Оценка рисков проекта строительства объектов недвижимости

 

В проекте ООО «Гранит» рассматривается возможность осуществления строительства гостиничного комплекса с оздоровительным центром, расположенного в Тульской области.

Благодаря хорошему месторасположению и планируемому высокому качеству проектирования и строительства комплекс претендует занять достойную нишу на рынке активного отдыха.

Сценарий реализации проекта, разрабатываемого ООО «Гранит», предполагает проектирование и строительство комплекса в три очереди:

I очередь - строительство комплекса 1750 кв.м гостиницы на 150 мест, и хозяйственные помещения - 800 кв.м.;

II очередь - строительство комплекса общей площадью 1750 кв.м гостиница на 150 мест, и хозяйственные помещения - 700 кв.м.;

III очередь - строительство оздоровительного комплекса общей площадью 2500 кв.м.

Проект включает в себя:

- 7 500 кв. м. общих площадей, из них 3 500 кв. м. площадь гостиницы;

-  хозяйственные помещения общей площадью 1500 кв.м.;

-  оздоровительный комплекс с плавательным бассейном общей площадью 2 500 кв.м.;

-  современные телекоммуникации и инженерные системы;

-  развитую инфраструктуру;

-  собственную службу охраны и эксплуатации, систему телемониторинга;

Схема финансирования проекта предполагает использование следующих источников: собственные средства ООО «Гранит», а также банковской кредитной линии.

Бюджет проекта составляет 471133000 рублей

Себестоимость 1 кв. м общей площади комплекса составит 17 380 руб.

Расчетный период реализации проекта: 2,75 года

Расчетные цены реализации площадей приняты с учетом сложившейся тенденции в этом секторе рынка, местоположения строящегося комплекса и специфическими особенностями проекта. Расчетная цена места в сутки принята в размере 5 000 руб., средняя наполняемость комплекса - 50%. Проект осуществляется в коммерческих целях.

 

Таблица 3.1 - Расчетные показатели экономической эффективности проекта в целом

Показатель	Значение
Внутренняя норма доходности (IRR)	~ 18 %
Чистый дисконтированный доход (NPV)	~ 61 000 000 руб.
Срок окупаемости проекта (PB)	2,75 года

 

При условии реализации проекта строительства комплекса по выбранному сценарию ООО «Гранит», проект имеет высокие показатели экономической эффективности, что определяет его экономическую привлекательность.

Источниками информации для проведенного ниже анализа являются:

опыт работы аналогичных гостиничных комплексов;

исследования рынка гостиничных услуг города;

материалы СМИ.

Проект “гостиничный комплекс с оздоровительным центром” предполагает строительство высококлассной гостиничной базы и оздоровительного комплекса с плавательным бассейном, расположенного в одном из красивейших мест с целью коммерческой эксплуатации для получения максимальных результатов экономической эффективности проекта.

При реализации проекта преследуется несколько целей:

1. Удовлетворение потребностей самых взыскательных туристов: качественное выполнение проектных и строительных работ согласно международным стандартам, предложение полного пакета услуг;

2. Получение максимальной прибыли от реализации проекта.

Объект строительства расположен на участке площадью ~ 9.0 Га. Участок расположен непосредственно на берегу озера.

Для реализации проекта создана профессиональная команда из людей, имеющих большой опыт работы на рынке проектирования, строительства, а также эксплуатации гостиничных комплексов.

Основные характеристики комплекса:

1. Фундамент;

2. Структурные элементы;

.   Полы;       

.   Фасады;

.   Внешняя отделка;       

.   Крыша;

.   Внутренние стены;

.   Окна и двери;

.   Системы вентиляции, отопления и кондиционирования;

.   Системы контроля доступа в здание;

.   Система пожаротушения.

