Современная ипотека в зарубежных странах

Ипотечное кредитование, является не только развитым направлением банковской деятельности в зарубежных странах, но и признано основным способом решения жилищной проблемы и перспективным направлением развития розничного рынка кредитных услуг в Республике Беларусь. В связи с этим представляется целесообразным исследовать передовой зарубежный опыт в этой области с целью выявления наиболее приемлемых и доступных для республики моделей организации ипотечного кредитования.

В мировой практике до настоящего времени выработаны две модели организации ипотечного кредитования (прил. 2): одноуровневая модель ипотечного кредитования и двухуровневая модель ипотечного кредитования.

Одноуровневая система ипотечного кредитования представляет собой существование неких специальных ипотечных банков, которые не занимаются ничем другим, кроме работы по ипотечным кредитам. Такую систему часто называют немецким вариантом ипотечного кредитования.

Важной особенностью одноуровневой модели является то, что совокупная потребность всех клиентов в ипотечных кредитах обеспечивается за счет ресурсов, не связанных с рынком ипотечных ценных бумаг, а именно: собственного капитала кредитного учреждения; средств клиентов, размещенных во вкладах и депозитах банка; межбанковских кредитов. Привлекая ресурсы для ипотечных кредитов, банк в данной модели не использует закладные для операций купли-продажи на рынке ценных бумаг.

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке, самый первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С 1900 г. в Германии существует специальная сеть ипотечных банков, и ни один из них с того времени не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. [7, с. 115]

Ипотечный банк может выдавать не только денежный, но и материальный кредит: это могут быть строительные материалы, земельный участок и т.п. Возврат кредита также может производиться продукцией сельского или подсобного хозяйства и пр. Эта схема может благополучно работать в сельских районах и в городах с небольшим числом жителей. Такая система кредитования доминирует в Дании, Швеции и Канаде, также очень развита в Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

Эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Отличительной особенностью данной модели является то, что решение основной проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования осуществляется путем создания вторичного рынка ипотечных кредитов. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США, и потому она стала называться американской системой ипотечного кредитования. Она предполагает, что участники ипотеки - покупатель жилья, банк-кредитор и агентство-продавец - связаны через некий государственный орган, у которого есть дешевые ресурсы для выкупа закладных у банка. Его прообраз - американское государственное агентство FNMA. [14, c. 203] На этапе первичного рефинансирования агентство, выкупая у банка закладные, возвращает ему выданные в кредит деньги. Затем агентство выпускает облигации, обеспеченные этими закладными. Сделки с инвесторами совершаются уже без участников первого этапа, но покупатель продолжает выплачивать агентству, у которого с банком договор на обслуживание, кредит в течение всего установленного срока.

Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).[5,с.74]

Двухуровневую систему ипотечного кредитования США напрямую или через Мировой банк пытались привить в странах Восточной Европы. Но в итоге в этих странах (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран. В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской системе секьюритизации активов, т.е. рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются взаимоисключающими и могут действовать параллельно.

В странах с высоким и изменяющимся уровнем инфляции (Турции, Колумбии, Португалии, Израиле, Польше и др.) появилась некоторая разновидность ипотечного кредитования - так называемые "кредиты с индексацией", т.е. кредиты с пересчетом кредитных выплат.

Есть еще вариант ипотеки, который не является классической формой ипотечного кредитования - латиноамериканский вариант. Эта программа предусматривает обмен имеющейся квартиры на новую с доплатой, которая выдается как ипотечный кредит. [8, с.113]

Кроме классических ипотечных схем существует еще множество различных вариантов рассроченного приобретения жилья за счет средств коммерческих либо государственных организацией, которые на самом деле ипотекой назвать нельзя. Сюда входят накопительно-сберегательные кассы, строительно-сберегательные кассы, прямое банковское кредитование без залога приобретаемой недвижимости и др.

США. Развитие рынка недвижимости имело огромное значение для экономики всей страны. Почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Все это превращает рынок недвижимости Соединенных Штатов в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически служит основой развития экономической системы страны.

Рынок жилья обслуживают в основном два вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит.

Основные особенности ипотечного кредитования в США:

ипотечный заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет),

процентная ставка, как правило, ниже рыночной (в среднем 3-4%),

сумма кредита обычно не превышает 80-90% стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств. [20]

Для малоимущих, ветеранов государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса,

фактический срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока, - закладные поступают на рынок ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.

Самым важным в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель Федерального Правительства - обеспечение всех граждан США жильем по современным минимальным стандартам - достигается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья.

Основными методами регулирования являются: обеспечение вторичного рынка закладных, государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных групп населения и ветеранов, регулирование деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье.

Германия. Страна с развитой системой ипотечных банков. Здесь институт ипотечного кредитования предполагает жилищные накопительные счета до 50% стоимости жилья, на вторую половину стоимости выдается кредит сроком на 15-20 лет под 8% годовых. [21]

В других странах Европы кредитованием под недвижимость занимаются в основном ссудосберегательные ассоциации, взаимосберегательные банки, региональные федеральные банки и страховые компании.

Франция. Крупнейший земельный банк - "Креди Фонсье де Франс" предоставляет ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд сроком от 3 до 20 лет. Всесторонне проработанная правовая база ипотечного кредитования населения помогла утвердиться этому бизнесу.

Венгрия. Рынок ипотечных кредитов в Венгрии действует слаженно и находится под защитой государства. Ставка рефинансирования Центрального Банка Венгрии на декабрь 1995г. составляла 28% годовых. Контрактная ставка для ипотечного кредита выше - 32%, но она разбивается пополам, т.е. 16% заемщик платит ежемесячно, а 16% начисляются и прибавляются к основной сумме долга. Срок кредита 15 лет. [14, c. 183]

Канада. Ипотечный кредит предоставляется всем желающим, имеющим стабильный заработок и возможность внести первоначальный взнос 5-25% от стоимости. В большинстве случаев при оформлении ипотечного кредита заемщику необходимо оформить страхование ипотеки, недвижимости и жизни. Страхование ипотеки является обязательным и предоставляет защиту банку, подкрепляет его право на изъятие недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Страхование имущества предоставляет защиту заемщику в случае пожара, порчи имущества, стихийных бедствий и т.д. Страхование жизни является обязательным и предоставляет защиту банку и семье заемщика в случае его смерти путем выплаты остатка суммы по ипотеке - либо по месяцам, либо единовременно.

Ипотечные кредиты предоставляются по льготной кредитной ставке ввиду того, что, с одной стороны, они поддерживаются Центральным банком и, с другой стороны, они обеспечены самой недвижимостью в качестве залога.

Австралия. Активность на рынке ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, продолжает оставаться стабильной с 1987г. И если поначалу сделки представляли собой гибрид коммерческих и жилищных кредитов, то в последнее время явно превалируют только жилищные кредиты. Возрастает доля закладных, попадающих на вторичный рынок ценных бумаг, сейчас она составляет всего 5% от общей суммы закладных.

Гонконг. Первые сделки в Азии на вторичном рынке закладных на частную недвижимость были проведены в 1994г. Структура этих сделок была схожа с той, что принята в США, Австралии, Великобритании. Интерес инвесторов к этому рынку не ослабевает, емкость рынка закладных в этой стране оценивается примерно в 30 млрд долларов США.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета).

ипотека имущественный собственность кредитование