизложенного, внешний износ, по мнению оценщиков в данном случае отсутствует.