Приведенная ниже оценка бюджета проекта соответствует текущему представлению о проекте и основывается:

- на аналогичных проектах строительства объектов,

-  на данных компаний, участвующими в проекте,

-  на экспертных данных, полученных от консультантов-строителей и консультантов-проектировщиков, привлеченных для оценки бюджета

Таблица 3.2 - Оценка бюджета проекта

№	Статья бюджета	Стоимость, руб.
1	Управление проектом	4 766 000
2	Выкуп прав на проект	7 000 000
3	Проектирование	6 000 000
4	Строительство	130 380 000
5	Эксплуатационные расходы	22 800 000
6	Налоги	78 768 000
7	Возврат кредита	177 419 000
8	Непредвиденные расходы	20 000 000
ИТОГО		471 133 000

 

В проекте анализируются показатели экономической эффективности проекта с целью учета неопределенности, т.е. неполноты и неточности информации об условиях реализации проекта и риска, т.е. возможности возникновения таких условий, которые приведут к негативным последствиям для всех или отдельных участников проекта. При этом сценарий реализации проекта, для которых были выполнены расчеты эффективности выше (т.е. сочетание условий, к которому относятся эти расчеты), будем рассматривать как основные (базисные), все остальные возможные сценарии - как вызывающие те или иные позитивные или негативные отклонения от отвечающих базисному сценарию (проектных) значений показателей эффективности.

Проект считается устойчивым, если при всех сценариях он оказывается эффективным и финансово реализуемым, а возможные неблагоприятные последствия устраняются мерами.

В ООО «Гранит» используется градация проектов по объемам привлекаемых средств и масштабам строительства и формируется портфель заказов на основе выбора оптимальной стратегии, которая обеспечит наибольший уровень прибыли (табл. 3.3)

 

Таблица 3.3 - Матрица зависимости размера прибыли от объемов строительства

Объем строительства 270000	Размер прибыли в зависимости от вероятных колебаний спроса, тыс. руб
	270000	540000	810000	1080000
540000	91800	378000	378000	378000
810000	-6600	280800	567000	567000
1080000	-102600	1183600	469800	756000

 

S_i - i-тая стратегия,

R_j - j-ое состояние среды,

V(S_i, R_j) - результат при стратегии i и состоянии j.

В условиях неопределенности принятие решений может быть основано на определенных критериях:

1. Критерий Лапласа.

Аналитический отдел исходит из того, что все ситуации равновероятны: Р(q = q_j) = .

 

Таблица 3.4 - Определение оптимальной стратегии по критерию Лапласа

	R1	R2	R2	R4
S1	91800	378000	378000	378000
S2	-6600	280800	567000	567000
S3	-102600	1183600	469800	756000

 

Оптимальная стратегия компании при исследовании прибыли:

 

Тогда для каждой строчки матрицы рассчитывается среднее арифметическое значение оценок. Из полученных средних величин оптимальным считается максимальное значение (в случае убытка - минимальное).

Ожидаемая прибыль:

Е(S₁)= 306450

Е(S₂)= 352050

Е(S₃)= 326700

Лучшей является вторая стратегия.

2. Критерий Вальда

Оптимизирует полезность при допущении, что среда находится в наиболее невыгодном состоянии. В случае исследования прибыли используется максимальный метод

- для каждой строки матрицы выбирается максимальное значение;

-   из максимальных значений выбирается минимальное.

 

Таблица 3.5 - Определение оптимальной стратегии по критерию Вальда

	R1	R2	R2	R4
S1	91800	378000	378000	378000	91800	maxmin
S2	-6600	280800	567000	567000	-6600
S3	-102600	183600	469800	756000	-102600

 

Лучшей является первая стратегия.

3. Критерий Севиджа.

В данном критерии предполагают допустимость риска. В случае дохода строят матрицу:

 

r(S_i,R_j)=

Таблица 3.6 - Определение оптимальной стратегии по критерию Севиджа

	R1	R2	R2	R4
S1	0	0	189000	378000	378000
S2	98400	97200	0	189000	189000	minmax
S3	194400	194400	97200	0	194400

 

К матрице r(S_i,R_j) применяется минимаксное правило.

Лучшей является вторая стратегия

4. Критерий Гурвица.

Так как анализируется прибыль, то выбирается действие, которое дает:

 

S= ,

 

где 0<a<1 - показатель оптимизма. Примем a= 1/2.

 

Таблица 3.7 - Определение оптимальной стратегии по критерию Гурвица

	S
91800	-102600	-5400
-6600	567000	280200
-102600	756000	326700	max

 

По данному критерию выбирается третья стратегия.

Таким образом, в зависимости от выбранных критериев оценки стратегии компании можно получить различные показатели прибыльности для одного и того же строительного проекта.