Роль саморегулируемых организаций в процессе оценки недвижимости

Саморегулирование - неотъемлемый элемент гражданского общества, который позволяет сбалансировать государственные и общественные интересы, способствуя оптимальному сочетанию регулирования социальных процессов со стороны государства и общественных организаций, защите прав граждан и различных социальных групп, укреплению взаимодействия и единства целей государства и общества [25].

Сущность саморегулирования состоит в том, что государство передает часть своих функций по регулированию и контролю отдельных видов предпринимательской и профессиональной деятельности саморегулируемым организациям. Под саморегулированием понимается самостоятельная и инициативная деятельность, которая осуществляется субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил [4].

Саморегулирование является обязательным дополнением к государственному регулированию общества и, безусловно, не может претендовать на полное вытеснение и замещение государства как основного регулятора социальных процессов. Однако саморегулирование отдельных видов профессиональной деятельности представляется не только оправданным, но и целесообразным.

Членство оценщиков в саморегулируемой организации с 1 апреля 2018 года в РФ будет носить обязательный характер, то есть выступает основным условием осуществления оценочной деятельности.

Саморегулируемыми организациями признаются некоммерческие организации, созданные в целях, предусмотренных законом, основанные на членстве, объединяющие субъектов предпринимательской деятельности исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка произведенных товаров (работ, услуг) либо объединяющие субъектов профессиональной деятельности определенного вида.

Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею ряда обязательные требований. Согласно ст. 22 Закона об оценочной деятельности объединение в составе этой организации в качестве ее членов возможном не менее чем триста физических лиц, отвечающих требованиям к субъектам оценочной деятельности. Обязательным условием является наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме.

Предусматривается наличие в СРО коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона; официального сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет».

Работники саморегулируемой организации оценщиков не вправе осуществлять оценочную деятельность. Саморегулируемая организация оценщиков обязана своевременно принимать меры по недопущению возникновения конфликта интересов между саморегулируемой организацией оценщиков и ее членами, а также по своевременному урегулированию такого конфликта [19].

Ликвидация некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации оценщиков, осуществляется в соответствии с законодательством о некоммерческих организациях. В ликвидационную комиссию некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации оценщиков, должен быть включен представитель Национального совета. При этом некоммерческая организация, имеющая статус саморегулируемой организации оценщиков, не может быть реорганизована.

Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:

- разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности;

- разработка правил деловой и профессиональной этики в соответствии с типовыми правилами профессиональной этики оценщиков;

- разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;

- представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

- прием в члены и прекращение членства в саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

- контроль за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

- ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление доступа к информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам с соблюдением закона;

- организация информационного и методического обеспечения своих членов;

- осуществление иных установленных законом функций.

Оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков, отвечающей требованиям соответствующих федеральных законов.

Обязательными условиями членства в саморегулируемой организации оценщиков являются:

- наличие высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в области оценочной деятельности;

- отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет документ об образовании и (или) о квалификации, подтверждающий получение высшего образования по результатам освоения образовательных программ, имеющих направленность (профиль) в области оценочной деятельности, и (или) диплом о профессиональной переподготовке в области оценочной деятельности; справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления [20].

Саморегулируемая организация оценщиков при приеме физических лиц в члены саморегулируемой организации оценщиков вправе предъявлять иные связанные с осуществлением оценщиком оценочной деятельности. Коллегиальный орган управления саморегулируемой организации оценщиков принимает решение о соответствии лица требованиям, в течение семи дней со дня поступления заявления и необходимых документов от такого лица.

Лицо, в отношении которого принято решение о его соответствии требованиям, считается принятым в члены саморегулируемой организации оценщиков, и сведения о таком лице вносятся в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков в течение трех дней со дня представления таким лицом договора обязательного страхования ответственности. Такому лицу в течение десяти дней со дня внесения сведений о нем в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков выдается документ о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.

Основанием для отказа в принятии лица в члены саморегулируемой организации оценщиков являются:

- несоответствие лица требованиям настоящей статьи;

- несоответствие лица требованиям, утвержденным саморегулируемой организацией оценщиков для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков;

- исключение лица из членов любой из саморегулируемых организаций оценщиков за нарушение требований закона, ФСО, и иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, если с даты исключения из членов саморегулируемой организации оценщиков прошло менее чем три года.

Лицо, которому отказано в приеме в члены саморегулируемой организации оценщиков, вправе обжаловать такой отказ в арбитражный суд.

