Правовое градостроительное регулирование.

Основным документом правового регулирования градостроительной деятельности является Градостроительный кодекс – ГК. Кодекс   регламентирует архитектурно-строительное проектирование, строительство. ГК – это кодифицированный акт, федерального значения, определяет понятия, и принципы градостроительной деятельности  кодексом определяются состав, роль и  содержание   градостроительной    документации

В кодексе используются основные понятия.

Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числа городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Территориальное планирование - планирование развития территорий для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных  или муниципальных нужд, с особыми условиями использования территорий;

Градостроительное зонирование – правила землепользования и застройки в целях регулирования землепользования, которое устанавливает для различных частей города обязательные требования и ограничения в их использование:

Функциональное зонирование - устанавливает для каждой кадастровой единицы (расчетно-регистрационной единицы) функциональное назначение строительство, предельные доли территории.

Строительное зонирование - регламентирует требования к застройке, устанавливает объем малоэтажной, многоэтажной застройки, совокупную плотность застройки, реорганизацию производственных территорий.

Ландшафтное зонирование - определяет требования по организации территории.

Градорегулирование - система управления развития территорий (планировочное регулирование). Процесс осуществляется органами государственной власти и заключается, в подготовке решений стимулирующих или ограничивающих использования территорий. В современном представлении – это планировочное, пространственное регулирование, которое обеспечивает баланс плотности застройки.

Градостроительный регламент - устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны, виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельного участка. Регламент устанавливает предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства.

Линии градостроительного регулирования  - это границы территорий, в пределах которых действуют особые режимы и правила их использования в соответствии с нормативными требованиями, такие как:

· Красные линии - границы территорий улично-дорожнойсети, за пределы красных линий в сторону улиц не должны выступать здания и сооружения

· Синие линии  - границы акваторий рек, а также существующих и проектируемых открытых водоемов;

· Линия жилой застройки - ограничивает размещение жилых зданий, строений, наземных сооружений отстоящая от красной линии на расстоянии, которое определяется градостроительными нормативами;

· Границы санитарно-защитных зон;

· Границы производственных зон

· Границы коммунальных зон

Разбивочный чертеж – самостоятельный градостроительный документ, устанавливающий линии градостроительного  регулирования на территории Москвы. Разбивочный чертеж согласовывается с Префектом округа, Москомархитектурой, Мосгоргеотрестом.

Градостроительный план земельного участка - ГПЗУ - это  вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется применительно к участкам, застроенным или предназначенным для строительства объектов капитального строительства, это обязательный документ при проведении государственной экспертизы, это результат инженерных изысканий, это результат утвержденной планировки, чтобы состоялось определение права аренды на земельный участок.

ГПЗУ - документ, в котором определяются и указываются:

 - местонахождение земельного участка;

- информация о разрешенном использовании земельного участка;

- условно-разрешенный вид строительства;

- градостроительный регламент земельного участка

- требования к назначению, параметрам, размещению объекта на  земельном участке, а также возможные ограничения;

- границы земельного участка;

- минимальные отступы от границ земельного участка от  допустимого размещения капитальных строений, за пределами которых, запрещено строительство;

- информация о технических условиях подключения объекта к городским сетям инженерно-технического обеспечения;

- технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объекта к городским магистралям.

   Комплекс предпроектных изыскательских работ.

Градостроительный кодекс, в качестве предпроектного этапа, выделяет этап экономических и инженерно-технических изысканий. Это сбор сведений и накопление достаточной информаций для предпроектной стадии проектирования объектов производственного назначения являются

Экономические изыскания -  предполагают изучение природных условий, при этом учитываются основные принципы экономико-правового регулирования земельных отношений, проработки,  обосновывающие экономическую целесообразность. Выбор площадки строительства обосновывается материалами изысканий.

Изыскания учитывают, уточняют, устанавливают:

· Наличие сырья и сырьевой базы, его запасы,

· Наличие трудовых ресурсов в период строительства и эксплуатации,

· Возможность обеспечения объекта  электроэнергией, водой, теплом, газом,

· Наличие предприятий по производству строительных, материалов, их пригодность,

· Уточняется потребная площадь и цена земельного участка,

· уточняются потенциальные потребители,

· Изучается динамика роста численности населения,

· Изучается процесс экономического развития района,

· Учитывается схема транспортной доступности,

· Решается необходимость опережающего жилищного строительства

Важным аспектом, связанным с подготовкой строительства, является проведение комплекса проектно-исследовательских и изыскательских работ, которые позволяют определить возможность застройки предполагаемого земельного участка, при этом особое внимание уделяется принципам экономико-правового регулирования, где устанавливается и закрепляется:

- план границ земельного участка - землевладение,

- границы  улично-дорожной  сети - красные линии.

