Раздел IX. Обязательства по передаче имущества в пользование

Тема 40. Договор аренды (общие положения).

Виды договоров аренды

1. Понятие договора аренды. Содержание и исполнение договора аренды. Прекращение договора аренды.

2. Понятие и содержание договора проката.

3. Понятие договора аренды транспортных средств и его разновидностей.

4. Понятие и исполнение договора аренды здания или сооружения.

5. Понятие договора аренды предприятия. Заключение и оформление договора аренды предприятия. Содержание договора аренды предприятия.

6. Понятие договора финансовой аренды (лизинга). Содержание и исполнение договора финансовой аренды (лизинга).

 

Вопросы:

       1. Как определяется договор аренды? Какое имущество может быть передано в аренду?

       2. В какой форме и на какой срок заключается договор аренды?

       3. Какие предусматриваются формы арендной платы?

       4. Какая установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества?

       5. Каковы обязанности сторон по содержанию арендованного имущества?

       6. Какие ограничения установлены для арендатора при пользовании и распоряжении арендованным имуществом?

       7. Что составляет содержание преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок?

8. По каким основаниям возможно досрочное расторжение договора аренды?

       9. Каков правовой режим улучшений арендованного имущества?

       10. В чем состоит специфика договора проката? Какие обязанности возлагаются на сторон договора проката?

       11. Какие разновидности договора аренды транспортного средства предусмотрены законодательством? Каковы понятие, форма и содержание этих договоров?

       12. Что является существенными условиями договора аренды зданий и сооружений? Как оформляется этот договор? По каким правилам определяются права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения? В каком порядке осуществляется передача здания или сооружения?

       13. Как определяется договор аренды предприятия? Какими правами наделяются кредиторы при аренде предприятия? Каково содержание договора аренды предприятия?

       14. Что представляет собой финансовая аренда (лизинг)? Каковы источники правового регулирования лизинговых отношений? Кто является участниками лизинговых отношений? Каковы существенные условия договора финансовой аренды? Какими правами и обязанностями обладают стороны договора финансовой аренды?

 

Задачи

1. ЗАО “Гранд” (арендодатель) заключило с ООО “Система” (арендатор) договор аренды нежилых (офисных) помещений сроком на 5 лет. Через 2 года после заключения договора ЗАО “Гранд” продало арендуемые помещения ЗАО “Прима”.

Вскоре новый собственник обратился к арендатору с требованием заключить дополнительное соглашение к договору аренды, вносящее в него изменения, связанные с:

а) заменой одной из сторон договора;

б) увеличением размера арендной платы и изменением порядка ее внесения.

Необходимость повышения арендной платы ЗАО “Прима” обосновало тем обстоятельством, что повсеместно наблюдается устойчивый рост рыночных цен на недвижимость, который приводит и к соответствующему увеличению ставок арендной платы.

ООО “Система” отказалось подписывать дополнительное соглашение, указав, что новый арендодатель не вправе требовать внесения в договор каких-либо изменений. Тогда ЗАО “Прима” обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды в связи с нарушением ООО “Система” обязанностей по внесению арендной платы.

Оцените правомерность действий сторон договора аренды.

 

2. В арбитражный суд обратился арендодатель с иском о взыскании с арендатора арендных платежей.

Ответчик не признал долга по арендным платежам, т.к. он с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества, и после прекращения договора аренды заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены упомянутые улучшения.

Истец, не оспаривая факта произведенных улучшений, в судебном заседании указал, что зачет в данном случае невозможен, поскольку не предусмотрен ст.623 ГК РФ.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, отметив при этом, что п.2 ст.623 ГК РФ не предусматривает возможности зачета таких требований арендатора и, кроме того, до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает.

Суд апелляционной инстанции решение отменил и в иске отказал со ссылкой на следующее. В соответствии с п.2 ст.623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Пункт 2 статьи 623 ГК РФ не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения.

Поскольку ст.623 ГК РФ прямо не регулирует данные отношения по зачету встречных однородных требований, суд, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства о зачете (ст.410 ГК РФ), признал произведенный арендатором зачет соответствующим закону и прекращающим обязательство арендатора.

       Проанализируйте и оцените доводы сторон и решение арбитражного суда.

 

       3. Березин взял напрокат телевизор, заключив соответствующий договор с бюро проката сроком на 1 год. Спустя несколько недель после заключения договора телевизор перестал функционировать. В это же время Березину надо было уезжать в пятидневную служебную командировку. Поэтому он передал телевизор своему приятелю Федорову для того, чтобы тот разобрался, почему не работает телевизор. Федоров, являясь специалистом по ремонту теле- и видеотехники, в период отсутствия Березина отремонтировал телевизор, заменив в нем некоторые детали. На следующий день после возвращения Березина из командировки Федоров вернул телевизор и потребовал выплаты 2 тыс. рублей, потраченных им на приобретение новых деталей (соответствующий кассовый чек был передан вместе с телевизором). Рассчитавшись с Федоровым, Березин обратился в бюро проката с требованием возместить ему расходы, связанные с ремонтом телевизора. Бюро проката ответило Березину отказом и потребовало от него немедленно вернуть телевизор в связи грубыми нарушениями правил пользования имуществом, предоставленным по договору проката.

       Оцените правомерность действий и требований сторон.

 

       4. По договору финансовой аренды ОАО “Современный стандарт” приобрело у завода “Техмаш” деревообрабатывающее оборудование и предоставило его мебельной фабрике г.Владимира сроком на 5 лет. Выбор продавца и приобретаемого у него оборудования был произведен лизингодателем

       В процессе эксплуатации оборудования неоднократно выявлялись его производственные дефекты, что вынудило мебельную фабрику обратиться к заводу с требованием заменить оборудование в течение трех недель. Однако завод заявил, что сможет произвести такую замену лишь через полтора месяца. В связи с этим, фабрика потребовала от ОАО “Современный стандарт” расторжения договора лизинга. Лизингодатель отказался расторгнуть договор и предложил фабрике все-таки дождаться замены оборудования. При этом ОАО “Современный стандарт” было готово возместить фабрике убытки, которые она понесет за период эксплуатации некачественного оборудования.

       Мебельная фабрика, получив такой ответ от ОАО “Современный стандарт”, обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора лизинга и с требованием возместить ей все причиненные этим убытки.

       Разрешите спор. Оцените ситуацию, при которой выбор продавца и приобретаемого у него оборудования был бы произведен лизингополучателем.

 

       5. Проанализируйте информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” (информационно-справочная система “Консультант Плюс”).

 

       6. Проанализируйте информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000г. № 53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений” (информационно-справочная система “Консультант Плюс”).

 

       7. Проанализируйте пункты 1,2,6-12,14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. № 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (информационно-справочная система “Консультант Плюс”).

 

       8. Проанализируйте и оцените доводы сторон и решение арбитражного суда, изложенные в Постановлении Президиума ВАС РФ от по делу № (информационно-справочная система “Консультант Плюс”).