Членство в саморегулируемой организации оценщиков прекращается коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков на основании заявления оценщика о выходе из членов саморегулируемой организации оценщиков, либо утверждения коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков решения об исключении лица из членов саморегулируемой организации оценщиков.

Членство лица в саморегулируемой организации оценщиков не может быть прекращено до окончания проверки в случае поступления в указанную саморегулируемую организацию жалобы на него, если в отношении члена саморегулируемой организации оценщиков проводится проверка или рассматривается дело о применении меры дисциплинарного воздействия, а в случае выявления нарушений - до окончания рассмотрения дисциплинарным комитетом дела о нарушении и применении меры дисциплинарного воздействия.

Запись о прекращении членства в саморегулируемой организации оценщиков вносится в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков также в случае поступления в саморегулируемую организацию оценщиков информации, подтверждающей смерть члена саморегулируемой организации оценщиков.

Лицо, в отношении которого принято решение о прекращении членства в саморегулируемой организации оценщиков, обязано уведомить о факте прекращения своего членства в саморегулируемой организации оценщиков и невозможности подписания отчета о проведении оценки заказчика по договору на проведение оценки или юридическое лицо, с которым заключен трудовой договор.

Саморегулируемая организация оценщиков не позднее дня, следующего за днем принятия коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков решения о прекращении членства оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, обязана разместить такое решение на официальном сайте саморегулируемой организации оценщиков в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также направить копии такого решения:

- лицу, в отношении которого принято решение о прекращении членства в саморегулируемой организации оценщиков;

- юридическому лицу, с которым лицо заключило трудовой договор, в случаях, если информация о заключенном трудовом договоре ранее представлялась в саморегулируемую организацию оценщиков;

- всем саморегулируемым организациям, внесенным в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, и национальному объединению саморегулируемых организаций оценщиков в случае утверждения коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков решения об исключении лица из членов саморегулируемой организации оценщиков в связи с нарушением им требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

- уполномоченному федеральному органу исполнительной власти, осуществляющему ведение сводного реестра членов саморегулируемых организаций оценщиков.

Важными для саморегулируемых организаций являются последние изменения, внесенные в Закон об оценочной деятельности. Для оценщиков в веден обязательный квалификационный экзамен; отменена обязательная экспертиза СРО отчетов об оценке; введена ответственность заказчика за предоставление данных об объекте оценки; изменены полномочия Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России [2].

Новеллой является, что оценщик может осуществлять оценочную деятельность только по направлениям, указанным в его квалификационном аттестате. Таким образом, в оценочной деятельности будет выделено несколько направлений - оценка движимого имущества, оценка недвижимого имущества, оценка бизнеса и т.д. Раньше, к примеру, оценщик оборудования, который ни разу не оценивал бизнес, мог подписать отчет об оценке пакетов акций, не обладая необходимым уровнем компетенций. С введением меры сертификации по направлениям оценщик вначале должен будет подтвердить свой экспертный уровень по оценке имущества определенного типа, после чего получит право подписывать отчеты об оценке. Пока у оценщика нет квалификационного аттестата, он не может стать членом СРОО, осуществлять оценочную деятельность и составлять отчеты об оценке.

Введение критерия о наличии 3-х летнего опыта работы оценщиком для сдачи квалификационного экзамена абсолютно оправданно и является показателем повышения статуса профессии. Ранее выпускник Вуза, получивший диплом об оценочном образовании, не имеющий ни года практики в оценочной деятельности, мог получить членство в СРО и статус оценщика. Ничего не мешало такому оценщику подписывать отчеты об оценке самого сложного имущества рыночной стоимостью свыше нескольких миллиардов рублей.

Обязательный экзамен означает, что государство предприняло меры по зачистке рынка, в результате которого ожидается сокращение числа оценщиков в стране с 20 тысяч до примерно 4 тысяч. Норма о том, что «оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате» будет применяться с 1 апреля 2018 года.

Решение отменить обязательную экспертизу СРО выглядит непоследовательным: в течение последних нескольких лет вводились изменения, направленные именно на усиление ответственности экспертов при проведении экспертиз отчетов об оценке.

2011-2013 гг. - разработаны и утверждены требования к уровню знаний экспертов, введен единый квалификационный экзамен для подтверждения их профессионализма;

2014 г. - ответственность экспертов за возможные убытки перед потребителями увеличена до 5млн. руб.;

2015 г. - изменен предмет экспертизы: обязанностью эксперта стало проверять отчет об оценке не только на его соответствие требованиям законодательства, но и в части подтверждения рыночной стоимости объекта оценки.

