Тема 2. Объекты технического учета.

Объекты технического учета - объекты капитального строительства, их комплексы или части, и объекты жилищного фонда (жилые помещения), их комплексы или части:

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (ст.1 ГСК РФ).

Здание - наземный объект капитального строительства, состоящий из несущих и ограждающих или совмещенных строительных конструкций с одним или несколькими помещениями внутри, предназначенных для проживания и (или) осуществления иной деятельности людей, а также для размещения производств, хранения продукции, содержания животных и т.п.

Сооружение - наземный (подземный, надземный) объект капитального строительства, состоящий из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих или совмещенных строительных конструкций, предназначенный для выполнения определённых производственных, технологических или иных специальных потребительских функций.

Помещение - внутренняя изолированная структурно обособленная пространственная часть здания или сооружения, имеющая определенное функциональное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

По своему назначению помещения подразделяются на жилые, нежилые, а также помещения общего пользования.

Домовладение - совокупность разнородных недвижимых вещей, в состав которой входят одно или несколько зданий основного назначения, здания и (или) сооружения вспомогательного назначения, иные строения некапитального характера (сараи, навесы, и т.п.), ограждающие конструкции и заборы и прочно связанные с ними один или несколько смежных земельных участков, имеющая общее функциональное назначение (жилое, гражданское и т.п.).

Производственно-технологический комплекс - совокупность разнородных недвижимых вещей, в состав которой входят комплекс объектов капитального строительства (зданий и (или) сооружений) и прочно связанные с ними один или несколько земельных участков, имеющая общее функциональное производственно­технологическое назначение (заводы, фабрики, производственные объединения, ЛЭП, газотранспортные комплексы, железнодорожные комплексы, системы отопления, водопровода, канализации, заводы и т.п.).

В некоторых случаях комплексы объектов недвижимости можно рассматривать с точки зрения ГК РФ как единую сложную вещь (единый объект недвижимости).

 Самовольная постройка - жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст.222 ГК РФ). Подлежит сносу и права на нее не регистрируются.

    Незавершенные строительством объекты капитального строительства ­ объекты, строительство которых не завершено, не являются самовольной постройкой.

Тема 3. Жилое помещение.

Объектами жилищных прав в соответствии со ст.15 ЖК РФ являются жилые помещения.

В П.2 ст.15 ЖК РФ содержится определение «жилого помещения»: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

На основании данного определения можно выделить три основополагающих признака «жилого помещения»:

1) помещение должно быть обязательно изолированным, т.е. конструктивно отделенным от других помещений и от уличного пространства стенами, перегородками, перекрытиями, окнами, дверьми, иными конструктивными элементами здания, с помощью которых обеспечивается ограниченный доступ в данное изолированное помещение;

2) жилое помещение признается объектом недвижимости, а, следовательно, оно может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок купли-продажи, дарения, наследования, залога, аренды (социального найма) и др.;

3) жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В ст.16 ЖК РФ определяются виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Аналогичная норма, относящая к жилым помещениям «квартиру», «жилой дом», «часть квартиры» или «часть жилого дома» содержится в ст.ст. 558, 673, 1137, 1149, 1168 ГК РФ.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п.2 ст.16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п.3 ст.16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п.4 ст.16 ЖК РФ).

В совокупности, ст.15 и ст.16 ЖК РФ достаточно точно и четко проводят грань между зданиями и их частями, которые можно относить к «жилым помещениям», и зданиями и их частями, которые нельзя отнести к таковым.

Если разнородные вещи (комната, кухня, санузел, коридор и т.п.) единое целое (жилой дом или квартира), предполагающее использование их по общему назначению (для проживания граждан), они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь), называемая «жилым помещением». Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи (жилого помещения), распространяется на все ее составные части (комнату, кухню, санузел, коридор, и т.п.), если договором не предусмотрено иное (ст.134 ГК РФ).

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст.135 ГК РФ).

Главной вещью в составе объекта недвижимости (в составе сложной вещи), называемого «жилым помещением» всегда будет «комната». Именно наличие одной или нескольких комнат в жилом доме или в квартире позволяет присвоить объекту недвижимости статус (назначение) «жилого помещения».

«Помещения вспомогательного использования» (кухня, санузел, коридор жилом доме или в квартире не могут иметь своей правовой судьбы, предназначены для обслуживания главной вещи, т.е. «комнаты», и связаны «комнатой», общим назначением (жилым).

Таким образом, при анализе состава «жилого помещения» можно сделать достаточно важное для инвентаризаторов и учетчиков объектов недвижимости в жилищной сфере заключение: в составе любого жилого помещения, в том числе в составе части жилого дома или квартиры, относимой к «жилым помещениям», помимо «помещений вспомогательного использования» в обязательном порядке должна быть одна или несколько комнат.

Столь подробный анализ состава «жилого помещения» крайне важен для инвентаризаторов и учетчиков объектов недвижимости в жилищной сфере, т.к. именно «жилое помещение» является «единицей учета».