Договор имущественного найма. Лизинг

Договор имущественного найма - договор, по которому (1) наймодатель или арендодатель обязуется предоставить (2) нанимателю или арендатору имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить.

Характеристика:

· Двусторонний;

· Возмездный;

· Консенсуальный.

Предмет договора: любое овеществленное движимое или недвижимое имущество, которое не потребляется в процессе его использования.

Правовые основы:

Ø Франция – ФГК;

Ø ФРГ – ГГУ;

Ø Англия – прецедентное право + Закон о поставке товаров и услуг 1982 г. (Supply of Goods and Services Act).

Ø США - прецедентное право + раздел 2А ЕТК

Виды имущественного найма:

Франция: в зависимости от предмета договора à

· Найм домов и сельскохозяйственного имущества (ст.1714-1751 ФГК);

· Найм жилых помещений (ст. 1752-1762 ФГК);

· Сельскохозяйственная аренда (ст. 1763-1778 ФГК);

ФРГ: в зависимости от предмета договора à

· Договор найма (Mietvertrag): наймодатель обязуется предоставить нанимателю пользование сданной внаем вещью на срок найма (§ 535 ГГУ);

· Договор аренды (Pachtverlrag): арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным имуществом и потребление приносимых им плодов (если они рассматриваются в качестве дохода от такого имущества)[70] (§ 581 ГГУ).

Англия:

· Наем движимого имущества (hire);

· Наем недвижимого имущества (lease);

+ В зависимости от сроков:

· Краткосрочные (от 1 дня до 1 года) — renting,

· Среднесрочные (от 1 года до 3 лет) — hirering,

· Долгосрочные (от 3 до 5 лет и более) — leasing.

США: единое обозначение – «lease».

· Аренда - передача права владения и пользования имуществом на определенный срок за встречное вознаграждение;

· «Соглашение по аренде» - сделка в отношении аренды между арендодателем и арендатором, облеченная в словесную форму или вытекающая из смысла фактических обстоятельств (заведенный порядок, торговые обыкновения или по закону).

Обязанности наймодателя:

1. Предоставить имущество в состоянии, годном для его обычного использования, то есть соответствующем назначению имущества или специальным условиям договора (+ английский закон устанавливает implied condition, что имущество, сдаваемое внаем по договору, имеет удовлетворительное качество):

a. Несет ответственность за любые недостатки (как явные, так и скрытые, проявившиеся уже в процессе эксплуатации имущества), исключающие или существенно препятствующие нормальному использованию имущества (e.g. в ФРГ: если вещь к моменту ее передачи нанимателю имеет недостаток, в силу которого она перестает быть пригодной для использования в соответствии с договором, либо такой недостаток обнаружится в период найма, то наниматель освобождается от внесения наемной платы за время, в течение которого вещь была не пригодна к использованию);

b. Не несет ответственность за явные и скрытые недостатки вещи, (1) о которых не мог знать при разумной осмотрительности в момент заключения договора; (2) о которых знал наниматель при заключении договора.

2. Возмещать убытки и расходы нанимателя, если недостаток вещи присутствовал в момент заключения договора либо возник позднее по причинам, за которые должен нести ответственность наймодатель;

3. Поддерживать вещь в состоянии, пригодном для предусмотренного в договоре использования: устранять недостатки, не вызванные эксплуатацией объекта, а также производить капитальный ремонт;

4. Нести обременения сданного внаем имущества;

5. Обеспечить нанимателю возможность спокойного пользования вещью[71] (+ принять меры против третьих лиц, которые препятствуют своими действиями использованию объекта);

6. Вступить в судебный процесс в случае заявления третьими лицами в суде требований в отношении сданной внаем вещи;

7. Дополнительно: предоставлять техническую документацию по эксплуатации объекта, сдаваемого внаем; проводить техническое обслуживание объекта; инструктировать персонал нанимателя по эксплуатации объекта;

8. Англия и США:

a. Подразумеваемая гарантия пригодности имущества для конкретных целей (если наймодатель знает о специальном назначении, для которого требуется имущество);

b. Подразумеваемая гарантия соответствия коммерческим требования (merchantability)[72].

 Обязанности нанимателя:

1. Пользоваться имуществом добросовестно, как «хороший хозяин» (НО! не отвечает за естественный износ имущества):

a. Обеспечить надлежащее хранение нанятого имущества;

b. Проведение мелкого текущего ремонта

c. Допустить воздействие на объект аренды, необходимое для его содержания в надлежащем состоянии; и др.

