Сдаю однокомнатную квартиру, полученную по наследству. Какие налоги я должна платить?

Налог на доходы физических лиц.

13% от арендной платы, если резидент РФ.

30% от арендной платы, если не резидент РФ.

Арендная плата – это дополнительный доход, и, следовательно, с него должен уплачиваться налог.

Если арендодатель – физическое лицо, то с арендной платы он должен уплачивать подоходный налог 13% или 30%.

Подоходный налог в размере 13% платят резиденты РФ, то есть лица, проживающие постоянно на территории РФ не менее 183 дней в году, подоходный налог в размере 30% платят не резиденты РФ, не зависимо от гражданства (подробнее об этом написано выше).

Таким образом, если вы являетесь резидентом РФ – 13% от арендной платы.

Если не резидент РФ – 30% от арендной платы.

Сдавая квартиру в аренду (наем), вам необходимо заключить договор с арендаторами (нанимателями) на аренду квартиры, указав сумму, за которую сдается квартира. Эта сумма, указанная в договоре, будет являться подтверждением того, какой доход вы получаете от сдачи квартиры в аренду.

По истечении календарного года (налогового периода) вам необходимо в срок до 30 апреля следующего года подать декларацию о полученном доходе по форме 3-НДФЛ, и в срок до 15 июля того же года оплатить налог, отраженный в налоговой декларации.

Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц – это документ, по которому физические лица отчитываются о сумме полученных ими доходов и относящимся к ним расходов. К порядку заполнения декларации предъявляются определенные требования. Разработаны специальные бланки деклараций.

Декларацию можно заполнить как от руки, так и в электронном виде.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 122 Налогового кодекса РФ, если собственник вовремя не заплатит налог, его ждет штраф в размере:

– 20% от неуплаченной суммы налога, если налог не был оплачен по независящим от собственника причинам;

– 40% от неуплаченной суммы налога, если собственник умышленно не платит налог при сдаче квартиры в аренду.

 

Имею в собственности две квартиры, которые сдаю в аренду. Одну за 20 000 рублей в месяц, другую за 38 000 рублей в месяц. Сама живу в частном доме. Квартиры сдаю официально, поэтому буду подавать декларацию и платить налог. Каким образом я могу минимизировать сумму налога, подлежащего уплате?

Вариант первый – 90 480 рублей.

Вариант второй – 41 760 рублей.

Вариант третий: стоимость патента на сдачу в аренду устанавливается в каждом муниципалитете исходя из средних ставок арендной платы данного муниципального образования.

Существует несколько вариантов для легализации своих доходов от сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и посчитаем выгоду.

Вариант первый: сдайте квартиру как физлицо, подайте декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатите налог в размере 13% от арендной платы.

В этом случае сумма вашего платежа составит:

20 000 рублей (доход от 1-й квартиры) + 38 000 рублей (доход от 2-й квартиры) = 58 000 рублей (доход от 2 квартир в месяц).

58 000 рублей х 12 месяцев = 696 000 рублей (годовой доход от сдачи квартир в аренду, подлежащий налогообложению по ставке 13%).

696 000 рублей х 13% (ставка налога) = 90 480 рублей (сумма налога, подлежащая уплате).

Вариант второй: зарегистрируйте ИП. В качестве системы налогообложения выберите упрощенную систему налогообложения (УСН), а налоговую базу—доходы. В этом случае ставка налога составит 6% от доходов, то есть от арендной платы.

6% от арендной платы, полученной вами за год:

696 000 рублей х 6% = 41 760 рублей.

Налог необходимо оплачивать раз в год, также нужно подавать декларацию до 30 апреля.

После регистрации в качестве индивидуального предпринимателя у вас возникает также обязанность по уплате налогов в Пенсионный фонд (ПФР) и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФС).

Фиксированный платеж в Пенсионный фонд в 2014 году для ИП составил:

– на страховую часть пенсии – 17 328 рублей 48 копеек;

– на накопительную часть пенсии – 0 рублей;

– в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования – 3 399 рублей 05 копеек.

Итого 20 727 рублей 53 копейки.

Кроме того, с 2014 года при накоплении дохода свыше 300 000 рублей (с начала года) ИП платит 1% в ПФР с суммы дохода, превышающей 300 000 рублей (за год) дополнительно.

То есть в вашем случае вам необходимо будет заплатить в ПФР и ФСС следующую сумму:

696 000 рублей (доход за год) – 300 000 рублей = 396 000 рублей (доход, превышающий 300 000 рублей.

396 000 рублей х 1% = 3 960 рублей.

20 727 рублей 53 копейки + 3 960 рублей = 24 687 рублей 53 копейки.

Индивидуальные предприниматели, которые произвели отчисления в ПФР и ФСС, имеют право уменьшить сумму, подлежащую уплате в качестве налога, на доход 6% на сумму произведенных платежей.

Таким образом, зарегистрировавшись в качестве предпринимателя, вам необходимо будет заплатить за год налогов на сумму:

В ПФР и ФСС – 24 687 рублей 53 копейки.

В качестве налога на доходы – 41 760 рублей (6%) – 24 687 рублей 53 коп.(уменьшение суммы налога) = 17 072 рубля 47 копеек.

Всего 41 760 рублей.

Возможен и третий вариант.

Вы можете приобрести патент на сдачу квартиры в аренду. Для этого тоже необходимо регистрировать ИП.

Сумма налога, подлежащая к уплате, рассчитывается как 6% от предполагаемого дохода от сдачи в аренду жилья.

Предполагаемый доход устанавливается на законодательном уровне. И для каждого региона и муниципального образования он разный. Например, в Москве в 2014 году предполагаемый доход от сдачи квартиры в аренду установлен в размере 1 000 000 рублей за год. Следовательно, сумма налога, подлежащего уплате за один объект, составляет:

1 000 000 рублей х 6% = 60 000 рублей.

Если вы сдаете две квартиры, то сумма должна быть увеличена вдвое.

Таким образом, вариант, который позволяет максимально минимизировать налоговые платежи при сдаче квартиры в аренду, – это второй вариант – открыть ИП с УСН.