Обязательность нотариальной формы в силу соглашения сторон.

Нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Возможность участников сделки предусмотреть облечение совершаемой ими сделки в нотариальную форму вытекает из принципа автономии воли. Добровольное обращение сторон к нотариальной форме, как правило, объясняется их желанием воспользоваться преимуществами, предоставляемыми такой формой (см. п. 1.4 комментария к данной статье), стремлением подтвердить законность планируемой сделки и ее условий, исключить нарушение своих прав и интересов.

Поскольку потенциал нотариальной формы может использоваться для любой гражданско-правовой сделки (что видно из нормативного перечня случаев обязательности нотариальной формы - см. п. 2 комментария к данной статье), по усмотрению участников оборота такая форма может быть придана самым различным по своему характеру сделкам: односторонним, дву- и многосторонним; возмездным и безвозмездным; обязательственным и распорядительным.

Предварительное соглашение сторон о нотариальной форме будущей сделки само по себе не порождает обязанности ее совершения. Оно означает лишь, что, если стороны в дальнейшем заключат сделку, к которой относится соглашение о форме, такая сделка породит правовые последствия только при условии ее совершения в нотариальной форме.

Соглашение о нотариальной форме может быть совершено письменно и быть оформлено в виде отдельного документа или включено в текст, например, соглашения о порядке ведения переговоров (п. 5 ст. 434.1 ГК РФ) или предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Соглашение о нотариальной форме сделки может быть совершено и устно, в том числе посредством конклюдентных действий (см. п. 2 комментария к ст. 158 ГК РФ). Примером подобного может выступать явка лица к нотариусу по предложению другой стороны.

2.2. Сходство и различие в регламентации нотариального удостоверения сделки в силу предписания закона и в силу соглашения сторон. Формулируя правила п. 2 комментируемой статьи, законодатель использует термин "обязательность нотариального удостоверения" и для ситуации, когда необходимость нотариального удостоверения установлена законом (подп. 1), и для случая, когда такая форма предусмотрена соглашением сторон (подп. 2). Тем самым закон подчеркивает обязательность такой формы именно для сторон и ее конститутивный характер (см. п. 3 комментария к настоящей статье).

Многие предписания действующего законодательства, касающиеся нотариальной формы сделки, имеют универсальный характер и применяются независимо от того, выступает нотариальная форма следствием соблюдения предписаний закона или добровольно совершенного соглашения сторон. Таковы, в частности, правила о возможности конвалидации (п. 1 ст. 165 ГК РФ), правила, касающиеся оформления (например, подп. 2 п. 1 ст. 188, п. 1 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ), связанные с преимуществами использования нотариальной формы (п. 5 ст. 61 ГПК РФ, п. 1 ст. 16, ст. 59 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Вместе с тем регламентация двух указанных вариантов использования нотариальной формы далеко не всегда строится универсальным образом.

Так, с точки зрения законодательства о нотариате нотариальная форма считается "обязательной", если она установлена законом, и "не обязательной", если она предусмотрена соглашением сторон. Это различие оказывает влияние на размер тарифа, взимаемого за удостоверение сделки (ст. ст. 22 и 22.1 Основ законодательства о нотариате соответственно).

Закон может устанавливать отличия в порядке совершения сделки. Например, п. 3 ст. 35 СК РФ прямо указывает, что нотариальное согласие супруга требуется на заключение другим супругом сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма. Очевидно, что это правило касается лишь сделок, нотариальная форма которых предусмотрена нормативно. В случае если другой супруг намерен совершить сделку, для которой в силу закона нотариальная форма не обязательна, нотариальное согласие другого супруга не требуется, а будет действовать правило п. 2 ст. 35 СК РФ о презумпции такого согласия. Причем эта презумпция согласия будет применяться и в том случае, если по желанию сторон соответствующая сделка должна быть совершена в нотариальной форме.