2. Немедленно известить наймодателя обо всех дефектах, обнаруженных при использовании вещи (в интересах своевременного принятия наймодателем мер по предупреждению повреждений или иного ухудшения имущества);

3. Уплатить установленную по договору наемную плату в согласованные сроки (или в сроки, предусмотренные законом или обычаем); *неплатеж рассматривается как основание для требования наймодателем расторжения договора;

4. Вернуть вещи по окончании срока действия договора (в таком состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа);

5. Дополнительно: страхование имущества (хотя обычно это делает наймодатель, включая стоимость страхования в наемную плату); принятие мер, исключающих возможность ознакомления конкурентов наймодателя с техническими и эксплуатационными качествами объекта.

NB! Субаренда (поднаем) - право нанимателя на сдачу имущества, полученного внаем, в пользование третьим лицам. При поднайме наниматель несет свои прежние обязанности перед наймодателем и ответственность за эксплуатацию имущества третьим лицом, получившим вещь в поднаем.

ü Франция (ст. 1717 ФГК) и страны англо-американской системы: принцип свободы нанимателя (арендатора) в заключении договора поднайма при отсутствии прямого запрещения в законе или договоре[73].

ü ФРГ: субаренда возможна лишь с согласия наймодателя (арендодателя).

NB! Внесение нанимателем улучшений в используемое имущество: неотделимые улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено договором; при внесении такого рода улучшений с согласия наймодателя наниматель имеет право на возмещение стоимости таких улучшений; отделимые улучшения, произведенные нанимателем за свой счет, считаются его собственностью.

Прекращение договора

- С истечением срока, на который он был заключен;

o Если стороны не установили срок - по заявлению одной из сторон с соблюдением установленных законом или обычаем сроков предупреждения другой стороны;

o Если по истечении срока найма наниматель при отсутствии возражений наймодателя продолжает пользоваться вещью, договор считается продленным на неопределенное время или на установленный законом срок (ст. 1736, 1737 ФГК; § 545 ГГУ);

- Гибель имущества, являющегося предметом договора имущественного найма, при отсутствии вины в этом какой-либо из сторон;

- В результате имеющего существенное значение для интересов другой стороны нарушения обязанности одной из сторон (e. g. при значительной задержке внесения нанимателем наемной платы);

- Осуществление договора найма не прекращается в случае смерти наймодателя, но прекращается при ликвидации юридического лица.

По общему правилу смена собственника сданного внаем имущества не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма (аренды). Обязательственному праву нанимателя сообщается так называемое «право следования» (см. ст. 1743 ФГК, § 566 ГГУ).

__________________

Лизинг (появился с начала XIX века[74]) - комплекс имущественных отношений, при которых (1) пользователь или лизингополучатель обращается к (2) специализированной компании — лизинговой компании, лизингодателю с просьбой приобрести специально для нее у точно названного поставщика имущество и передать это имущество ей во временное пользование.

· Участники лизинга: (1) лизингодатель (лизинговые специализированные компании, страховые компании, пенсионные фонды и др.), (2) лизингополучатель и продавец.

· Предмет лизинга: самое разнообразное имущество — от недвижимости до оборудования – являющееся не потребляемым.

Этапы:

1. Будущий лизингополучатель обращается к лизинговой компании с просьбой приобрести для него конкретное имущество у конкретного поставщика (если при выборе поставщика лизингополучатель полагается на опыт и совет лизингодателя, то в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения поставщиком своих обязательств лизингополучатель может предъявить претензии и лизинговой компании наряду с поставщиком);

2. Лизинговая компания заключает договор купли-продажи имущества с тем продавцом, которого назвал лизингополучатель, полностью оплачивает стоимость имущества и становится его собственником;

3. Продавец по договору купли-продажи передает имущество непосредственно лизингополучателю (при ненадлежащем исполнении договора купли-продажи продавец несет ответственность перед лизингополучателем);

4. Лизинговая компания и лизингополучатель заключают договор лизинга, в соответствии с которым компания обязуется передать лизингополучателю во временное пользование имущество, специально для него приобретаемое, а лизингополучатель обязуется принять его и оплачивать периодические платежи, установленные в договоре (при этом никаких рисков за имущество на лизинговую компанию не возлагается!);

5. По истечении срока договора лизинга лизингополучатель вправе (1) возобновить договор лизинга на новый срок, (2) вернуть имущество лизинговой компании (наиболее редкий вариант), (3) приобрести имущество в собственность по остаточной стоимости (для того, чтобы остаточная стоимость была небольшой, пользователю выгоднее всего заключать договор лизинга на срок, практически равный «экономической жизни» имущества).

