Тема 36. Договор продажи недвижимости.

Договор продажи предприятия

1. Понятие договора продажи недвижимости. Содержание договора продажи недвижимости.

2. Особенности договора продажи жилых помещений.

3. Понятие договора продажи предприятия. Содержание договора продажи предприятия.

Вопросы:

       1. Как определяется договор продажи недвижимости?

       2. Каковы существенные условия договора продажи недвижимости?

3. В какой форме заключается договор продажи недвижимости? Как оформляется переход права собственности на недвижимое имущество?

       4. Каков порядок исполнения договора продажи недвижимости?

       5. По каким правилам определяются права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости?

       6. Каковы особенности договора купли-продажи жилых помещений?

       7. Как определяется договор продажи предприятия?

8. Какие требования предъявляются к форме договора продажи предприятия?

9. Что входит в состав предприятия? Каким образом удостоверяются состав и стоимость продаваемого предприятия?

       10. Каков порядок исполнения договора продажи предприятия?

11. Какими правами обладают кредиторы при продаже предприятия?

12. Каковы последствия ненадлежащего исполнения договора продажи предприятия?

 

Задачи

       1. ЗАО “Рондо” продало офисное здание покупателю - ООО “Алмаз”. Договор купли-продажи здания был нотариально удостоверен. В установленном порядке был зарегистрирован переход права собственности на указанную недвижимость.

       О состоявшейся сделке узнало ОАО “Гермес” - собственник земельного участка, на котором находилось приобретенное ООО “Алмаз” здание. Спустя некоторое время ОАО “Гермес” подало в арбитражный суд иск с требованием о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между ЗАО “Рондо” и ООО “Алмаз”. Свое требование истец обосновывал следующим:

       а) данный договор не зарегистрирован в комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

       б) на совершение сделки не было получено согласие собственника земельного участка, на котором находится проданное здание. При этом договор аренды земельного участка, заключенный ОАО “Гермес” с продавцом здания, истекает только через пять лет. По условиям этого договора арендатор земельного участка (ЗАО “Рондо”) вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу лишь с согласия арендодателя.

Кроме того, в договоре продажи здания не определено передаваемое покупателю (ООО “Алмаз”) право на соответствующий земельный участок;

       в) в договоре продажи здания не указаны данные, определяющие расположение здания на соответствующем земельном участке.

       Оцените обоснованность доводов ОАО “Гермес”. Как следует решить спор?

       2. Лавренцов приобрел жилой дом у Горина. Договор купли-продажи дома был удостоверен нотариусом. Передача недвижимости была оформлена передаточным актом, после чего Лавренцов вселился в дом. Оплату по договору Лавренцов произвел в полном объеме. Однако вскоре в результате несчастного случая погиб Горин, поэтому документы, необходимые для государственной регистрации договора, в соответствующее учреждение юстиции поданы не были.

       Единственная наследница Горина, его родная сестра, обратилась к Лавренцову с требованием освободить дом, поскольку договор купли-продажи не зарегистрирован в установленном порядке, да и вообще является недействительным. Сестра сообщила, что уже более 10 лет прописана и фактически проживает в указанном доме. Два последних месяца она просто гостила у своей подруги в другом городе, поэтому ничего не знала о намерениях брата продать дом.

       Лавренцов отказался выезжать из дома, ссылаясь на следующие обстоятельства:

а) Горин являлся единственным собственником дома, поэтому был вправе распоряжаться им по своему усмотрению, не спрашивая согласия других лиц;

б) смерть Горина не является препятствием для прохождения формальной процедуры регистрации договора купли-продажи, поскольку все необходимые действия по исполнению данного договора стороны произвели.

       Разрешите спор.

 

       3. ЗАО “Темп” обязалось передать в собственность ООО “Прогресс” предприятие по производству лекарственных препаратов. Состав и стоимость имущества продаваемого предприятия были отражены в акте инвентаризации и удостоверены заключением независимого аудитора. Указанные документы, а также бухгалтерский баланс предприятия были приложены к договору купли-продажи, представленному сторонами на государственную регистрацию в учреждение юстиции.

       В регистрации договора продажи предприятия было отказано на том основании, что его сторонами были представлены не все документы, необходимые для такой регистрации. Кроме того, учреждение юстиции указало, что передача ООО “Прогресс” прав, полученных ЗАО “Темп” на основании лицензии на изготовление лекарственных препаратов, возможна лишь с разрешения соответствующего лицензирующего органа.

       Правомерен ли отказ в государственной регистрации договора?

 

       4. ЗАО “Стандарт” по договору продажи предприятия обязалось передать в собственность ООО “Паритет” мебельную фабрику. При заключении договора был составлен перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

       После государственной регистрации договора купли-продажи была произведена передача фабрики покупателю. В передаточном акте содержались данные об уведомлении продавцом всех кредиторов фабрики о ее продаже. Однако в действительности некоторые кредиторы не были оповещены о состоявшейся сделке. Один из них, банк “Навигатор”, узнав о продаже фабрики лишь спустя два месяца после ее передачи покупателю, потребовал от ООО “Паритет” досрочного исполнения обязательства по возврату кредита, выданного год назад ЗАО “Стандарт”. ООО “Паритет” сообщило банку, что намерено вернуть кредит в срок, установленный кредитным договором.

       Какие требования и в каком порядке вправе выдвигать банк “Навигатор” в данной ситуации?

 

       5. Проанализируйте и оцените доводы сторон и решение арбитражного суда, изложенные в Постановлении Президиума ВАС РФ от по делу № (информационно-справочная система “Консультант Плюс”).

