Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходи-мости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, устано-вить специальный порядок распоряжения им. В этой связи ст. 131 ГК РФ

регулируется порядок государственной регистрации недвижимости и предусмотрена необходимость применения Федерального Закона Рос-сийской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регис-трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По мнению А.В. Кузнецова, «настоящий Закон является одним из основополагающих нормативно-правовых актов, направленных на созда-ние цивилизованного рынка недвижимого имущества в Российской Феде-рации. Его положения совместно с рядом соответствующих норм ГК РФ закладывают основы правового регулирования государственной регис-трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».*

Вероятно, основное значение государственной регистрации заклю-чается в следующем:

 - в легализации для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных п. 1, ст. 8 ГК РФ;

 - в обеспечении «юридической чистоты» сделок с недвижимостью _____________________

* См. с. 59 Кузнецов А.В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против.// Гос. и право.-1998.-№2.

в целях стабильности рынка недвижимости и исключения возможности совершения массовых оспоримых и ничтожных сделок;

- в создании Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним как базы данных, имеющей информационно- статистическое значение.

В связи со всем вышесказанным, на мой взгляд необходимо раскрыть понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона: «государственная регист-рация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее государст-венная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Граждан-ским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистриро-ванного права».

Гражданский кодекс РФ, в частности ст. 131, обязывает участников гражданского оборота регистрировать все права на недвижимость и совершенные с ней сделки. Государственной регистрации в едином госу-дарственном реестре подлежат возникновение, ограничение, прекраще-ние и переход; права собственности, хозяйственного ведения, оператив-ного управления, пожизненного наследуемого владения постоянного пользования, ипотеки, сервитута и иных прав, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1, ст. 4 Закона установлена необходимость регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимость, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Трудно не согласиться с А.В. Кузнецовым, который считает, что "следует приветствовать решение законодателя не приводить в Законе исчерпывающего перечня подлежащих регистрации вещно-правовых ограничений (обременений), имеющихся в отношении конкретного объекта. Спорным представляется решение законодателя о непременной регистрации обязательственных прав, к примеру, права аренды".*

Право аренды не попадает под определение ограничений (обременений), которое приводится в ст. 1 Закона "О государственной регистрации прав и сделок с ним" и ошибочно отнесено к перечисляемым в данной статье вещным правам (п. 2, ст. 609 ГК РФ и п. 1, ст. 4 Закона «О государственной регистрации прав»).

Целесообразно, на мой взгляд, было бы закрепить в Законе необхо-димость обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав только вещно-правовых ограничений. Такое положение дел пол-ностью соответствовало бы п. 1, ст. 131 ГК РФ. Собственник может сдавать имущество в аренду довольно часто. При этом аренда может носить краткосрочный характер. В связи с этим обязательная регистрация права аренды может существенно затруднить осуществление соответствующих сделок. В любом случае следует допустить регистра-цию обязательных прав в реестре по желанию правообладателей.

П. 2, ст. 4 Закона гласит: «Обязательной государственной регис-трации подлежат права на недвижимое имущество, право устанавли-вающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона».

Государственная регистрация является единственным доказатель-ством существования зарегистрированного права, - как утверждает А. Конев, государственная регистрация есть «признание государством чистоты и законности перехода права или сделки». Именно за это госу-дарство дает гарантию, и именно с момента признания право (переход права) становится легальным.

В соответствии со ст. 2 Закона "О государственной регистрации": _____________________

* См. с. 59 Кузнецов А.В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против.// Гос. и право.-1998.-№2.

«государственная регистрация прав проводится на всей территории России по установленной настоящим Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; датой государственной регис-трации является день внесения соответствующих записей в Единый госу-дарственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недви-жимого имущества в пределах регистрационного округа.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от нее могут быть обжалованы в суд».

«Здесь показателен следующий пример. Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зареги-

стрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что обл-потребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о ре-гистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла пос-тановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следу-ющих обстоятельств: между облпотребсоюзом (продавцом) и акционер-ным обществом (покупателем) был заключен договор купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-пере-дачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федера-ции предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистра-ции, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подле-жит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегис-трировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих инте-ресов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обосновано квалифицировала как уклонение от государственной регис-трации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки».*

Таким образом, мы видим, как действует на практике п. 5, ст. 2 Закона, регулирующий взаимодействие участников отношений, возника-ющих при государственной регистрации прав.