Правовая природа лизинга - два основных подхода:

1. Анализ лизинга с помощью традиционных институтов гражданского права — договоров аренды, купли-продажи, займа, поручения в пользу третьего лица (при этом какая-то его часть остается за пределами анализа);

a. Почему не аренда? - Риск случайной гибели или порчи имущества в договоре аренды чаще всего несет арендодатель (собственник имущества); в договоре лизинга риски по общему правилу несет лизингополучатель.

b. Почему не купля-продажа? - Включение в договор лизинга опциона на покупку не превращает пользователя в покупателя — он может и не воспользоваться своим правом.

c. Почему не поручение? – (1) Из поля зрения выпадает основная цель лизинга — временное пользование имуществом с возможным последующим его приобретением в собственность; (2) лизинговая компания приобретает имущество от своего имени, становясь его собственником, хотя по договору поручения имущество должно было бы приобретаться на имя пользователя.

d. Почему не договор в пользу третьего лица? – его конструкция не учитывает взаимоотношений между лизинговой компанией и лизингополучателем, составляющих основное «ядро» отношений при лизинге.

2. Cложность и оригинальность отношений, складывающихся при лизинге, дает основание рассматривать их как особые отношения - sui generis.

Источники правового регулирования

Франция:

- Закон № 66-455 «Об организациях, осуществляющих кредит-аренду» (Loi relative aux enterprises pratiquant le credit-bail) 1966 г. (стал своего рода образцом для принятия соответствующих законов в других странах, в частности Бельгии, Италии);

- Ордонанс № 67-837 от 1967 г., инкорпорированный в текст Закона в части положений, регулирующих лизинг недвижимости;

- Закон о бюджете на 1970 год № 69-1161 от 1969 г.: ст. 64 — об амортизации сданной в лизинг недвижимости;

- Декрет № 72-102 от 1972 г. — об НДС в связи с операциями лизинга;

- Декрет № 72-665 от 1972 г. — о публичности операций лизинга.

ФРГ:

- Постановление Федерального министерства финансов 1971 г. «О лизинге движимого имущества» (Mobilien-Leasing-Erlass) (т.н. Постановление «О полной амортизации»);

- Постановление Федерального министерства финансов 1972 г. «О лизинге недвижимости» (lmmobilien-Leasing-Erlass);

- Постановление Федерального министерства финансов 1975 г. «О частичной амортизации» (Teilamortisations-Erlass) – отличие от Постановления 1971 г.: в течение нерасторгаемого срока договора происходит не полная, а частичная амортизация оборудования.

В Англии и США нормативные положения о лизинге в основном содержатся в актах, регулирующих налогообложение и отдельные вопросы частного права; США: ЕТК (раздел 2А «Договор аренды») – определение финансовой аренды.

 

Договор поручения

Представительство: 1. Законное (в основном действует в сфере семейно-правовых отношений, в сфере предпринимательской деятельности и др.); 2. Договорное: континентальное право – договоры поручения, комиссии[75]; англо-американское право – договор агентирования.

 

Договор поручения (mandataire, Auftrag): (1) доверитель  поручает, а (2) поверенный принимает на себя осуществление действий от имени и за счет доверителя.

· Договор поручения - договор о прямом представительстве, поскольку поверенный действует от имени доверителя.

Характеристика:

4) Неравномерно двусторонний (бОльшая часть обязанностей лежит на поверенном);

5) Безвозмездный (по общему правилу) или возмездный:

a. ГГУ: безвозмездность как обязательный элемент договора [76]; исключения: сделки в предпринимательской сфере, хотя здесь поручение в принципе встречается относительно редко, + если иное установлено по соглашению сторон;

b. В ФГК вопрос безвозмездности регулируется гибче: если в договоре ничего про это не сказано, то безвозмездность презюмируется («договор является безвозмездным, если не имеется соглашения об ином»);

6) Консенсуальный;

Фидуциарный.

Предмет договора: юридические и фактические действия по ГГУ, лишь юридические – по ФГК;

Источник правового регулирования – ФГК, ГГУ.

Обязанности сторон

Поверенный (тот, кто выполняет основное обязательство):

4. Выполнять лично принятое на себя поручение (поскольку действует от имени представителя, и отношения носят сугубо фидуциарный характер); *в случае передоверия отвечает за действия третьих лиц как за свои собственные; в случае получения согласия доверителя отвечает за выбор третьего лица;

5. Выполнять поручение в соответствии с указаниями доверителя; *ГГУ: поверенный может проявлять оперативность и самостоятельность, но лишь в интересах доверителя; он обязан уведомить доверителя об отклонении от его указаний (когда есть основания полагать, что доверитель согласился бы на такое отступление), причем на нем лежит бремя доказывания того, что он действительно действовал в интересах доверителя;

6. Предоставлять доверителю необходимую информацию о ходе дела и отчет по завершении поручения; при этом он обязан передать доверителю все доходы, которые были получены в ходе поручения.