В ряде случаев выявление универсального или специального характера нормативного предписания не столь очевидно и может представлять определенную сложность. Так, в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен быть совершен в форме, установленной для основного договора. При этом остается открытым вопрос, в какой форме должен быть совершен предварительный договор, если в силу закона для основного договора нотариальная форма не требуется, однако стороны специально договорились совершить такой основной договор в нотариальной форме. Аналогичный вопрос возникает и относительно п. 5 ст. 429.2 ГК РФ, предусматривающего тождественное регулирование вопроса о форме опциона на заключение договора. На наш взгляд, соответствующие правила п. 2 ст. 429 и п. 5 ст. 429.2 ГК РФ касаются только формы основного договора (договора, подлежащего заключению), установленной законом. Соответственно, в случае, когда стороны договорились об облечении основного договора (договора, подлежащего заключению) в нотариальную форму, эта договоренность не оказывает никакого влияния на правила оформления предварительного договора (опциона на заключение договора). Данный вопрос, однако, является спорным, а практики его применения еще не сложилось.

3. Последствия несоблюдения нотариальной формы. В отличие от простой письменной формы сделки, которая по общему правилу имеет доказательственное значение, служит лишь одним из доказательств факта совершения сделки и ее условий (см. комментарий к п. 1 ст. 162 ГК РФ), нотариальная форма сделки всегда имеет значение конститутивное. Она входит в корпус (фактический состав) сделки, при ее отсутствии нет и самой сделки. Воплощая эту идею, п. 3 комментируемой статьи прямо указывает на ничтожность сделки как последствие нарушения нотариальной формы.

Подобное отношение к нотариальной форме является традиционным не только для отечественного, но и для большинства зарубежных правопорядков.

Несоблюдением нотариальной формы является как совершение соответствующей сделки устно, так и ее заключение в простой письменной форме.

3.1. Универсальность регулирования. С помощью общей отсылки к п. 2 настоящей статьи законодатель показывает универсальный характер установленного решения. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки, независимо от того, установлено ли требование о нотариальном ее оформлении законом, или предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида такая форма не требовалась.

Если для первого случая установленное п. 3 комментируемой статьи последствие нарушения формы в виде недействительности (ничтожности) сделки выглядит естественным, то в отношении ситуации, когда необходимость облечения сделки в нотариальную форму связана с особым на то соглашением сторон, обоснованность столь жесткого регулирования может вызывать ряд вопросов. Ведь если необходимость нотариального оформления сделки является продуктом согласованной воли сторон, в силу принципа автономии воли и свободы договора стороны всегда вправе передумать и изменить (расторгнуть) такое соглашение. Устанавливая в данном случае в качестве последствия несоблюдения нотариальной формы ничтожность сделки, законодатель, по сути, исключает для сторон возможность изменить ранее достигнутое соглашение о нотариальной форме конклюдентно, просто совершив сделку без нотариального удостоверения вопреки ранее достигнутой договоренности. По логике закона получается, что стороны должны прийти к прямо выраженному соглашению об исключении требования нотариального удостоверения будущей сделки для того, чтобы иметь возможность совершить ее в простой письменной форме. Такое несколько искусственное ограничение представляется не вполне обоснованным.

Другой проблемой, связанной с последствиями несоблюдения нотариальной формы при совершении сделки, необходимость нотариального удостоверения которой установлена соглашением сторон, является вопрос о допустимости договорного регулирования таких последствий. Могут ли, например, стороны, заключая соглашение о нотариальной форме будущей сделки, договориться о том, что такое нарушение не приведет к недействительности сделки? Действующее законодательство (в том числе и п. 3 комментируемой статьи) не предоставляет им такой возможности. Вопрос об оправданности такого ограничения нуждается в серьезной проработке. Об уместности же постановки такого вопроса свидетельствуют правила п. 2 ст. 162 ГК РФ (см. комментарий к нему), дозволяющие сторонам самостоятельно определять последствия несоблюдения согласованной сторонами ранее простой письменной формы сделки.

 

Статья 164. Государственная регистрация сделок

 

Комментарий к статье 164

 

1. Возможные цели государственной регистрации сделки. Государственная регистрация сделок, т.е. специальная процедура официальной фиксации факта совершения сторонами той или иной сделки, может вводиться законодателем для решения нескольких задач.

Во-первых, регистрация сделок может быть установлена для целей проверки содержания сделки, установления соответствия ее условий закону, проверки дееспособности ее сторон, наличия полномочий у лиц, действующих от имени сторон сделки, разъяснения сторонам сделки, не искушенных в правовых вопросах, содержания и последствий сделки и проч. Строго говоря, в этом случае государственная регистрация сделки мало чем будет отличаться от нотариального удостоверения сделки; по сути, единственное отличие будет состоять в субъекте, который от имени публичной власти (при нотариальном удостоверении им является нотариус, при регистрации сделки - чиновник регистрационного ведомства) совершает те действия, которые в соответствии с законом необходимо совершить при осуществлении регистрационных процедур.