Здесь возникает вопрос, кто же является участниками таких отно-шений? В соответствии со ст. 5 Закона «участниками отношений, возни-кающих при государственной регистрации прав на недвижимое иму-щество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граж-дане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образо-вания, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную ____________________

* См. с. 81 Обзор практики разрешения споров возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо от 13 ноября 1997 года №21) // Вестник Высшего Арбитражного Суда. – 1998. - № 1.

регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой».

Для обеспечения наибольшей достоверности сведений о правах на объект недвижимости законом установлено, что по желанию обладателей прав на недвижимое имущество, проводится государственная регистрация таких прав, которые признаются юридически действительными при

отсутствии их регистрации.

По мнению А.В. Кузнецова, в Законе "О государственной регистра-ции прав" недостаточно основательно проработан вопрос о получении сведений из Единого государственного реестра прав.

Согласно ст. 7 Закона и п. 4, ст. 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, со-держащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утверждённые в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

    Действительно, такая практика характерна для некоторых западно-европейских стран, в которых существует подземельная книга, например, для Австрии. Однако, А. Кузнецов утверждает, что "в данном случае зарубежный опыт был использован в законотворческой работе без надлежащего осмысления и учета нынешней ситуации в России".*

    Хотелось бы отдельно отметить, что принятие Закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

_____________________

* См. с. 64 Кузнецов А.В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против.// Гос. и право.-1998.-№2.

ним" от 21 июля 1997 года способствовало появлению целого ряда злоупотреблений со стороны законодателей местных органов само-управления.

Например, во исполнение данного закона Мэром г. Москвы было вынесено Распоряжение № 911-РМ "Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" от 7 сентября 1998 года, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежали все договора аренды (субаренды) зданий и сооружений, не зависимо от срока их действия. Данное распоряжение прямо противо-речило п. 2, ст. 651 ГК РФ, которая говорит "договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государ-ственной регистрации и считается заключенным с момента такой регис-трации".

Распоряжение Мэра г. Москвы № 911-РМ активно применялось на территории Москвы в течение двух лет не смотря на прямое указание п. 2, ст. 15 Конституции РФ на то, что "органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию РФ и законы".

В течение нескольких лет Московская Налоговая Инспекция требо-вала от экономических субъектов, осуществляющих свою коммерческую деятельность на территории г. Москвы, предоставлять подтверждение государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок менее года, с целью признания обоснованным отнесение арендных плате-жей по договорам аренды на себестоимость производимых субъектом товаров (оказываемых услуг). В моей практике есть примеры, когда при прохождении государственной регистрации, срок договора аренды закан-чивался ранее, чем договор был зарегистрирован в Московском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данное положение вещей было изменено после издания Инфор-мационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июня 2000 года № 53, в котором было указано, что "договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ", то есть договор аренды считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Но, несмотря ни на что Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» знаменует принципиально важную веху в развертывании российской правовой ре-формы. Почему? Обстоятельный ответ был дан на состоявшемся 27-29 января 1998 года в Москве общероссийском совещании – семинаре по вопросам этой регистрации, проведенном Министерством юстиции РФ, Московской областной регистрационной палатой и еженедельником «Экономика и жизнь». Констатировав, что названный законодательный акт ощутимо затрагивает интересы влиятельных государственных ве-домств и практически всех субъектов гражданского оборота, ведущие правоведы страны разъяснили суть возникших коллизий.

Как известно, совсем недавно наше государство являлось исклю-чительным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости – земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т.п. Сделки с недвижимостью представляли собой перемещение таких объектов «из кармана в карман» названного собственника, причем без особого труда совершались на основе расположений правительственных структур и их подразделений. Вот почему главное внимание регистров уделялось не правам на недвижимость (т.к. собственник не менялся), а физическим ее параметрам. Сформировалась достаточно эффективная система соответ-ствующего учёта недвижимости: органы БТИ, Госстроя, Госкомзема.