Для получения материалов необходимых для компоновки здания, принятия объемно-планировочных решений, для проведения расчетов оснований фундаментов и конструкций, для выполнения земляных работ и получения природных условий территории, на которой будет осуществляться строительство, выполняются инженерные технические изыскания:  

Топографо-геодезические - дают представление о характере и рельефеместности, обеспечивают составлению ситуационных карт, планов района строительства. По результатам геодезических данных закрепляются углы координатной сетки, выносятся разбивочные оси, фиксируются существующие здания и сооружения, дороги, водоемы, зеленые насаждения

Инженерно-геологические изыскания - дают данные о геологическом и литологическом (наука об осадочных породах и полезных ископаемых) строении. Выявляют физико-геологические и физико-механические свойства грунтов, что позволяет проектировщику учесть структуру геологического разреза, соблюсти требования к устойчивости здания. Изыскания фиксируют и выявляют:

- чередование послойно залегающих грунтов,

 - сопротивление сдвигающим усилиям, деформациям,

- процесс оползней, карстовые явления,

- влажность, набухание, гигроскопичность, пластичность, сжимаемость грунтов.

Таблица прочностных характеристик грунтов

Тип грунтов	Прочность  кг / см. кв.
Скальные грунты	50
Крупнообломочные грунты	3 до 15
пески: крупные, гравелистые, среднекрупные	от2.5 до4.5
Глины и суглинки	от2.5 до 6
Наилучшими грунтами под основания сооружений  являются:  плотные гравелистые грунты, суглинки однородные грунты, крупные пески, сухие смеси.

Гидрогеологические, гидрологические изыскания предусматривают два вида исследований:

- наличие и влияние наземных и подземных вод, состояние всех водоемов в районе строительства, дебит воды, скопление воды в твердой фазе, колебание уровня, разливы, приливы, скорость течения, сроки замерзания, судоходность.

- определение глубины и мощности водоносного горизонта, происхождение грунтовых вод, их качество, химический состав, их агрессивность, пригодность воды для питья и технических нужд.

Основной вид гидрологических изысканий – это определение уровня залегания грунтовых вод, уровень колебания, возможное изменение направления течения подземных потоков.

 

Метеорологические - природно-климатические изыскания – комплекс включает сведения о климате, почве, растительном, покрове, рельефе местности, о тепловом, влажностном и ветровом режимах. Параметры (роза) ветров, преобладающее их направление и скорость. При проведении природно-климатических исследований и изысканий также учитываются:

- предельная температура - ниже которой прекращаются работы,

- вечномерзлые грунты - толщина пород с отрицательной температурой,

- отрицательная влажность - насыщенность воздуха парами,          

 

Санитарно-гигиенические изыскания – определяют состояние окружающей среды, влияние её на проектируемое сооружение, определяют соблюдение санитарных разрывов, степень загрязнения атмосферы воздуха, степень удаления сточных вод, проектирование очистных сооружений для промышленных объектов.

 

Коррозийные изыскания - определяют наличие блуждающих токов, границы их распространения степень их опасности для подземных сооружений и коммуникаций.

 

Почвенные и геоботанические изыскания проводятся в случаях проектирования агропромышленных комплексов, сельскохозяйственных предприятий.

При реконструктивных работах, кроме инженерных изысканий, проводятся инженерно-технические обследования – которые устанавливают:

- техническую инвентаризацию и объемно-планировочные решения;

 несущую способность конструктивных элементов

Этап - подготовки предпроектной разрешительной - распорядительной документации.

Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта разрешительной документации (РД), является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта. Это комплект документов, который формируется по итогам согласования предпроектной проработки земельного участка здания или сооружения и является основанием для прохождения государственной экспертизы и оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности.

В состав разрешительной документации входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения) разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, рекомендации и требования согласующих органов. Указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду. Разрешительная документация для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке предпроектной Градостроительной документации - Проекта планировки. При отсутствии такой документации, Техническому заказчику, необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.

Получение полного пакета согласовательной и разрешительной документации проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок, либо заказчиком который работает в интересах инвестора – застройщика.

В процессе оформления комплекта разрешительной документации может потребоваться:

- корректировка существующего проекта планировки,

- градостроительное обоснование размещения объекта,

- разработка схем инженерного обеспечения,

- разработка заключений по участку компенсационного озеленения,

- разработка внеплощадочных сетей и сооружений на них и др.

Схема подготовки разрешительной документации

Основанием для разработки разрешительной документации является Заявка Заказчика на подготовку разрешительной документации. Архитектурно – планировочное управление (АПУ) округа, в зависимости от вида предполагаемого вида работ, осуществляет сбор исходных данных и подготавливает заключение о возможности:

- подбора участка под указанные цели;

- размещение объекта на указанной территории.