Доверитель:

4. Принять выполненное поверенным;

5. Возместить поверенному понесенные им в процессе выполнения поручения расходы (не путать с вознаграждением!); *ГГУ: если поверенный требует аванса, то доверитель обязан его спонсировать;

6. Возместить поверенному потери, понесенные им при отсутствии своей вины в связи с исполнением поручения;

7. * Выплатить вознаграждение – в случае возмездности договора (ФГК).

Прекращение договора:

Фидуциарный à

(1) По желанию любой из сторон в любой момент времени без предварительного уведомления (доверитель может отказаться от услуг, поверенный может отказаться от исполнения);

(2) Смерть любой из сторон, наступление недееспособности, объявление несостоятельности любой из сторон, отмена поручения (правопреемство не возможно!).

- Такой сугубо фидуциарный договор едва ли может быть широко применен в предпринимательской сфере. Чаще применяются комиссия или иной договор о представительстве.

______________________

ТОРГОВОЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО à в качестве поверенных выступают лица, совершающие возложенное на них «дело» в виде промысла (на коммерческих началах).В качестве поверенных выступают: торговые представители (ФРГ), торговые агенты (Франция).

· Договор о торговом представительстве может быть заключен в любой форме. Обязательность письменной формы предусматривается при принятии обязательства по del credere;

· 1986 г. – Директива ЕЭС № 86/635 о координации законодательства государств — членов ЕЭС по вопросу о независимых торговых агентах (основой Директиве послужили нормы континентального права, поэтому она не внесла существенных изменений в действовавшее ранее законодательство этих стран);

· Тенденция квалификации таких соглашений как наиболее связанных с договором поручения; в Англии отношения по такого рода соглашениям опосредуются агентским договором.

Торговый представитель совершает фактические и юридические действия от имени и за счет другого лица на особых условиях:

- Обязанность защищать интересы доверителя, проявляя заботливость «добропорядочного коммерсанта»;

- Ответственность за исполнение заключенной им с третьим лицом сделки наступает лишь при наличии в договоре условия о del credere и обязательно за дополнительное вознаграждение;

- Право на вознаграждение (условие – исполнение сделки третьим лицом или доверителем):

Ø Во время действия соглашения à право на вознаграждение за все заключенные благодаря его участию сделки с третьими лицами и без его участия - с лицами из закрепленной за ним территории или из закрепленной за ним группы лиц;

Ø После прекращения действия соглашения à если заключенная сделка связана с деятельностью представителя во время действия соглашения с доверителем и была заключена в разумный срок; + когда заказ третьего лица был получен до прекращения действия соглашения от лиц из закрепленной за представителем территории или от лиц из закрепленного за ним круга лиц.

- Возможность одностороннего прекращения договора зависит от предварительного уведомления в определённые сроки[77], связанные с продолжительностью действия договора. Одностороннее прекращение договора без предварительного уведомления допускается лишь в предусмотренных законодательством обстоятельствах: а) невыполнение одной из сторон своих договорных обязательств; б) возникновение исключительных обстоятельств.

- Одностороннее прекращение договора не лишает представителя при определенных в законодательстве обстоятельствах права на вознаграждение.

 

Договор комиссии

Договор комиссии (Commissionnaire, Kommissionvertrcig): (1) комиссионер, действуя на профессиональной основе в виде промысла, обязуется совершать сделки от своего имени, но засчет и в интересах (2) комитента. Стороной в сделках с третьими лицами выступает комиссионер, но выгоду из такой сделки извлекает комитент; он же несет и все предпринимательские риски, связанные с этой сделкой.

· Договор в меньшей степени фидуциарен, чем договор поручения, так как это договор о косвенном представительстве и комиссионер действует от собственного имени;

· Право собственности на имущество сразу переходит к комитенту (судебная практика выработала фикцию перенесения права собственности от третьего лица комитенту по договору комиссионера с этим третьим лицом);

· В качестве комиссионеров, как правило, выступают профессиональные субъекты торгового права. Во внешнеэкономических операциях в таком качестве выступают специализированные внешнеэкономические фирмы (знают конъюнктуру рынка, тенденции ценообразования и т.д.).