Развитие рыночных начал экономики поставило принципиально новую задачу – учитывать не только и не столько физические параметры недвижимых объектов, сколько права на них, иными словами, недви-жимость стала превращаться из физической категории в юридическую".*

Законом «О государственной регистрации прав» утвержден следу-ющий круг полномочий, относящихся к компетенции учреждений юсти-ции по регистрации прав:

проверка действительности поданных заявителем документов и

наличия соответствующих прав и подготовившего документ лица или органа власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

выдача документов, подтверждающих государственную регист-

рацию прав;

выдача информации о зарегистрированных правах (ст. 9).

 В соответствии со ст. 9 Закона, учреждение юстиции по регистра-

ции прав – государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением государственного герба Российской Федерации и наименованием своего учреждения, - вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную Федеральным законом.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав» (ст. 10): «Министерство юстиции Российской Федера-ции является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое иму-щество и сделок с ним, и осуществляет следующие функции:

- координация работ по созданию учреждений юстиции по регис-трации прав;

- правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по ре-____________________

* См. с. 58 Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.// Российский экономический журнал. –1998.- №2.

гистрации прав;

- разработка методических материалов по вопросам практики веде-ния государственной регистрации прав;

- назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

- обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав;

- обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав;

- контроль за реализацией федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах Российской Федерации;

«В этой связи Министерством юстиции РФ учрежден Российский институт государственных регистраторов. Задачи этого федерального учебного заведения таковы: подготовка и повышение квалификации госу-дарственных регистраторов и иных работников системы госрегистрации, осуществление научных исследований и разработок в области этой регис-трации и ее научно-методическое обеспечение».*

- иные установленные законодательством полномочия в системе государственной регистрации прав.

Проверка юридической силы представленных документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав (ст. 17 Закона). 

Государственная регистрация прав может быть "приостановлена при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для ____________________

* См. с. 60 Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.// Российский экономический журнал. –1998.- №2.

госрегистрации. Государственная регистрация прав может быть приос-тановлена не более чем на месяц (не считая месячный срок, указанный выше) при направлении документов на подтверждение их подлинности. Если в течение этих сроков не будут устранены причины, препят-ствующие регистрации, регистратор прав обязан отказать заявителю в регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В порядке, установленном законодательством государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда, это сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав" (ст. 19 Закона).

Законом (ст. 20) закреплён исчерпывающий перечень случаев, при которых в государственной регистрации может быть отказано:

- если право на объект недвижимости не является правом, подлежащим регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом;

- если с заявлением о госрегистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- если документы, представленные на госрегистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- когда акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимость признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- если лицо, выдавшие правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимости» (ст.20 Закона).

Законом «О государственной регистрации прав» установлена ответственность учреждений юстиции за своевременность и точность записей о праве на недвижимость, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимость и сделках с ней, несут ответственность в соответствии со ст. 31 Закона за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон.

Статьей 11 Закона раскрыты источники средств для создания и развития системы государственной регистрации и предоставления инфор-мации о зарегистрированных правах, бюджетные средства и иные источ-ники, не запрещенные законом.

Максимальный размер платежей на территории российской Феде-рации устанавливается Правительством Российской Федерации. 

Закон "О государственной регистрации" устанавливает следующий порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (глава III Закона):

А) на каждый объект недвижимого имущества открывается дело, в которое помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект;

Б) книги учета документов содержат данные о принятых на регис-трацию документах об объектах недвижимости, правообладателях, регис-трируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о госрегис-трации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав; об иных документах.

В) разделы Единого государственного реестра прав иденти-фицируются в нем кадастровым номером объекта недвижимости. Дело правоустанавливающих документов идентифицируются тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов являются вечными. Их уничтоже-ние, изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается (ст. 12 Закона).

Структура Единого государственного реестра прав разработана в п. 6, ст. 12 Закона.

«Реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества и открывающихся при начале регистрации прав на объект недвижимости. Раздел идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта

недвижимости: адрес (местонахождение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадровому плану или по документам), назначе-ние и иная необходимая информация.

В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимости, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавли-вающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (серви-туте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимости и других), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограни-чения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограни-чиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование доку-мента, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок по таким исполнениям, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу «Осо-бые отметки» Единого государственного реестра прав вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритя-заниях в отношении данного объекта».