Основанием для получения права на строительство объекта и аренды земельного участка является распорядительный документ Префекта административного округа.

1. Инвестор (Заказчик), при участии проектировщика, подготавливает обоснованную Заявку на строительство предполагаемого объекта, направляет ее Префекту административного округа, с указанием адреса, функционального назначения и его технико-экономической характеристики, предположение по срокам и аренды

2. Заявка, по поручению Префекта, рассматривается на окружной межведомственной комиссии - МВК, составляется протокол о возможном -или (невозможном) удовлетворении просьбы Заказчика. При положительном решении, протокол направляется в архитектурно-планировочное объединение - АПО. АПО, рассматривает возможный оптимальный вариант размещения объекта, и в зависимости от вида предполагаемых работ, намечает сбор исходных данных и подготавливает Градостроительное заключение - ГЗ, в котором определяются или устанавливаются: ориентировочные границы отводимого земельного участка, его почтовый адрес, целесообразность проведения работ, устанавливается объемно-пространственное решение с учетом окружающей застройки, границ благоустройства.

Такой документ называется «Эскиз № 1».

- АПУ подготавливает заключение по условиям проектирования, требования рекомендации к проектным решениям, в том числе использованию подземного пространства, функциональному использованию первых этажей, транспортному обслуживанию.

- АПУ готовит заключение по обследованию объекта недвижимости, такое заключение предполагает описание территории участка размещение объекта относительно существующих зон.

3. По поручению МВК Заказчик передает Эскиз №1 в комитет по земельным ресурсам, который выполняет картографическую съемку земельного участка, устанавливает координаты привязки здания в натуре. Результаты геодезической съемки представляются в расчетную часть комитета для установления и заключения срока аренды и договора о землепользовании.

Итоговым документом, содержащим основные требования и рекомендации по размещению и объемно-пространственному решению объекта считается:

Градостроительное заключение (ГЗ) или Градостроительное задание, с указанием об особых условий проектирования, строительства, совокупных требований и рекомендаций согласующих организаций, необходимых для оформления разрешения на проектирование и строительство. На этом этапе подготавливается документ, в котором определяются и устанавливаются ориентировочные границы отводимого земельного участка, устанавливается объемно-пространственное решение объекта, с учетом окружающей застройки, границ благоустройства. «Эскиз № 1», определяет: целесообразность проведения работ на конкретной территории, размещение объекта и его габариты, документ, отражающий существующую и перспективную застройку. Документ подлежит:

- согласованию с землепользователями соседних территорий,

- согласованию и получению заключений одела подземных сооружений (ОПС) Мосгоргеотреста, НИиПИ Генплана.

- на этом же этапе, Мосгоргеотрест, готовит приложение и заключение к «Эскизу № 2» по инженерному обеспечению объекта, готовит геоподоснову и схему существующих внешних инженерных сетей.

Таким образом, градостроительное заключение действует совместно с требованиями и заключениями согласующих организаций. Эскиз №1 является документом, разработанным Москомархитектурой только  для определения возможности использования участка, он (эскиз) подлежит согласованию:

- префектом административного округа; 

- директором НИиПИ Генплана;

- начальником архитектурно-планировочного управления округа, с указанием допустимых технико-экономических показателей:

- площадь предоставляемого земельного участка Га;

- площадь застройки м.кв.

- площадь компенсационного озеленения Га.

 

Эскиз № 2, в соответствии с градостроительным заключением определяет требуемые для объекта инженерные нагрузки. Схемы подключения к городским коммуникациям. Основанием для разработки разрешительной документации является Заявка Заказчика на подготовку разрешительной документации о возможности:

- подбора участка под указанные цели;

- размещение объекта на указанной территории.

Как правильно подготовить заявку на разрешительную документацию. Заявка, по установленной форме, направляется в адрес административного органа, с просьбой или предложением проектно-строительных услуг. Разрешительная   документация содержит:

·   Основные требования и рекомендации по размещению и объемно- пространственному решению объекта;

· Ориентировочные границы отводимого земельного участка;

· Требования к градоформирующим факторам, композиции, силуэту;

· Право на ведение хозяйственной деятельности и строительно-монтажных работ;

· Уточняющие технико-экономические показатели объекта;

·  Совокупные требования и рекомендации согласующих организаций     по условиям проектирования и строительства;

· Рекомендации по стадийности проектирования;

· Возможности и условия инженерного обеспечения;

· Требования по учету и организации общественного транспортного обеспечения;

· Требования по организации временных парковочных зон, стоянок;

· Требования по компенсационному озеленению;

· Рекомендации  и условия, по использованию подземного пространства и первых этажей;

·  Рекомендации по организации вечернего освещения.

Право разработки разрешительной документации предоставлено, Архитектурно-планировочному объединению - АПО округа, по поручению Префекта.