 

       6. Проанализируйте информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997г. № 21 “Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости” (информационно-справочная система “Консультант Плюс”).

 

       7. Проанализируйте пункты 3,4,5,13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. № 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (информационно-справочная система “Консультант Плюс”).

Тема 37. Договор поставки

1. Понятие договора поставки. Исполнение договора поставки. Изменение и расторжение договора поставки.

1. Значение и сфера применения договора поставки товаров для государственных нужд. Заключение государственных контрактов.

Вопросы:

       1. Какие признаки отличают договор поставки от иных видов договора купли-продажи?

       2. Что является существенными условиями договора поставки?

3. В чем состоят особенности заключения договора поставки?

       4. Каковы порядок и условия исполнения поставщиком обязанностей по поставке товаров?

       5. Какие обязанности возлагаются на покупателя по договору поставки?

       6. Каковы порядок и форма расчетов за поставляемые товары?

       7. Какие предусматриваются последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора поставки?

       8. В каких случаях допускается односторонний отказ от исполнения договора поставки?

9. Каким образом исчисляются убытки при расторжении договора поставки?

       10. Какими правовыми актами регулируются отношения по поставке товаров для государственных нужд?

       11. В чем состоит специфика договорных отношений при поставке товаров для государственных нужд? Каков порядок заключения договора поставки товаров для государственных нужд?

       12. Возможен ли отказ от исполнения государственного контракта?

 

Задачи

       1. Предприятие по производству канцелярской продукции заключило договор поставки с ООО “Байконур”, согласно которому обязалось в течение восьми месяцев поставлять свою продукцию получателям, указанным в отгрузочных разнарядках. Договором также определялось, что поставка должна производиться помесячно, в течение первой декады каждого календарного месяца.

       Договор поставки вступал в силу с момента его подписания сторонами – 15 июля 2009 г. Через две недели после подписания договора ООО “Байконур” направило в адрес поставщика отгрузочную разнарядку с указанием ассортимента и количества канцелярской продукции, подлежащей поставке в августе, а также ее получателя. Однако предприятие отказалось осуществлять поставку за август 2009 г., поскольку ООО “Байконур” слишком поздно предоставило ему отгрузочную разнарядку. Вместе с тем, предприятие согласилось допоставить указанную продукцию в следующем месяце.

ООО “Байконур” заявило, что предприятие нарушило условие договора о периоде поставки, и потребовало возместить убытки, причиненные ему отказом поставщика от исполнения договора.

         Разрешите спор.

 

       2. В преддверии летнего сезона предприятие по производству прохладительных напитков и универсам “Южный” заключили на 4 месяца договор на поставку лимонада “Буратино”. В соответствии с договором поставка лимонада должна была осуществляться еженедельно, отдельными равномерными партиями (по 500 бутылок). Вид транспорта и другие условия доставки продукции в договоре определены не были. Универсам обязался производить оплату за каждую полученную партию лимонада, в течение 3 банковских дней со дня ее доставки в магазин.

        В первую же неделю действия договора предприятие поставило в универсам партию лимонада с истекшим сроком годности, причем в количестве 300 бутылок. Руководство универсама, возмущенное подобными действиями контрагента, заявило об отказе от исполнения договора поставки и потребовало от предприятия-поставщика возместить причиненные этим убытки.

       Какие действия вправе был предпринять универсам в данной ситуации?

 

       3. В соответствии с договором, заключенным с магазином “Горизонт”, оптовая торговая фирма приняла на себя обязательство поставить контрагенту 80 телевизоров “Sony”. По условиям договора поставка телевизоров должна была осуществляться подекадно, отдельными равномерными партиями (по 10 телевизоров).

       В четвертый период поставки в магазин были доставлены 10 телевизоров “Samsung”. Магазин отказался принимать телевизоры данной марки, но оставил их на временное ответственное хранение, о чем поставщик был письменно уведомлен на следующий день после доставки. В ответ торговая фирма обещала вывезти указанные телевизоры в течение двух дней, однако осуществила это лишь спустя три недели. Кроме того, поставщик заявил о том, что сможет возобновить поставку по договору лишь через месяц.

       Для обеспечения надлежащего ассортимента продаваемых товаров магазин был вынужден приобрести 30 телевизоров “Sony” у другой оптовой организации, но по более высокой цене. Вскоре магазин, не дожидаясь возобновления поставки, отказался от исполнения договора с торговой фирмой и предъявил к ней требование о возмещении ему всех причиненных убытков.

       Оцените правомерность отказа магазина от исполнения договора. На возмещение каких убытков вправе претендовать магазин?

       4. Тракторный завод принял заказ на поставку комбайнов для государственных нужд. В соответствии с этим заказом государственный заказчик направил заводу проект государственного контракта.

Через три недели после получения проекта государственного контракта завод отправил государственному заказчику факсимильное сообщение, в котором указал, что отказывается подписывать контракт в представленной ему редакции. Завод потребовал, в частности, чтобы:

а) государственным контрактом была предусмотрена обязанность государственного заказчика возмещать все убытки, которые могут быть причинены заводу в результате исполнения им данного контракта;

б) в контракте были указаны наименование и реквизиты покупателя, которому будет осуществляться поставка комбайнов.

       Оцените правомерность действий и требований тракторного завода. Какие ответные действия вправе / должен предпринять государственный заказчик?

       5. Проанализируйте и оцените доводы сторон и решение арбитражного суда, изложенные в Постановлении Президиума ВАС РФ от по делу № (информационно-справочная система “Консультант Плюс”).

 

       6. Проанализируйте Постановление Пленума ВАС РФ от 22.10.1997г. № 18 “О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки” (информационно-справочная система “Консультант Плюс”).