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации, кото-рый возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию доку-ментов.

Закон «О государственной регистрации прав» детально регламентирует процесс регистрации недвижимого имущества. Так, ст. 13 устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя её ста-дии в следующем виде:

- прием документов, необходимых для государственной регис-трации и отвечающих требованиям этого закона;

- регистрация представленных документов с обязательным прило-жением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью;

- сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;

- при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления – внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость;

- совершение регистрационных надписей на правоустанавлива-ющих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми согласно ст. 14 Закона являются особого вида свидетельства о государственной регистрации прав.

Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недви-жимость удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регис-трационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Закон так же устанавливает порядок государственной регистрации ограничений (обременений) прав (п. 2, ст. 13 Закона) «Регистрация огра-ничений (обременений) права собственности и иных вещных прав права-ми третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя о зарегистрированном огра-ничении (обременении). Регистрация ограничений (обременений) права возможна только при наличии госрегистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав».

Согласно п. 3, ст. 13 Закона Госрегистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов необходимых для госрегистрации.

 «Регистрация прав проводится на основании заявления право-обладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной дове-ренности. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государ-ственной регистрации права подается лицом, в отношении которого при-нят такой акт. В случае, если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требо-ванию другой стороны». Замечу также, что ст. 16 закона соотносится с правилами п. 3, ст. 165 ГК, которые аналогично регулируют порядок ре-гистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов от прохож-дения регистрационной процедуры.

"Регистрация возможна по заявлению одной из сторон сделки, но только в том случае, если права возникли на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенной по желанию участников.

Вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, если сделка, подлежащая регистрационному оформлению, удостоверена нотариально в силу требования закона, законодательно не урегулирован.

Следует, однако, оговориться, что со вступлением в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» круг сделок, требующих соблюдения квалифи-цированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст. 7 Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшие требование о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК (договоры продажи (а в силу ст. 567 – и мены недвижимого имущества) вообще и предприятия как его разновидности в частности, а также договор дарения недви-жимости). Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о государственной регистрации сделки Гражданским кодексом установлено только для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст. 584), а также для договора залога недвижимого имущества (ст. 339). При этом Закон о государственной регистрации прав примени-тельно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядке регис-трации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимости начинается только по заявлению, залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога".*

Вместе с тем, по п. 2, ст. 163 ГК не исключает возможность того, что в других законодательных актах могут содержаться требования о нотариальном оформлении определенных видов сделок с недвижимостью, требующих в то же время государственной регистрации.

О. Романов, адвокат специализированной юридической консуль-тации № 3 Рязанской областной коллегии адвокатов, считает, что при отсутствии в законе прямых указаний на этот счёт следует руковод-ствоваться аналогией ст. 16 Закона о госрегистрации прав, то есть проводить регистрацию нотариально оформленной сделки и права, возникшего на её основании, по требованию любой из сторон сделки.

Документы, представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать установленным законом требованиям и отражать информацию, необходимую для госрегистрации прав: описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права.

Регистрационные действия начинаются с момента приёма доку-ментов на регистрацию. Сделка считается зарегистрированной, а право-вые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

____________________

* См. с. 46-47 Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения.// Хоз. Право.-1998.0 № 7, 8.

В установленных законодательством случаях поданные документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон. Тексты документов, представляемых на госрегистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наиме-нования юридических лиц – без сокращения, с указанием их мест нахож-дения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жите-льства должны быть написаны полностью. Документы, имеющие под- чистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьёзными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание, не подлежат приёму.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответ-ственным за проведение кадровых работ, а планы другого недвижимого имущества – соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадровому учёту земельного участка, госрегистрация прав осуществляется при нали-чии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент госрегистрации прав в органе кадастрового учета. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в реестр без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.

Все документы должны быть представлены не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключе-нием актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после госрегистрации прав должен быть возвращен правообладателю (ст. 18 Закона).

Истребования у заявителя дополнительных документов, если пред-ставленные документы отвечают требованиям Закона, не допускается. (ст. 16 Закона).

Таковы основные положения, предусмотренные Законом, в области порядка проведения государственной регистрации прав, а также требований к документам, необходимых для регистрации.