Глава 4. Особенности совершения отдельных сделок с недвижимостью.

 

Конституция Российской Федерации (ст. 35) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности».

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Феде-рации, «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отноше-нии принадлежащего ему имущества любые действия, не противоре-чащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охра-няемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое иму-щество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь соб-ственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распо-ряжаться иным образом». «Собственник вправе даже уничтожить иму-щество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для рос-сийского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - дове-рительному управляющему. Таким образом, установлено, что собствен-ник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи».*

Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарение, наследования, залога и другие.

____________________

* См. с. 255 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: Юринформцентр.1995.

Купля-продажа недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости является наиболее расп-ространённым среди сделок с недвижимостью. Особенности и порядок заключения подобного договора, а также права и обязанности сторон раскрыты в § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей урегулирования в этом параграфе, - в общих положениях о купле-продаже.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ: «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

"Договор купли-продажи недвижимости заключается в виде од-ного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложе-нием в нём таких условий, как предмет договора и цена имущества. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Со вступлением в действие закона «О государственной регис-трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменно (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст. 7 Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшей требования о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК (договора продажи, (а в силу ст. 567 – и мены недвижимого имущества) вообще и предприятия как разновидности недвижимости). Следует отметить, что в г. Москве в соответствии с Информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. при заключении договоров купли-продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы 1994, № 5, с. 63-64).

Статья 550 ГК устанавливает, что несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействи-тельность с применением последствий ничтожной сделки".*

«Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регис-трации» - гласит ст. 551 ГК РФ.

В данном случае можно привести следующий пример. «Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к об-ществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости поме-щения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заклю-ченному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку опла-ты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сум-ма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пе- пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанция обоснованного сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сто-рон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что дого-вор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным

_____________________

* См. с. 123 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обя-зательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не озна-чает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК, а не с момента его государственной регистрации».*

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода прав соб-ственности на неё. Согласно п. 2, ст. 223 ГК право собственности у поку-пателя недвижимости возникает с момента государственной регистра-ции перехода этого права.

Из этого можно сделать вывод, что до момента регистрации пере-

хода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отноше-ниях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).

Так «Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи стро-__________________

* См. с. 83 Обзор практики разрешения споров возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо от 13 ноября 1997 года №21) // Вестник Высшего Арбитражного Суда. – 1998. - №1.

ения, заключенной между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал стро-ение по договору купли-продажи индивидуальному частному предпри-ятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регис-трации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

С учётом изложенного кассационная инстанция правомерно отме-нила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требо-вания акционерного общества».*

Порядок государственной регистрации перехода права соб-__________________

* См. с. 82 Обзор практики разрешения споров возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо от 13 ноября 1997 года №21) // Вестник Высшего Арбитражного Суда. – 1998. - №1.

ственности должен регулироваться федеральным законом «О регис-трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.6, ст. 131 ГК).

Законом предусмотрена возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недви-жимость, если одна из сторон уклоняется от такой регистрации (п. 3, ст. 551 ГК РФ).

Примечательно, что ст. 552 ГК предусмотрено, что "по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с пе-редачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. В случаях, когда продавец недвижи-мости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п."

Таким образом, если договором не отделено передаваемое поку-пателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её исполь-зования.

Если продавец недвижимости не является собственником земель-ного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земе-льным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, постоянного бессрочного пользования и др.).

Из ст. 552 ГК РФ следует, что "недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка, если это не будет противоречить условиям пользования таким участком, уста-новленным законом или договором".

 «Определение предмета договора продажи недвижимости дол-жно быть произведено с особой тщательностью и содержать все характеристики и данные, как то: местоположение (адрес), категорию земли, цели её использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений – местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие пара-метры. При отсутствии данных о предмете договор считается незакон-ченным в соответствии со статьей 554 ГК».*

Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. Законом установлены следующие требования к порядку определения цены на недвижимость.

Во-первых, если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (ст. 552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество за объект в целом, а не за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества. Закон предусматривает возможность установления сторонами иного порядка определения цены в договоре купли-продажи недвижимости.

"Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже недвижимости считается незаключенным. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или её изменении должно быть обличено в письменную форму под страхом недействительности договора в це-_____________________

* См. с. 128 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

лом".*

Статья 556 ГК определяет порядок и момент исполнения про-давцом договора продажи недвижимости. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание документа, сви-детельствующего о приёме-передачи; б) вручение имущества покупа-телю. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного доку- мента о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупа-теля от принятия недвижимости признается отказом от исполнения дого-вора. Подобный отказ влечёт для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2, ст. 463 ГК РФ покупатель в случае отказа продавца от исполнения договора вправе потребовать от продавца пере-дачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст. 398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

В случае передачи покупателю недвижимости, несоответ-ствующей условиям договора, о чём имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), покупатель в соответствии со ст. 393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков. О последствиях ненад-лежащего исполнения договора в виде передачи недвижимости ненад-лежащего качества говорит ст. 557 ГК, в которой имеется отсылка к ст. 457 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества. В соответствии со ст. 475 ГК «различают существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству (затемнённость, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность и др.). Однако, _____________________

* См. с. 130 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА. 1996.

если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определённым имуществом.

Законом предусмотрен разумный срок для выявления недостатков недвижимости по качеству, который носит длительный характер (не менее двух лет).

4.2. Залог недвижимости (ипотека).

Залог недвижимости (ипотека) является одним из основных способов обеспечения обязательств покупателя и "представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодер-жателем), в силу которого залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество, за счёт которого последний может удовлет-ворить свои требования в случае неисполнения обязательства. За послед-нее время залог недвижимости (ипотека) приобрел широкое распрос-транение в практике предпринимательской деятельности».*

Законом "Об ипотеке" определено, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (абзацы первый и второй п. 1, ст. 1 Закона "Об ипотеке").

 П. 3, ст. 1 Закона "Об ипотеке" установлено, что "общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Кодексом или Федеральным законом не установлены иные правила".

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Федерального закона «залог _____________________

* См. с. 346 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: Юринформцентр.1995.

земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и дру-гого недвижимого имущества может возникать лишь постольку посколь-ку их оборот допускается федеральными законами».

Требования, обеспечиваемые ипотекой заключаются в следую-щем. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы дома по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечении исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспе-чивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему про-центов за пользование кредитом (заемными средствами).

Также ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или в качестве неустойки, штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денеж-ными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязатель-ством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущес-тва».

Соответственно п. 3, ст. 3 Закона установлено, что «если в догово-ре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержа-теля, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодер-жателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспечен-ными ипотекой». Исключение составляют случаи, когда залогодержа-тель в соответствии с условиями договора об ипотеке обеспечивает сохранение имущества, заложенного по этому договору и вынужден нес-ти расходы на его содержание и (охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам) возмещение залогодержателю таких необхо-димых расходов обеспечивается за счёт заложенного имущества.

Законом об ипотеке устанавливается, что недвижимое имущество является предметом ипотеки.

«Особые правила существуют для такого вида недвижимости, как здания, в том числе жилые дома и строения, и сооружения, непос-редственно связанные с землей. Ипотека такого вида недвижимого иму-щества допускается только с одновременной ипотекой по тому же дого-вору земельного участка, на котором находится это здание или сооруже-ние, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закла-дываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Право залога не распрос-траняется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользо-вания земельным участком, на котором находится такого вида недви-жимое имущество. При обращении взыскания на это имущество лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель недвижимости (ст. 69 Закона).

Предусмотрено, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимости применяются также к залогу прав арендатора по договору об аренде» (ст. 5 Закона).

Законом «не допускается ипотека имущества, на которое в соот-ветствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена» (п. 2, ст. 6 Закона).

Ст. 7 Закона об ипотеке предусмотрено, что на имущество, нахо-дящееся в общей совместной собственности (без определения доли каж-дого из собственников в праве собственности), ипотека может быть уста-новлена при наличии согласия на это всех собственников (в письменной форме). Имущество в общей долевой собственности может быть заложено без согласия других собственников.

Законом об ипотеке урегулированы также вопросы заключения договора об ипотеке.

Установлено, что «договор об ипотеке заключается с соблюде-нием общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона» (ст. 8). Предусмотрены нотариальное удостоверение и государственная регис-трация договора об ипотеке. Согласно п. 1, с. 10 Закона «несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечёт его недействительность. Такой договор счи-тается ничтожным». «Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации» (п. 2, ст.10).

«Права залогодателя на имущество, заложенное по договору ипо-теки, возникают с момента заключения договора, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обременённым ипотекой с момента возникновения права залога» (ст. 11 Закона).

Содержания договора об ипотеке раскрывается в ст. 9 Закона, которая гласит: "в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой", при заключении договора залогодатель обя-зан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех извес-тных ему к моменту государственной регистрации договора правах тре-тьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других). Неисполнение этой обязанности «даёт залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспе-ченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке» (ст. 12).