Во-вторых, регистрация сделок может быть введена законодателем для целей оглашения результата сделки, придания правовым последствиям, порожденным сделкой, эффекта публичности. В этом случае центр правовых усилий регистратора смещается с проверки содержания сделки на то, чтобы обеспечить доступность третьим лицам информации о факте совершения сделки и о ее условиях. Это делается с целью создать для третьих лиц презумпцию знания о факте совершения сделки и ее содержании (эффект публичности зарегистрированной сделки) и вменить правовые последствия зарегистрированной сделки всем третьим лицам, так как предполагается, что третьи лица действуют, зная о факте совершения зарегистрированной сделки и ее условиях.

Очевидно, что в случае, если законодатель выбирает в качестве основной цели регистрации сделок проверку содержания сделки (и тем самым - защиту интересов сторон сделки), то отсутствие регистрации сделки должно приводить к тому, чтобы сделка в принципе не считалась совершенной, не порождала вообще никаких последствий. Иными словами, в этом случае регистрация является необходимым условием вступления сделки в силу (такую регистрацию обычно именуют конститутивной) <1>.

--------------------------------

<1> Ср., например, конститутивный эффект государственной регистрации прав, установленный п. 2 ст. 8.1 ГК РФ ("Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр..."). То есть подлежащие регистрации права (например, на недвижимое имущество) возникают или прекращаются в результате внесения записей в реестр, а не просто в результате совершения тех или иных гражданско-правовых сделок.

 

В случае же, если законодатель в качестве основной цели введения регистрации сделок преследует обеспечение эффекта публичности сделки и ее правовых последствий, то отсутствие регистрации сделки должно по идее приводить к тому, что третьи лица могут считать незарегистрированную сделку несовершенной, они не будут связаны правовыми последствиями такой сделки; но при этом незарегистрированная сделка будет порождать правовые последствия в отношениях между ее сторонами (такой тип регистрации называется деклараторной регистрацией).

1.1. Цели изначальной редакции норм ГК РФ о регистрации сделок. Легко заметить, что законодатель, вводя в 90-х гг. XX в. во вновь принятый ГК РФ положения о регистрации сделок (в первую очередь сделок с недвижимостью), явно преследовал одновременно две цели.

Во-первых, ввести путем установления требования о государственной регистрации сделки суррогат обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (которое было фактически отменено в 90-е гг. XX в.) и тем самым предоставить хотя бы какую-то защиту более слабым в правовом и общесоциальном смыслах сторонам сделок (т.е. гражданам) с недвижимостью (в первую очередь жилой). Таковы были нормы о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений (притом что купля нежилых помещений государственной регистрации как сделка не подлежала, регистрировался только переход права), мены жилыми помещениями, дарения, ренты, ипотеки.

Во-вторых, законодатель явно стремился путем установления требования о государственной регистрации некоторых договоров ввести систему оглашения этих сделок, дабы защитить третьих лиц от неинформированного вступления в правовой контакт со сторонами этих сделок (например, требование о государственной регистрации договора аренды недвижимости было введено для того, чтобы защитить покупателей недвижимости от возможного существования долгосрочной аренды, о которой покупателю было бы не известно; требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве было введено, чтобы исключить возможность так называемых двойных продаж недвижимости в строящихся домах).

В ходе реформы ГК РФ судьба этих двух упомянутых правовых решений сложилась по-разному. Большая группа сделок, ранее объявленных подлежащими регистрации (купля-продажа, обмен, дарение жилья, рента, ипотека, договоры об отчуждении исключительного права на регистрируемые объекты интеллектуальной собственности, лицензионные договоры и договоры коммерческой концессии и т.п.), была освобождена от нее серией поправок в ГК РФ в течение 2013 - 2014 гг. Потенциально в отношении некоторых таких договоров в будущем может быть возвращена обязательная нотариальная форма сделки. Последняя может стать способом защиты слабой стороны сделки от злоупотреблений другой стороны, которые могут выражаться в эксплуатации незнания слабой стороны о требованиях закона, непонимания ею экономических реалий и прочем, а также исключить случаи обмана, подлогов, насилия над волей контрагента (формальная государственная регистрация сделки, осуществляемая чиновниками регистрационного ведомства, такую защиту обеспечить не способна).

