Вычисление интегрированной балльной оценки по кадастровым участкам.

Для выполнения интегрированной балльной оценки по каждому кадастровому участку (в нашем случае кварталу), в качестве исходных данных используются результаты зонирования территории города по трем основным факторам градостроительной ценности:

-уровню развития социально-бытовой инфраструктуры;

-уровню транспортной доступности;

-уровню загрязнения воздушного бассейна города.

С помощью этих данных определяется величина F в формуле интегрированной балльной оценки по каждому фактору и для всех кадастровых кварталов.

Вычисление интегрированной балльной оценки для каждого кадастрового квартала и по основным направлениям функционального использования земель в городе ведётся в специальной ведомости, образец которой приведён в таблице №21 на стр.86.

Пояснения к вычислению результатов оценки и заполнению таблицы:

1. В графы 2,4,6 выписываются баллы для каждого кадастрового участка (квартала), которые выбираются из результатов оценки по каждому фактору (ведомости вычисления по контурам и карты зонирования дают возможность определить оценочный балл для каждого кадастрового квартала).

2. Если оцениваемый кадастровый квартал находится на границе 2-х или более контуров, то его оценка получается как среднее весовое из балльных оценок всех контуров.

3. Значения вкладов (в частях) выбираются из предыдущей таблицы №20, в которой приведены данные экспертной оценки и записываются в графы 3,5,7 таблицы №21на стр.86.

4. Результаты балльных оценок по всем факторам выписываются для всех кварталов города, а так же для городской больницы и промышленных предприятий города.

5. В графы 8,9,10 записывают результаты интегрированной балльной оценки каждого оцениваемого участка города по трём основным направлениям функционального использования земель.

 

7. КОМПЛЕКСНАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ.

Порядок расчета средней ставки земельного налога.

Комплексная экономическая оценка территории города выполняется на основе интегрированной балльной оценки и в соответствии с основными нормативно-правовыми документами - Законе «О плате за землю» и постановлениями правительства РФ об определении Н.Ц.З. и индексации ставок земельного налога.

Средняя ставка земельного налога определяется исходя из географического положения города, количества населения, статуса города и инфляционных коэффициентов.

Средняя ставка ЗН в городах в руб./м в расчете на год приводится в Законе «О плате за землю» (с изменениями и дополнениями от 9 августа 1994г) в Приложении 2, таблица 1.

Коэффициенты увеличения средней ставки земельного налога за счёт статуса города с развитым социально-культурным потенциалом приводятся в Приложении 2, таблица 3.

Кроме того существует таблица 2 в этом же приложении, где приводятся коэффициенты увеличения ср. ст. ЗН в курортных зонах, они меняются от 8.0 до 1.5.

В таблице №22 данного пособия представлено это приложение из Закона «О плате за землю».

Коэффициенты к ставкам земельного налога с указанием документа приведен в таблице №23 данного пособия.

 

Приложение 2, таблица 1 к закону «О плате за землю».

Таблица № 22 часть 1

Экономические районы	Численность населения (тысяч человек)
	>20							>
1. Северный						-	-	-
2.Северо-западный						-	-
3. Центральный							-
4.Волго-Вятский						-		-
5.Центрально-Черноземный							-	-
6.Поволжский								-
7.Северо-Кавказский								-
8.Уральский								-
9.Западно-Сибирский								-
10.Восточно-Сибирский							-	-
11.Дальневосточный							-	-

 

Приложение 2, таблица 3 к закону «О плате за землю».

Таблица № 22 часть 2

Группы городов	Численность населения (тысяч человек)
			500-1000	1000-3000	>3000
Города	Нас.п	Города	Нас.п.	Города	Нас.п.
Столицы республик, входящих в РФ, краевые и обл. центры и города с развитым соц. культ. Потенциалом	2.2	2.3	2.4	1.9	2.6	2.2	3.0	2.5

Коэффициенты к ставкам земельного налога. Таблица №23.

