Глава 2. Оценка стоимости квартиры

Анализ местоположения объекта недвижимости

 

Объект оценки расположен по адресу г.Самара, Промышленный район, ул. Георгия Димитрова, дом 112, кв.9. Оцениваемая трехкомнатная квартира расположена в двенадцатиэтажном многоквартирном доме на 3 этаже. Данный объект находится в жилом районе и имеет следующее окружение: школа, детский сад, автомобильная стоянка, детская площадка. Объект расположен рядом с остановками транспортных средств.

В 25 м от оцениваемого объекта в северо-западном направлении проходит автомобильная дорога с твердым покрытием. От объекта до остановки автобуса около 2 минут пешего хода. Район имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим числом автобусов, маршрутными такси, которые позволяют доехать до многих уголков города без пересадок.

В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля и т. д.

Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть, Internet, кабельное телевидение.

недвижимость жилой купля продажа рыночный

Описание объекта недвижимости

Характеристика объекта	Значение
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Многоквартирный дом
Вид данных	Оценка
Адрес	г. Самара, Промышленный район, ул. Георгия Димитрова, дом 112, кв.9
Право собственности на квартиру	Полное право собственности
Здание
Год постройки	1984 год
Инвентаризационная стоимость	272925 руб.
Год последнего капитального ремонта	Р - р
Число этажей	12
Общая площадь	66,70
Жилая площадь	46,40
Высота потолка	2,55
Техническое состояние	Хорошее (износ 10%) Повреждений и дефектов нет. Полы и потолки ровные, на полу возможны небольшие неровности. На ступенях лестниц небольшое число повреждений.
Группа капитальности	2 группа капитальности
Фундаменты	ж/б панели
Перекрытия	Железобетонные
Степень огнестойкости	1 степень огнестойкости
Коммунальные услуги	Электроснабжение, холодная и горячая вода, канализация, центральное отопление, телефон
Ближайшее окружение
Типичное использование окружения	Жилье
Основной тип застройки	Микрорайон
Основной тип зданий	Крупнопанельные
Качество застройки	После 1984 года и новостройки
Полнота застройки	60-85%
Этажность застройки	Смешанная
Социальная инфраструктура	Медицинское учреждение, учреждения образования, предприятия торговли, зона отдыха, культурно- просветительное учреждение
Объекты повышенной опасности	Стоянка
Благоустройство территории	Зеленые насаждения, детские площадки, стоянка, освещение, тротуары
Источник информации	Технический паспорт, визуальные наблюдения

Определение рыночной стоимости затратным методом

 

Следующим этапом оценки является определение стоимости. Она вычисляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.

Затратный подход

Затратный подход - это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Так как в техническом паспорте приведена инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2005 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, то есть на 1 января 2010 года. Для этого нужно воспользоваться следующей формулой:

СО.Н. = С КВ. ИНВ. * К УДОР

 

Где

СО.Н. - стоимость объекта недвижимости;

СКВ. ИНВ. - стоимость квартиры инвентаризационная;

К УДОР. - коэффициент удорожания строительных работ.

Коэффициент удорожания строительных работ с 2005 по 2010 год составляет 4,3

В результате стоимость трехкомнатной квартиры определенной затратным подходом составила: 1173578 руб.