При этом в отношении другой группы сделок сохранено требование о государственной регистрации договора (аренда земли, зданий, сооружений и помещений, участие в долевом строительстве, уступка прав из зарегистрированных договоров и др.). Но сначала судебная практика, а затем и законодатель в п. 3 ст. 433 ГК РФ довольно серьезно развили идею непротивопоставимости прав из незарегистрированных сделок (об этом см. подробнее далее).

1.2. Какая модель действует в России? Из текста комментируемой нормы напрямую не следует, какую именно цель преследует отечественный законодатель, вводя положения о государственной регистрации некоторых категорий сделок.

Под "правовыми последствиями сделки", которые упоминаются в п. 1 комментируемой статьи, можно понимать как последствия в виде возникновения прав и обязанностей по сделке (т.е., условно говоря, последствия отсутствия регистрации можно понимать так: нет регистрации - нет сделки вообще), так и отсутствие эффекта сделки для третьих лиц (т.е., если нет регистрации сделки, она не может быть противопоставлена третьим лицам).

До относительно недавнего времени судебная практика толковала эту норму как указание на полную незаключенность (несуществование) сделки, которая не прошла государственную регистрацию. Это подтверждалось и прежней редакцией п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации, считался заключенным только с момента такой регистрации. Кроме того, целый ряд специальных норм закона прямо указывал на то, что отсутствие регистрации сделки влекло ее недействительность (например, прежняя редакция п. 2 ст. 1028 ГК РФ).

Следует признать, что, вероятно, именно такое значение в действительности придавалось комментируемой норме разработчиками ГК РФ при подготовке первоначальной редакции Кодекса в первой половине 1990-х гг.: договор вообще не заключен, пока он не прошел необходимую регистрацию.

Однако для подавляющего большинства ситуаций такой подход оказался крайне неудобен. Возникали случаи, когда незарегистрированный договор мог исполняться годами и тем не менее считаться ничтожным или незаключенным.

Кроме того, такой подход затруднял заключение договоров аренды недвижимости или сделок по поводу регистрируемых объектов интеллектуальной собственности, право собственности (исключительные права) на которые в момент заключения договора еще не зарегистрировано. Так, например, регистрация договора аренды до появления в собственности арендодателя предмета аренды долгое время считалась невозможной. Стороны пытались решать эту проблему посредством заключения предварительных договоров аренды, в отношении которых закон не выдвигал требование государственной регистрации, переходя к заключению основного договора только после регистрации права на возведенный объект недвижимости. Это было крайне непрактично (хотя бы потому, что судебная практика не допускала осуществление каких-либо расчетов по предварительному договору), и оборот требовал формирования правовой возможности связывать себя полноценными обязательствами еще до появления самого объекта аренды (по модели, аналогичной прямо допущенной законом возможности заключить договор купли-продажи еще не созданной или не приобретенной продавцом вещи) <1>.

--------------------------------

<1> Договорное и обязательственное право (Общая часть): Постатейный комментарий к статьям 307 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А.Г. Карапетов. С. 992.

 

Ситуация довольно резко изменилась в последние годы. Речь идет о норме п. 3 ст. 433 ГК РФ о государственной регистрации договоров, вступившей в силу с 1 июня 2015 г. Данная норма устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента государственной регистрации. Акцент, сделанный законодателем в указанной норме, на то, что договор должен третьими лицами рассматриваться как заключенный, только если он прошел государственную регистрацию, недвусмысленно дает понять, в чем состояла цель законодателя, вводящего требование о государственной регистрации тех или иных сделок.

При этом содержание п. 1 ст. 164 ГК РФ, говорящего о возникновении правовых последствий сделки с момента ее регистрации без уточнения о том, что речь идет о правовых последствиях для третьих лиц, не претерпело изменений.