Из-за отмены обязательной экспертизы оценочных СРО оценщики ожидают ухудшения качества услуг, в силу теперь уже бесконтрольности оценщиков, особенно региональных, где качество экспертизы и ранее существенно отставало от стандартов лидеров рынка - крупных московских и питерских компаний. Как следствие мы увидим рост количества жалоб со стороны потребителей услуг и наложенных дисциплинарных взысканий, особенно в связи с ужесточение требований по линии дисциплинарного кодекса СРОО. С учетом масштабного плана приватизации на 2016 год, возникает новая угроза. Экспертиза СРО, которая ранее была обязательной, более не требуется, и как следствие, давление госзаказчика на оценщиков, которое всегда было существенным, но ограничивалось аргументом, что СРОО не пропустят отчет, исчезнет. Также система саморегулирования, помимо контрольных функций, обеспечивала обмен знаниями, обучение оценщиков.

В ходе количественного анализа стандартов оценки различных саморегулируемых организаций оценщиков, изучения сводных таблиц на официальных сайтах СРО по количеству стандартов, их объемным характеристикам, структуре и содержанию мы подготовили ряд утверждений.

Наибольшее количество стандартов оценки содержат правила оценочной деятельности СРО Российского общества оценщиков. По своим объемным характеристикам в виде количества страниц стандарты РОО занимают лидирующее положение относительно стандартов оценки остальных саморегулируемых оценочных организаций.

Правила оценочной деятельности подвергаемых анализу саморегулируемых организаций (кроме РОО и в некоторой степени СМАО) зачастую не обладают достаточной структурированностью и оформлением правил в виде стандартов.

На примере оценки недвижимости, которая получила свой бурный рост в период недавнего «строительного бума» не только Москвы, но и всей России, подтвердим важность саморегулирования профессиональных оценщиков. Высокие оборот в девелоперской деятельности в 2010-2014 г.г., активно развивающиеся управляющие компании в сфере земли и недвижимости привлекли большую часть лучших профессиональных оценщиков, работавших в оценочных фирмах. Они перешли на работу в эти и смежные отрасли, где уровень заработной платы в 2-3 раза был выше, чем в оценке. Поэтому сегодня многие заказчики оценки в целях ипотечного кредитования отмечают снижение профессионального уровня и качества работ ведущих в прошлом оценочных фирм.

Роль СРО в успешном оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости заключается в проведение экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости квартиры либо земельного участка. Положительная экспертиза отчета об оценке свидетельствует о соответствии данного документа требованиям законодательства и объективности результатов оценки. Именно саморегулируемые организации как сообщества профессионалов аккумулируют знания и опыт оценщиков из разных регионов страны.

Эксперты СРО не просто дают положительное заключение, но и методически корректируют отчеты с учетом лучшей практики и актуальных подходов в области процедуры оспаривания. Жителям Оренбургской области удалось добиться снижения стоимости объектов недвижимости в 3,8 раза. До рассмотрения заявлений суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости превышала 15,8 миллиона рублей, после рассмотрения составила 4,1 миллиона рублей. Обратившимся в комиссию удалось не просто снизить кадастровую стоимость объектов недвижимости, но и уменьшить земельный налог и налог на имущество. В 2016 году в специальную комиссию при Управлении Росреестра по Оренбургской области поступило 518 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости в отношении 583 объекта недвижимости. В отношении 263 объектов недвижимости заявлений были поданы юридическими лицами, в отношении 320 – физическими. За весь период работы комиссии было рассмотрено 978 заявлений в отношении 1116 объектов недвижимости, 550 решений принято в пользу заявителей.

По данным Росреестра 01.01.2016 в едином государственном реестре СРО АУ содержались сведения о 54 партнерствах. На 01.01.2017 их стало 49. СРОО на 01.01.2016 было 15. Через год в госрестре саморегулируемых организаций оценщиков было 16 наименований партнерств [35].

Обозначая роль саморегулируемых организаций в оценочной деятельности нам близко мнение оценщиков-практиков, что саморегулирование в условиях кризисной российской является преждевременным. Законодательные положения о СРО не совсем «приживаются» на практике. Частные оценщики не готовы объединяться в профессиональные сообщества ради достижения государственных целей. Чаще всего СРО являются дополнительной прокладкой, в результате существования которой предприниматели несут дополнительные расходы. При этом обязательная экспертиза хоть и является бесплатной, но имеет явные коррупционные признаки, поэтому её отмена будет положительным фактором.