Характеристика:

· Двусторонний;

· Возмездный;

· Консенсуальный.

Источник правового регулирования: ФТК (отдельная глава), ГТУ (раздел №3 книги IV); Договор комиссии представляет собой торговую сделку, поэтому наиболее детально урегулирован в торговых кодексах, но с применением отдельных положений ГК.

- Нормы носят диспозитивный характер (стороны могут устанавливать собственное урегулирование); поэтому именно в этой сфере широко развито формулярное законодательство (типовые договоры);

- Судебная практика, торговые обычаи.

Предмет договора: – юридические сделки по возмездной реализации движимого имущества (товаров), включая, к примеру, банковские операции.

Обязанности сторон

Комиссионер (правоотношения возникают одновременно с комитентом и третьим лицом, с которым заключается сделка)

Обязанности:

5. Исполнить поручение комитента, то есть заключить сделку или сделки с третьим лицом, действуя в интересах комитента и в соответствии с его указаниями (которые касаются, прежде всего, цены; нужно учитывать наличие ценовой маржи), а также в соответствии с критерием заботливости добросовестного коммерсанта (отмечен в ГТУ). Отступление от указаний эмитента возможно (ГТУ):

(1) Если комиссионер заключает сделку с третьим лицом на более выгодных условиях: разница в цене идет к комитенту, а сам комиссионер получает твердый процент от всей суммы (поэтому чем выше цена, тем выше его процент); + прибыль может быть разделена по соглашению между комитентом и комиссионером;

(2) Если комиссионер заключает сделку с третьим лицом на менее выгодных условиях: комиссионер согласовывает цену с комитентом, и последний либо соглашается, либо не соглашается с таким отступлением; если он не сообщит о своем несогласии незамедлительно, то считается, что он дал свое согласие и сделка одобрена.

(3) Если комиссионер, авансировавший сделку, не согласовал этого с комитентом, то он действует на свой страх и риск; если третье лицо не выполнит обязательство, то комиссионер несет ответственность перед комитентом в размере предоплаченной суммы; продав товар в кредит, он обязан немедленно передать комитенту продажную цену товара.

6. Уведомить комитента о состоянии комиссионного товара, о процессе выполнения комиссионного поручения, о совершении сделки, об имени контрагента;

7. Представить отчет о выполнении комиссионного поручения и передать комитенту все полученное о исполнения сделки третьим лицом комитенту.

8. Обеспечивать сохранность находящихся в его владении товаров (составляет аварийные акты, акты сдачи-приемки, и др.). Выясняются недостатки à комитент сообщает о них комиссионеру à комиссионер должен заявить все эти требования тому третьему лицу, с которым он связан соответствующим договором.

o Если товар подвержен скорой порче или изменениям, угрожающим обесцениванием, и нет возможности для связи с комитентом, то комиссионер вправе, а в случаях, когда того требует защита интересов комитента, обязан продать товар (с публичных торгов или через маклера).

9. По общему правилу не несет ответственности перед комитентом за платеж и за исполнение других обязательств со стороны третьего лица, но отвечает за выбор такого третьего лица. Исключение: если комиссионер принял на себя ручательство за выполнение третьим лицом своих обязанностей (комиссия del credere; комиссионер приобретает право на дополнительное вознаграждение - 10% от цены сделки; как правило, это поручения по реализации товаров на внешних рынках).

Права:

4. Право на комиссионное вознаграждение: в твердой сумме или в виде процента от суммы сделки, которую совершает комиссионер; комиссионер вправе предъявить требование о вознаграждении, когда заключенная комиссионером сделка начинает исполняться третьим лицом.

5. Право на возмещение понесенных в процессе выполнения поручения расходов: нужно доказать, что они были необходимы и связаны с заключением сделки.

6. Для обеспечения своих требований комиссионер может воспользоваться следующими правами:

c. Право удержания причитающейся ему от комитента суммы из полученных за счет комитента платежей: должно оформляться путем проставления инвойсов (счетов-фактур);

d. Законное право залога на комиссионное имущество.

NB! Комитент имеет право предъявлять требования о выплате покупной цены непосредственно к покупателю комиссионного товара в случае, если комиссионер объявляется несостоятельным.

Деятельность комиссионера в качестве самостоятельной стороны возможна при наличии специальной оговорки о том в договоре, хотя во Франции фактически не допускается. В Германии и Швейцарии допускается, но при наличии указанных в законе условий (e. g. если предметом договора комиссии является совершение сделок по купле-продаже товаров, имеющих рыночную цену).