Воспринимать новую норму п. 3 ст. 433 ГК РФ в качестве специальной по отношению к положениям п. 1 ст. 164 ГК РФ было бы ошибочно, так как это означало бы, что сфера применения п. 1 ст. 164 ГК РФ - это исключительно односторонние сделки. Но действующему праву не известны односторонние сделки, которые подлежали бы государственной регистрации. Соответственно, не остается иного выбора, кроме как признать, что норма п. 3 ст. 433 ГК РФ просто уточняет содержание п. 1 ст. 164 ГК РФ, указывая прямо не на то, какие правовые последствия без регистрации не возникают, а от обратного - на те, которые возникают. Кроме того, если принять во внимание то обстоятельство, что норма п. 3 ст. 433 ГК РФ является более поздней, сомнений в подлинной воле законодателя относительно последствий отсутствия государственной регистрации сделки не остается вовсе.

Таким образом, с учетом положений п. 3 ст. 433 ГК РФ норму п. 1 комментируемой статьи следует интерпретировать в том смысле, что наступление правовых последствий сделки, в отношении которой законодатель ввел требование о государственной регистрации, в виде эффекта этой сделки в отношении третьих лиц произойдет только после государственной регистрации сделки. Однако эффект сделки в виде договорных прав и обязанностей сторон сделки по отношению друг к другу возникает с момента достижения сторонами либо согласия по всем существенным условиям сделки в установленной законом или соглашением сторон форме (простой письменной или нотариальной), либо - если договор является реальным - с момента передачи вещи, являющейся предметом сделки.

По сути государственная регистрация (в отличие от соблюдения формы сделки) является опцией для сторон: стороны вправе совершить сделку, но не придавать ей эффект публичности, если они полагают, что необходимости в противопоставлении сделки третьим лицам в будущем не возникнет. Например, материнская компания передает дочерней компании в аренду на длительный срок здание; при этом стороны осознают, что здание составляет основной актив бизнеса данной предпринимательской группы и вряд ли будет отчуждено в будущем. Таким образом, у сторон сделки нет стимулов тратить время и деньги на государственную регистрацию такого договора аренды, ведь он будет связывать их, создавая действительное правовое основание для пользования зданием и уплаты арендных платежей, и без нее.

1.3. Примеры применения: аренда. Например, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на год и более, подлежит государственной регистрации. В данной норме прямо указывается на то, что такой договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Это может навести на мысль о том, что данная норма п. 2 ст. 651 ГК РФ является специальной по отношению к вступившему в силу 1 июня 2015 г. положению п. 3 ст. 433 ГК РФ, установившему принцип непротивопоставимости третьим лицам незарегистрированных сделок. Но этот вывод будет неверным. Дело в том, что норма п. 2 ст. 651 ГК РФ еще до реформы стала интерпретироваться судами вопреки ее буквальному смыслу через призму теории непротивопоставимости незарегистрированных сделок. ВАС РФ закрепил подход, согласно которому правило о заключенности договора аренды только с момента регистрации толкуется как указание на отсутствие у такого договора правового эффекта в отношении лишь третьих лиц. Сами же стороны договора, согласно позиции ВАС РФ, связаны договорными узами с момента заключения договора, который действует в отношении сторон даже при отсутствии государственной регистрации (см.: Постановления Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2008 г. N 1051/08 и от 6 сентября 2011 г. N 4905/11, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, п. п. 2 и 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. N 165, Определение КЭС ВС РФ от 16 февраля 2017 г. N 309-ЭС16-14273).

Изначально ВАС РФ признавал наличие договорных связей из незарегистрированных сделок лишь в ситуации, когда незарегистрированный договор исполняется сторонами. Так, в упомянутом Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 было указано: "В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ".

Еще чуть позже ВАС РФ в информационном письме Президиума от 25 февраля 2014 г. N 165 признал такой договор в принципе порождающим правовой эффект в отношении самих сторон договора с момента заключения при отсутствии регистрации уже независимо от того, началось исполнение или нет.

Таким образом, идея о том, что государственная регистрация договора аренды осуществляется для целей противопоставления прав арендатора недвижимости третьим лицам и является необходимым условием не вступления договора в силу, а лишь для приобретения той самой противопоставимости, утвердилась в судебной практике еще до 1 июня 2015 г.

Соответственно, для третьих лиц договор аренды здания или сооружения будет считаться заключенным с момента регистрации. Это означает, что все третьи лица будут связаны внешними эффектами договора аренды (т.е. правами арендатора, которые в силу указания закона могут быть противопоставлены третьим лицам - к их числу относятся, во-первых, следование аренды за вещью при смене собственника согласно ст. 617 ГК РФ; во-вторых, преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок согласно ст. 621 ГК РФ; и, в-третьих, защита владения арендатора против третьих лиц, вытекающая из ст. 305 ГК РФ) лишь при условии и с момента государственной регистрации договора аренды <1>.