Год	Нормативный документ	Поправочный коэффициент
	Федеральный Закон «О плате за землю» от 11 октября 1991г. №П381
	Федеральный Закон «О внесении изменений и дополнений в закон «о плате за землю»» от 9 августа 1994г.	50.0
	Постановление Правительства РФ от 7 июня 1995г. №562 «Об индексации ставок земельного налога»	2.0 (для земель городов и посёлков) 1.5 (для земель с/х назначения)
	Постановление Правительства РФ от 3 апреля 1996г «Об индексации ставок земельного налога в 1996г. для земель всех категорий»	1.5
	Закон РФ от 26 февраля 1997г №29-ФЗ «О федеральном бюджете на 1997г» (ст. 13)	2.0

 

С учетом вышесказанного рассмотрим расчёт средней ставки земельного налога на примере:

Город N расположен в Центральном экономическом районе, население его составляет 200 тысяч человек. Необходимо рассчитать среднюю ставку земельного налога на период 1998 года.

1. По таблице 1 из Приложения №2 Закона «О плате за землю» (в данном пособии см. таблицу №22) выбираем ставки земельного налога, исходя из его расположения (экономический район) и численности населения, получаем: ставка ЗН – 90 руб./м

2. По таблице 3 Приложения №2 (в пособии см. таблицу №22) выбираем коэффициент, исходя из численности и статуса города, например, он будет равен 2.2, тогда получаем:

(ставка ЗН = 90руб./м .) 2,2 = 198 руб./м .

3. Вводим повышающие коэффициенты за инфляцию и ставку ЗН на период 1997г. получаем: (ставка ЗН=198руб./м ) 2,0 1,5 2,0=1188 руб./м .

 

4. Приведем на уровень 1998 года:

ставка ЗН = 1,18 руб./м .

 

При комплексной экономической оценке территории средняя ставка земельного налога дифференцируется по результатам интегрированной балльной оценки.

Рассчитаем цену одного балла для оцениваемого города. Рассмотрим на небольшом примере:

Имеем результаты интегрированной балльной оценки по жилой застройке для 327 кадастровых кварталов:

=1962.2 балла; n = 327 кадастровых кварталов,

тогда средний балл = = = 6 баллов.

Принято считать, что средний балл по городу соответствует средней ставке земельного налога для городов с 9-ти этажной застройкой. При расчёте земельного налога для промышленной зоны расчёт ведётся по баллам промышленности.

Далее рассчитываем цену одного балла, если средняя ставка земельного налога равна 3.60 руб./м. (на 1998 год), то один балл равен 0.60 руб./м .

 

7.2. Дифференциация средней ставки ЗН.

После расчета средней ставки земельного налога (СЗН) и цены 1-го балла необходимо вычислить ставку земельного налога для каждого кадастрового квартала, включая городские предприятия. Величина этой ставки зависит от общей интегрированной балльной оценки квартала, а также от этажности квартала (либо от функционального использования – предприятия, садовые участки).

В общем случае дифференцированная ставка земельного налога (СЗН) определится по формуле:

СЗНдиф = S Ц Кэ, где (11)

СЗНдиф – дифференцированная СЗН,

S - интегрированная балльная оценка кадастрового квартала,

Ц - цена 1 балла,

Кэ - коэффициент этажности.

В таблице №24 приведены значения коэффициента Кэ в зависимости от этажности кварталов.

Таблица №24

Застройка	Кэ	Застройка	Кэ	Застройка	Кэ
Незастроенная территория	0.40	2-3эт.	0.65	5-9эт.	0.90
Садовые участки	0.45	3-хэт.	0.70	9эт.	1.0
Одноэтажная застройка	0.50	3-4эт.	0.72	9-12этажн.	1.05
1-2 этажн. Застройка	0.55	4-5эт.	0.78	14этажн.	1.10
2-х этажная	0.60	5эт.	0.80	Пром. Зоны	0.80

 

Для расчёта ставок земельного налога составляем таблицу, в которой с учётом коэффициентов этажности застройки для жилой зоны и зоны промышленной застройки получаем значения ставки ЗН по всем кварталам. Пример показан в таблице №23 на стр.87 и 88.