Главой III Закона об ипотеке раскрыты основные положения о закладной - ценной бумаге, удостоверяющей следующие права ее закон-ного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обяза-тельства;

- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Обязательными по закладной лицами являются должник по обес-печенному ипотекой обязательству и залогодатель, таковыми эти лица становятся с момента выдачи первоначальному залогодержателю зак-ладной, которая выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после такой регистрации.

Согласно п. 4, ст. 13 Закона содержит перечень имущества, на которое составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

- предприятие, как имущественный комплекс;

- земельные участки из состава земель сельхозназначения, на которые распространяется действие настоящего Закона;

- леса;

- право аренды имущества, перечисленного выше;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в настоящий момент.

П. 6, ст. 13 предусматривает, что в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусмат-ривающее изменение предмета ипотеки или размера обеспеченного ипотекой требования. Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Законом также предусмотрена регистрация владельцев закладной. «При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявить закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса» (п. 1, ст. 17 Закона).

Предусмотрено, что «закладная может быть заложена путем её передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обя-зательства по кредитному договору или иного обязательства, возник-шего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо её иным законным владельцем (ипотечное залогодер-жателем)» (ст. 49).

По исполнении обеспеченного ипотекой обязательства залогодер-жатель полностью обязан передать закладную залогодателю. Если зак-ладная находится у залогодержателя либо если на ней отсутствуют от-метки о частичном исполнении обязательства, это свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или его часть не исполнены.

Законом предусмотрено «страхование недвижимости, заложен-ной по договору ипотеки, залогодателем за его счёт, а также принятие мер залогодателем для защиты имущества от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий» (ст. 32).

Статья 34 Закона "Об ипотеке" предусматривает, что «залогодер-жатель вправе проверить по документам и фактически наличие, состо-яние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке».

Порядок перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами третьих лиц осуществляется в следующих случаях (ст. 42 Закона):

- ипотека в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки, прекращается, если в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация),

- Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

В соответствии с п. 3, ст. 47 Закона "залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное. Уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. «Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу» (ст. 48).

- В Законе также рассмотрены основания обращения взыскания на заложенное имущество (глава IX). Причём законом закреплено, что при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспе-ченного ипотекой обязательства могут быть удовлетворены путём обра-щения, при чём предпочтение отдается условиям договора об ипотеке (ст. 50).

Законом предусмотрен и детально описан судебный (ст. 51) и внесудебный (ст. 55) порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также раскрыты способы реализации заложен-ного имущества, на которое обращено взыскание: путём проведения публичных торгов (ст. ст. 57, 58) и путём продажи на аукционе (ст. 59).

Примечательно, на мой взгляд, что требование кредитора к залогодателю, не являющемуся должником по основному договору, ограничивается суммой, вырученной от реализации предмета залога.

Так, "Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному частному предприятию и обществу с ограниченной ответственностью о взыскании 8 млрд. рублей задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущес-тво.

Как следовало из материалов дела, кредит в сумме 1,5 млрд. рублей был выдан индивидуальному частному предприятию, а залого-дателем выступило общество, предоставив в качестве предмета залога речное судно, оцененное сторонами по договору в 2 млрд. рублей.

Арбитражный суд удовлетворил требования истца полностью за счёт залогодателя, указав в резолютивной части решения: обратить взыс-кание на имущество общества с ограниченной ответственностью, стои-мость которого составляет в сумме 8 млрд. рублей.

Отменяя данное решение, кассационная инстанция указала на то, что характер обязательства лица, предоставившего кредитору обеспече-ние на случай неисполнительности должника, обусловлен характером избранного способа обеспечения.

 В частности, сущность залога как способа обеспечения исполне-ния основного обязательства состоит в праве кредитора (залогодер-жателя) потребовать реализации предмета залога и передачи ему выру-ченных по такой реализации денежных средств в размере, не превыша-ющем суммы задолженности по обеспеченному обязательству. При недостаточности вырученных средств для покрытия требований креди-тора (залогодержателя) последний имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из про-чего имущества должника (пункт 5 статьи 350 ГК РФ).

Таким образом, при рассмотрении данного спора необходимо было исходить из следующего. Поскольку залогодателем выступило третье лицо, не являющееся должником по основному договору, его обя-зательства перед залогодержателем не могли превышать сумму, выру-ченную от реализации заложенного имущества".*

В связи с этим в резолютивной части постановления кассационной инстанции указано о взыскании с индивидуального частного предпри-ятия 8 млрд. рублей задолженности и обращении взыскания на зало-женное имущество, принадлежащее обществу, в счёт погашения этой задолженности.