--------------------------------

<1> Более сложным является вопрос о том, имеет ли эффект (а если имеет, то в каких случаях) против третьих лиц договор аренды недвижимости, который в силу положений закона вообще не подлежит государственной регистрации (например, договор аренды недвижимости, заключенный на срок до одного года, аренда недвижимости без указания срока). В целом, как представляется, соответствующие споры должны решаться исходя из того, могли ли третьи лица знать о наличии договора аренды (например, из того, что арендатор осуществляет владение арендованной вещью под собственной вывеской и проч.).

 

Однако обязательственные отношения между сторонами договора аренды возникнут с момента заключения договора аренды (с момента подписания договора в присутствии сторон или с момента возврата оференту, направившему оферту в виде подписанных экземпляров договора, подписанного другой стороной экземпляра). Например, обязанность арендодателя передать предмет аренды в срок, указанный в договоре, возникает не с момента государственной регистрации договора аренды, а с момента его подписания, так как это положение договора аренды не затрагивает третьих лиц.

Равным образом обязанность арендатора уплачивать арендную плату никак не связана с государственной регистрацией договора аренды, поэтому она возникает с момента подписания договора аренды (если договором не установлен иной момент, с которого возникают денежные обязательства арендатора).

Взаимные обязательства арендатора и арендодателя, связанные с неотделимыми улучшениями предмета аренды, также не имеют никакого отношения к внешним эффектам аренды, поэтому они возникают с момента подписания договора и существуют, даже если договор аренды недвижимости так и не был зарегистрирован.

Все вышесказанное вполне применимо и к договорам аренды земельных участков, заключенным на срок, равный или превышающий один год, в отношении которых обязательная государственная регистрация также установлена законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 36 ЗК РФ).

1.4. Примеры применения: участие в долевом строительстве. Аналогичным образом судебная практика относится и ко второму случаю, в котором законодатель вводит государственную регистрацию сделки с недвижимостью. Речь идет о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Согласно п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. Как и в случае с аналогичной нормой п. 2 ст. 651 ГК РФ, судебная практика еще до появления в ГК РФ п. 3 ст. 433 истолковала данную норму через призму теории непротивопоставимости. В соответствии с практикой Президиума ВАС РФ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве рассматривается как способ придания эффекта публичности договорным отношениям дольщика и застройщика во избежание так называемых двойных продаж (заключения договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же недвижимости с несколькими лицами). Иными словами, для того, чтобы дольщик мог противопоставлять третьим лицам свои права по договору с застройщиком (право требовать передачи в собственность помещения именно ему), этот договор должен быть зарегистрирован (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 марта 2013 г. N 15510/12; этот подход был поддержан и ВС РФ, см. КАД ВС РФ от 25 мая 2016 г. N 35-КГ16-2). Однако "внутренние" правоотношения застройщика и дольщика возникают с момента подписания договора и действуют даже при отсутствии регистрации договора. Например, обязанности застройщика по отношению к дольщику, установленные законом или договором, возникают с момента подписания договора, но не его регистрации; равным образом обязанности дольщика совершить те или иные действия также должны считаться существующими с момента заключения договора.

В уже упомянутом Постановлении от 12 марта 2013 г. N 15510/12 Президиум ВАС РФ признал, что требование дольщика в отношении застройщика о передаче жилого помещения может быть установлено в реестре кредиторов застройщика даже в случае, если договор участия в долевом строительстве не прошел государственную регистрацию: "Отсутствие регистрации... не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве".

Такое развитие судебной практики происходило, несмотря на то что п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве до сих пор указывает на то, что договор участия в долевом строительстве "считается заключенным" с момента его государственной регистрации. Иначе говоря, здесь имеет место коллизия, аналогичная той, которая возникла между новой нормой п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ применительно к аренде недвижимости. С учетом новой редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ есть все основания придерживаться такой же практики, которая сложилась в спорах из договора аренды недвижимости.

