Ипотечное кредитование в Российской Федерации

В настоящее время для развития ипотеки в Беларуси, необходимо изучить не только зарубежный опыт, но также востребованным является изучение опыта ипотечного кредитования в Российской Федерации как одной из стран, обладающей схожими с Республикой Беларусь экономическими условиями и в тоже время достаточно развитым рынком ипотечных кредитов.

Институт ипотечного кредитования в России в своем развитии прошел несколько этапов. Закон, регулирующий эту сферу банковской деятельности, был принят еще в 1998 году, но в этот период, вплоть до 2003 года, рынок ипотечного кредитования характеризовался незначительными объемами и развитием. Поворотным моментом в развитии ипотеки в России становится один из приоритетных национальных проектов «Доступное жилье - гражданам России», в котором она выступает одним из главных факторов его успешной реализации. Стоит отметить, что данная концепция основывается на рыночном характере ипотечного кредитования, а не на дотационном. Наряду с политическими факторами развития жилищного кредитования в России огромную роль сыграли и общеэкономические: рост уровня жизни, доходов - люди стали ощущать потребность в улучшении жилищных условий, перестали бояться так называемой «жизни в кредит». И с начала 2004 года объем ипотечного рынка России ежегодно утраивается и на конец 2007 года эта цифра составляет примерно 300 млрд. рублей. Экс-президент России Путин В.В. провозгласил внедрение ипотеки приоритетным и верным путем к экономическому росту России. Объемы выданных ипотечных кредитов составляют сегодня в России 0,5 млрд. дол., в то время как в США более 40 млрд. дол., а в Европе - более 30 млрд. дол. По ипотечным схемам в России приобретается всего 1,5% жилья, тогда как в развитых странах - около 90%. Общая оценочная емкость ипотечного рынка - около 100 млрд. дол. при среднем размере кредита в 20 тыс. дол. [11, c. 108]

Схемы ипотечного кредитования, применяемые в России, в целом соответствуют зарубежным, но не смотря на это в них присутствует и национальная специфика. Вообще в мировой практике существуют две модели ипотеки: одноуровневая и двухуровневая. Одноуровневая (немецкая) модель, распространенная в странах Западной Европы, предусматривает самостоятельный выпуск банком, который выдал ипотечный кредит, ценных бумаг, обеспеченных выданным кредитом и недвижимостью, закладываемой заемщиком в целях получения кредита. Классическая или двухуровневая получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Особенностью этой системы является то, что ипотечный кредит, выданный банком, переуступается специально созданному ипотечному агентству, которое формирует пакеты из единичных кредитов и выпускает, а также продает ипотечные ценные бумаги. Российская ипотечная система во многом схожа с американской. Основными отличиями являются различные размеры процентных ставок по кредитам (в России это в среднем 10%, в США - 6%), а также различные условия кредитования (к примеру, в США более длительные сроки кредитования). Нужно отметить, что американская и российская системы ипотечного кредитования имеют различный подход к неплательщикам ипотечного кредита. Американский гражданин в случае неуплаты кредита может быть выселен из квартиры. Но даже в таком положении по закону он может рассчитывать на достаточно неплохое муниципальное жилье. В то же время в России заемщик берет кредит для покупки жилья, по своим характеристикам сравнимое с муниципальным и годами выплачивает за него огромные проценты. Это и является на сегодняшний день одним из основополагающих отличий ипотечного кредитования двух стран, которое и определяет довольно большую разницу в числе ипотечных сделок.

Сравнивать зарубежную систему ипотечного кредитования (Западная Европа, США) с российской не совсем правильно, так как они имеют разные основы. Западная ипотека существует уже многие годы, в России же институт ипотеки только проходит стадию формирования. Но есть и положительные моменты: к примеру, высокие темпы развития российского ипотечного рынка. Как важную тенденцию развития ипотечного кредитования можно рассматривать появление и широкое распространение в 2007 году на рынке новых ипотечных продуктов: кредитование загородной недвижимости, ломбардные кредиты, кредиты с «плавающей» ставкой и другие варианты ипотечных кредитов. Снижение процента инфляции, предполагаемое правительством, неизбежно вызовет снижение процента по ипотечному кредиту. Хотелось бы верить, что снижение процентов по кредитам, а следовательно и расширение круга потенциальных заемщиков, будет идти параллельно с разрешением основных проблем строительного рынка.

В России принята Концепция развития системы ипотечного кредитования, предполагающая создание двухуровневой модели ипотеки с использованием ипотечных ценных бумаг. Дли реализации данной модели создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в функции которого наряду с главной функцией рефинансирования ипотечных кредитов входит разработка стандартов по жилищному кредитованию и правил ипотечного кредитования, обучение специалистов, контроль за деятельностью кредитных учреждений в этой сфере. [2, c.192]

Создание Агентства позволило решить проблему недостатка долгосрочных ресурсов для кредитования жилья посредством приобретения у банков обязательств по ипотечным кредитам и выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг. Например, в 2003 г. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию был выпущен и размещен первый облигационный займ на сумму 1 млрд. руб., в 2004 г. общая сумма выпущенных ипотечных обязательств, по оценкам специалистов, должна была достигнуть 5 млрд. руб. В настоящее время в 61 регионе России заключены соглашения между Агентством и банками о рефинансировании ипотечной задолженности, в рамках которых банки ежемесячно переуступают Агентству более 500 ипотечных кредитов на сумму 200 млн. руб. [5, c.110].

Следует подчеркнуть, что по мнению многих специалистов, современные российские тенденции увеличения объемов кредитования населения, в том числе ипотечного, в большей степени обусловлены функционированием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Это объясняется тем, что банки имеют возможность переуступать задолженность по ипотечным кредитам сразу же после их предоставления и, таким образом, формировать дополнительные ресурсы для последующего кредитования, при этом получив доход в размере полной процентной ставки, установленной по кредитному договору, а также комиссионные доходы (как правило, 2-3% суммы сделки). Однако рефинансирование с помощью Агентства осуществляется только по кредитам, предоставленным в соответствии с ипотечными стандартами, разработанными Агентством, в частности, процентная ставка по кредиту в национальной валюте должна составлять 15% годовых, а срок кредитования - 15 лет, максимальная сумма кредита - не более 70% стоимости жилья.

Таким образом, изучение практики банковского кредитования в зарубежных странах и Российской Федерации показал, что основным способом решения жилищной проблемы и перспективным направлением развития банковского розничного рынка является ипотечное кредитование.