Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого...
Топ:
Методика измерений сопротивления растеканию тока анодного заземления: Анодный заземлитель (анод) – проводник, погруженный в электролитическую среду (грунт, раствор электролита) и подключенный к положительному...
Марксистская теория происхождения государства: По мнению Маркса и Энгельса, в основе развития общества, происходящих в нем изменений лежит...
Определение места расположения распределительного центра: Фирма реализует продукцию на рынках сбыта и имеет постоянных поставщиков в разных регионах. Увеличение объема продаж...
Интересное:
Финансовый рынок и его значение в управлении денежными потоками на современном этапе: любому предприятию для расширения производства и увеличения прибыли нужны...
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Лечение прогрессирующих форм рака: Одним из наиболее важных достижений экспериментальной химиотерапии опухолей, начатой в 60-х и реализованной в 70-х годах, является...
Дисциплины:
2021-06-02 | 92 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование”, применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование объекта недвижимости, которое является физически и финансово осуществимым, юридически возможным, целесообразным с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость земли будет максимальной.
Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости.
Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования.
Юридическая возможность: рассматриваются только те способы использования объекта, которые разрешены действующим законодательством РФ и различными нормативными актами (распоряжениями о зонировании, нормами градостроительства, экологическими нормативами и т.п.).
Финансовая целесообразность: из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будет давать приемлемый доход владельцу объекта.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Типичными вариантами использования недвижимости могут служить следующие альтернативы:
|
1. Снос улучшений.
2. Реконструкция или обновление.
3. Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас.
Предполагаем, что все три варианта юридически допустимы и физически возможны. Тогда, финансовая целесообразность заключается в том, что результат должен обеспечить доход, равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Вдобавок, использование должно быть максимально продуктивным, или тем использованием, которое обеспечивает наивысшую стоимость, согласующуюся со ставкой дохода, гарантированной рынком для этого типа использования.
Снос улучшений: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает, что существующие улучшения должны либо оставаться в прежнем состоянии (должны ремонтироваться до тех пор, пока они продолжают вносить вклад в общую стоимость собственности), либо быть снесены, когда доход от нового улучшения будет больше, чем стоимость сноса существующих улучшений и строительства альтернативного объекта (объектов). По мнению Оценщика, в настоящее время снос рассматриваемого жилого здания нецелесообразен.
Реконструкция и капитальный ремонт: по состоянию на дату оценки, по мнению оценщика, жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира, находится в состоянии вполне пригодном для использования и капитального ремонта не требует. Поэтому, проведение реконструкции и капитального ремонта не является наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта.
Продолжение текущего варианта использования: представляется наиболее реальным использованием в связи с тем, что в данном районе спрос жилые площади очень высок. Кроме этого, квартиру из жилого фонда юридически невозможно использовать для целей иных, чем проживание, поэтому оцениваемую квартиру можно использовать только как жилое помещение. Такое использование будет являться юридически возможным, физически и финансово осуществимым, финансово целесообразным и максимально эффективным, то есть будет наилучшим и наиболее эффективным использованием.
|
Сравнительный подход
Для проведения оценки с позиций сравнительного подхода оценщик выбирает метод качественного сравнения цен. Выбор данного метода обусловлен следующими причинами: оценка основывается на прямой рыночной информации, опубликованной в открытых источниках; для анализа доступно большое количество предложений к продаже квартир, что позволяет отобрать аналоги с достаточной степенью точности и в достаточном количестве; структура информации позволяет проводить параметрическое сравнение объектов по основным ценообразующим параметрам; представленная информация доступна для проверки посредством интервью с представителями риэлтерских компаний и анализа фотоматериалов, если они доступны.
При определении рыночной стоимости квартиры Оценщик использовал цены предложений о продаже аналогичных квартир, которые на дату оценки были представлены в крупных московских агентствах недвижимости.
Информация по аналогам получена оценщиком из открытых источников в сети Интернет, а также из интервью с сотрудниками риэлтерских компаний, выставивших предложение на рынок. В каждом конкретном случае оценщик приводит источник информации и, в случае, если страница может быть изменена или удалена, - распечатки Интернет-страниц. Личный осмотр сопоставимых объектов-аналогов оценщиком не проводился.
В качестве единицы сравнения оценщик выбирает 1 кв.м., поскольку эта единица является общепринятой единицей сравнения на рынке квартир.