1.5. Примеры применения: уступка и перевод долга. В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Из п. 4 ст. 391 Кодекса следует, что это правило также подлежит применению и к переводу долга. Согласно п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. N 54 регистрации подлежит не переход права и не сама уступка, а договор, на основании которого осуществляется уступка (и который может не совпадать по времени с непосредственным распорядительным волеизъявлением на уступку), но далее для краткости мы будем писать о регистрации уступки.

(а) Эти положения долгое время понимались довольно прямолинейно: считалось, что любые уступки либо переводы долгов из зарегистрированных договоров подлежат государственной регистрации и при отсутствии регистрации не считаются состоявшимися (см. п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59). Однако в настоящее время в связи с изменением взгляда на функцию государственной регистрации сделок и появлением новой редакции п. 3 ст. 433 ГК РФ такие взгляды должны быть, видимо, оставлены. Впрочем, нельзя не признать, что не совсем понятно, как идея непротивопоставимости будет работать в отношении уступки и перевода долга. Сама идея непротивопоставимости ранее в судебной практике высших судов в отношении таких договоров не прорабатывалась (основным поводом для ее введения были споры, возникающие из незарегистрированных договоров аренды недвижимости).

Если толковать нормы п. 2 ст. 389 и п. 4 ст. 391 ГК РФ через призму п. 3 ст. 433 ГК РФ и идеи непротивопоставимости, получается следующая линия рассуждений. Государственная регистрация уступки прав по сделкам, подлежащим государственной регистрации, необходима для того же, для чего вводится регистрация тех или иных сделок: чтобы придать передаче права, вытекающего из зарегистрированного договора, качество публичности и тем самым исключить возможность совершения двойных, тройных и т.п. сделок по поводу соответствующего блага. Например, государственная регистрация уступки прав из договора участия в долевом строительстве препятствует появлению двух и более лиц, претендующих на получение исполнения от застройщика. Иначе, например, один и тот же участник долевого строительства мог бы уступить свои права разным лицам несколько раз. В результате действия этих правил приобретатель прав всегда имеет возможность свериться с данными реестра и установить, что он имеет дело либо с первоначальной стороной по соответствующему договору, либо с тем, кто приобрел эти права в результате уступки. Государственная регистрация уступки прав арендатора из договора аренды недвижимости препятствует появлению двух и более арендаторов.

Иначе говоря, в отношении государственной регистрации уступок подлежат применению те же правила, что и в отношении государственной регистрации самих договоров: для всех третьих лиц уступка будет считаться совершенной только с момента регистрации (см. п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. N 54). Однако в отношениях цедента и цессионария соглашение об уступке производит эффект с момента его заключения. Иными словами, заявлять третьим лицам (например, потенциальным покупателям или залогодержателям этого права) о том, что именно ему, а не цеденту отныне принадлежат права по договору, зарегистрированному в реестре, цессионарий сможет лишь с момента, когда уступка будет зарегистрирована в реестре. Впрочем, не совсем ясно, следует ли из этого, что тот цессионарий, который зарегистрировал уступку, будет иметь приоритет в отношении конкурирующего цессионария, подписавшего соглашение об уступке более ранней датой (в этом случае регистрация уступки решает актуальную и довольно сложную для отечественного правопорядка проблему датирования сделок задним числом). Ведь право могло уже выйти из имущественной массы изначального кредитора и перейти в имущественную массу нового кредитора, приобретшего требование в силу уступки на основании незарегистрированного договора, а значит, изначальный кредитор не имеет распорядительных правомочий на повторное отчуждение данного права, и само право не может перейти от него ко второму по очереди цессионарию (пусть даже он свой договор зарегистрировал). Ну по крайней мере непротивопоставимость договора, на основании которого происходит уступка, как кажется на первый взгляд, не означает недействительность такого договора, а следовательно, не должна означать отсутствие распорядительного эффекта (самого перехода права) по такому договору. Возможно, все это указывает на то, что отсутствие регистрации договора, на основании которого происходит уступка, имеет куда более серьезное последствие и исключает сам переход права. Но этот вопрос требует дополнительного обсуждения.

Также не вполне, правда, понятно, зачем нужна государственная регистрация перевода долга и о каких третьих лицах идет речь здесь.

(б) Возникает также вопрос о том, должен ли признаваться в качестве третьего лица, которому не может быть противопоставлена незарегистрированная уступка, должник по уступаемому требованию.

Как известно, должник по уступаемому требо<