Подход с точки зрения капитализации дохода

В основе доходного метода лежит принцип - «вклад в недвижимость должен приносить доход не меньший, чем вклад той же суммы в банк». При решении задачи методом капитализации дохода можно пользоваться следующей формулой:

С = Сар * Т + Срев

Сар - арендная плата за каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);

Т - число периодов;

Срев - цена, за которую оцениваемый объект может быть продан по истечении срока аренды (реверсия).

Данная формула подразумевает, что деньги, полученные от аренды, не приносят дополнительного дохода.

Следующим шагом рассмотрите, как изменится стоимость оцениваемого объекта, если арендную плату вкладывать, например, в банк.

Предположим, что доход от первого года аренды составил 240000р. При вложении в банк этой суммы до конца срока аренды под 10% в год и общим сроком аренды 5 лет, при начислении налога ежегодно. Воспользуемся формулой:

S = Свклад * (1 + П) n

Свклад - вложенная сумма;

П - ставка процента за период;

n - число временных интервалов.

S = 240000 * (1 + 0.1)4

После второго года аренды вкладываем арендную плату в 240000р на тех же условиях, но на 3 года:

S = 240000 * (1 + 0.1)3

После второго года аренды вкладываем арендную плату в 240000 на тех же условиях, но на 2 года:

S = 240000 * (1+0.1)2

После третьего года аренды вкладываем арендную плату в 78000р. на 1 год:

S = 240000 * (1+0.1)

Исходя из изложенyого выше, к концу срока аренды получаем:

р+319440р+290400р+264000р+240000р= 1465224р, что на 265224р. больше, чем при обычном получении денег от аренды (5*240000р).

Согласование результатов оценки.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

Затратный подход - 1173578руб.

Сравнительный подход - 840 000 руб.

Доходный подход - 1465224 руб.

После этого можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном подходе. Это можно объяснить тем, что при расчете берется инвентаризационная стоимость квартиры с учетом износа, но не учитываются затраты на стоимость строительно-монтажных работ. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продажи объектов, их цене. Тем не менее, можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

.   Доходный метод считается наиболее надежным для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная реконструкция и ремонт.

На основании выполненного анализа, проведенных расчетов находим стоимость объекта недвижимости.

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Весовой коэффициент выбирается произвольно, но он не должен быть больше 1.

Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,6, затратным методом - 0,1, доходным - 0,3.

Следовательно рыночная стоимость данного объекта определится следующим образом:

С=1173578*0,1+840000*0,6+1465224*0,3=1060925р

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методики оценки, можно сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, включаемого в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Самара, ул.Георгия Димитрова, дом 112, кв. 9, составляет 1601000руб. (с учетом округления).

 

Заключение

 

Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого, явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от абсолютного юридического запрета операций с недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенных операций. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В наше время сделки приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Так как в наше время появилось большое количество частных компаний и организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. В следствие этого вопрос о признании сделки как юридического факта не признается. Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности. Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

 

Список литературы:

Нормативно-правовые акты:

1.     Гражданский кодекс РФ. М., Эксмо, 2008.

2. Жилищный кодекс РФ. Ростов н/Д. Феникс, 2001.

3. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

4. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., № 47, ст. 4473.,

.   Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

6.     Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.

.       Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 - СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

8. Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594

Литература:

1.   Белов В.А. Статья / Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2005, N 8, с.3.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: Издательство «Статут», 1998, с.78-84.

3.     Дмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2000, N 7, с. 6.

4. Завьялов А. И., Коновалов В. В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция, 2007, N 6, с. 4.

5. Закройщикова Д.Е. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. "Российская юстиция", 2009, N 12, с.8-9.

6.       Кассо Л.А. Запродажа и задаток. М., 2004,с. 25-31. Крашенинников П. М. “Недвижимость и учреждения юстиции” (“Закон”,1999,№ 4).

7.     Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 2004, с. 43-56.

8.       Козырь О.М. “Понятие недвижимого имущества” // “Закон”,2003 г. № 4, с. 10-23.

9. Крашенинников П.В. “Недвижимость и учреждения юстиции”, “Закон”,2007,№ 4, с. 33-47.

10. Крылов С.В. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская юстиция, 2007, N 10, с.2-4.

11. Макаров Г.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // "Хозяйство и право", 2008, N 3,10-12.

12. Романов О.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // "Хозяйство и право", 2008, NN 7, 8, с. 7-8, 3-4.

13. Утка В.М. "Правовые последствия самовольной постройки", "Российская юстиция", 2008, № 3,с.15-16.

14. Цыбуленко З.П. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // "Хозяйство и право", 2008, N 2,с.9-10.

15. Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2007, N 5, с.5-7.

16. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк,2005, с.98-110.

17. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - М.: Издательство БЕК, 2007, с. 5-8.

 

Приложение А

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР №_______