Для проведения оценки методом качественного сравнения цен были найдены следующие аналоги:
Таблица 9. Аналоги и объект недвижимости по параметрам
Параметр | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
Цена продажи, руб | - | 1630000 | 1780000 | 1400000 |
Общая площадь, кв.м. | 34 | 37 | 35 | 33 |
Этаж/этажность | 7/9 | 7/9 | 6/9 | 6/9 |
Тип дома | кирпичный | кирпичный | кирпичный | панельный |
Лоджия | есть | есть | есть | |
Ближайшая остановка, м | 420 | 330 | 230 | 260 |
Местоположение | район средней отдалённости | район средней отдалённости | район средней отдалённости | район средней отдалённости |
Состояние | рабочее | рабочее | рабочее | рабочее |
Количество комнат | 1 | 1 | 1 | 1 |
|
Так как абсолютно одинаковых аналогов оцениваемой квартиры выявить не удалось, хотя были выбраны очень близкие аналоги, необходимо вносить корректировки на различия. Для корректировки цен предложений объектов-аналогов оценщик использует технику качественного сравнения цен.
Техника корректировок выбрана оценщиком потому, что аналоги, по своим наиболее весомым ценообразующим факторам, близки с объектом оценки (насколько это возможно), а корректировка производится по менее весомым факторам и влияние этих отличий на определение стоимости объекта оценки не очень велико. Выбранные факторы сравнений и полученные корректировки обобщены в следующей таблице.
Таблица 10. Расчёт стоимости объекта оценки (с корректировками)
Параметр | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
Цена продажи | - | 1630000 | 1780000 | 1400000 |
Этаж/этажность | 7/9 | 7/9 | 6/9 | 6/9 |
Корректировка на этаж/этажность | - | 0 | -230000 | -230000 |
Скорректированная стоимость, руб. | - | 1630000 | 1550000 | 1170000 |
Тип дома | кирпичный | кирпичный | кирпичный | панельный |
Корректировка на тип дома | - | 0 | 0 | 380000 |
Скорректированная стоимость, руб. | - | 1630000 | 1550000 | 1550000 |
Лоджия | есть | есть | есть | есть |
Корректировка на наличие лоджии | - | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная стоимость, руб. | - | 1630000 | 1550000 | 1550000 |
Ближайшая остановка, м | 420 | 330 | 230 | 260 |
Корректировка на ближайшую остановку | - | 17518 | 8298 | 9854 |
Скорректированная стоимость, руб. | - | 1647518 | 1558298 | 1559854 |
Местоположение | район средней отдалённости | район средней отдалённости | район средней отдалённости | район средней отдалённости |
Корректировка на местоположение | - | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная стоимость, руб. | - | 1647518 | 1558298 | 1559854 |
Состояние | рабочее | рабочее | рабочее | рабочее |
Корректировка на состояние | - | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная стоимость, руб. | - | 1647518 | 1558298 | 1559854 |
Количество комнат | 1 | 1 | 1 | 1 |
Корректировка на количество комнат | - | 0 | 0 | 0 |
Скорректированная стоимость, руб. | - | 1647518 | 1558298 | 1559854 |
Общая площадь, кв. м. | 34 | 37 | 35 | 33 |
Корректировка на площадь | - | -136161 | -45387 | 45387 |
Скорректированная стоимость, руб. | - | 1511357 | 1512911 | 1605241 |
|
Общая средняя рыночная стоимость составит в диапазоне от 1 511 357 до 1 605 241 руб.
Учитывая узость полученного диапазона, в качестве рыночной стоимости полученной при оценке сравнительным подходом принимаем среднее арифметическое величин границ диапазона (1 511 357 + 1 605 241)/2 =1 558 299 руб.
Расчёт 1 кв.м. оцениваемого объекта опираясь на полученную рыночную стоимость с помощью сравнительного подхода:
1 558 299/34=45 832 руб.
Таким образом, рыночная стоимость рассматриваемой квартиры, определенная с помощью сравнительного подхода к оценке, составляет, округленно, 1 560 000 (Один миллион пятьсот шестьдесят тысяч) рублей.
|
|
Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...
История создания датчика движения: Первый прибор для обнаружения движения был изобретен немецким физиком Генрихом Герцем...
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
Типы сооружений для обработки осадков: Септиками называются сооружения, в которых одновременно происходят осветление сточной жидкости...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!