Анализ мирового опыта ипотечного кредитования

Ипотека впервые возникла в Древней Греции, в Афинах, что было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 621 г. до н.э. Драконт ввел закон, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядком в истории закрепилось определение "драконовых законов" [39, с. 94].

Ипотека - с некоторыми существенными особенностями - наличествовала в римском праве; затем она постепенно входит в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого существовал принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека.

Однако организация ипотечного кредитования как специальной системы произошла позже. Французским декретом от 28 февраля 1852 г. было образовано первое частно-земельное учреждение. Но первый частный банк, специализировавшийся исключительно на ипотечном кредитовании, был открыт в Германии во Франкфурте 8 декабря 1862 г. Вскоре было открыто еще 12 ипотечных банков; все они функционируют до настоящего времени. Сейчас в Германии насчитывается несколько десятков ипотечных банков, две трети из которых являются акционерными и одна треть - государственными.

Подытоживая вышесказанное, подчеркнем, что ипотека возникла в силу объективной хозяйственной необходимости как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

Ведущие страны мира: США, Канада, Германия, Италия, Франция и другие - прошли путь решения жилищных проблем через создание систем ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья. Мировая практика свидетельствует, что ипотечное кредитование способствовало возрождению экономики и выходу из кризиса США - в 30-е годы, Канады и Германии - в 40-50-е годы, Аргентины и Чили - в 70-80-е годы прошлого века. Очень высок инвестиционный потенциал ипотечного жилищного кредитования, поскольку ускоренное развитие жилищного строительства выступает своеобразным "локомотивом", тянущим за собой развитие сопряженных со строительством секторов экономики, а в дальнейшем - экономики в целом. Развитие этого вида кредитования позволяет мобилизовать "распыленные" накопления населения для трансформации их в инвестиции в основные фонды страны. Велика роль ипотечного жилищного кредитования для повышения устойчивости финансово-кредитной системы страны через формирование сектора надежных и рентабельных ипотечных институтов, для развития и диверсификации фондового рынка на основе обращения ликвидных ипотечных ценных бумаг.

В современной мировой практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели ипотечного кредитования: расширенно-открытую (американскую); сбалансированно-автономную (немецкую); усеченно-открытую (английскую, испанскую, французскую, итальянскую и др.) [39, с. 94]. Американская модель, существующая в своем виде уже более века, ориентирована на стандартные финансовые продукты - закладные и ценные бумаги. Человек приобретает готовое жилье, оплачивая наличными лишь незначительную часть его стоимости, а оставшуюся сумму - заемными деньгами, которые ему предоставляет специализированный ипотечный банк под залог приобретаемой недвижимости. Возврат кредита происходит в течение 15-30 лет. В рамках американской модели образуются два ипотечных рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может предоставлять долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема "длинных" ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по нему конечному инвестору или финансовому посреднику, а на вырученные средства выдает новый кредит [66, с. 216].

Отличие немецкой модели ипотеки от американской состоит в том, что недвижимость рассматривается как единичный, неповторимый товар, к которому нельзя подходить с одинаковыми мерками. Поэтому каждая закладная в Германии осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании вынуждены выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно солидный уставной фонд, что в американской модели необязательно. То есть эта модель ипотеки одноуровневая. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии хорошо развита система накопительных счетов, так называемая система строительных сбережений.

Государство всячески поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения жилищного кредита заемщику выплачиваются ежегодные премии, предоставляются дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственной помощи зависит от материального положения конкретного заемщика, состава его семьи и т.п. Такая схема ориентирована на людей с доходом среднего и даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн. евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс в виде премии, стимулируют поступление дополнительных 11 млрд. евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов.

Третьей моделью ипотечного кредитования - наиболее простой и в то же время наиболее несовершенной - является усеченно-открытая. Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Полученные ипотечными банками, они, как правило, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых средств. Эта модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования. Первой принципиальной чертой такой схемы является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств вкладчиков банка, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.д. Вторая характерная черта - зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. В связи с этим масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования различна в отдельные периоды. Усеченно-открытая модель относительно проста и именно по этой причине получила широкое распространение в мире, особенно в тех странах, где недостаточно сформирована инфраструктура финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако и в таких развитых странах, как Англия, Франция, Испания, Италия, она тоже занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг. Простота усеченно-открытой системы ипотечного кредитования оборачивается минусом в виде зависимости процентных ставок по кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка той или иной страны [39, с. 94].

Интересной является история развития ипотеки в России. Здесь, несмотря на то, что уже в XIII-XIV вв. возник заклад на землю, долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г., когда были созданы первые кредитные учреждения для дворянства и купечества, кредитование осуществлялось под залог имений. Таким образом, в начале второй половины XVIII в. в России начал формироваться институт банковского ипотечного кредитования: деньги предоставлялись в долг (на условиях возвратности, платности и срочности), а недвижимость служила обеспечением по предоставленным кредитам, что в полной мере соответствовало сущности кредита [66, с. 216].

В 1786 г. указанные банки были реорганизованы в Государственный заемный банк, целью которого была организация ипотечного кредита землевладельцам, в основном - дворянству. Попытки государства обеспечить приток вкладов, достаточный для осуществления масштабного долгосрочного кредитования, не приносили успеха и в середине ХIХ в. вконец разорившиеся дворянские банки были ликвидированы. Это позволяет сделать вывод о том, что даже целенаправленная государственная поддержка не способна обеспечить стабильное функционирование системы ипотечного кредитования, основанной на внеэкономических, нерыночных принципах.

Само понятие "ипотека" появилось в теории российского права в 60-70 гг. XIX столетия и было заимствовано из зарубежного права (французского и германского). Интересно заметить, что в российском дореволюционном праве "ипотека" была синонимом "залога", т.к. под последним понимался непосредственно залог недвижимого имущества (тогда как залог движимого имущества именовался "закладом"). Такое деление не являлось абсолютным, и действовавшее законодательство употребляло оба названия.

С начала 70-х гг. XIX столетия в России действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Ипотечное кредитование становилось все более востребованным. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. [39, с. 94].

К 1917 г. в России существовала развитая, хорошо организованная кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Европе.

В 1917 г. развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, было приостановлено, т.к. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически уничтожила основу для ипотечного кредитования. Лишь с 1992 г. в России предпринимаются меры по возрождению ипотечного кредитования. Этот процесс сопровождается большими сложностями как в области формирования законодательной базы, так и в вопросах выработки финансовых механизмов, позволяющих организовать долгосрочное кредитование с учетом действующих экономических факторов.

Первые попытки создания ипотечных банков в современной России относятся к 1992 г. и с этого времени происходит процесс постепенного формирования нормативно-правовой базы [66, с. 216], создание необходимой рыночной инфраструктуры и финансово-экономических механизмов ипотечного кредитования. Однако основополагающий для развития и функционирования ипотечных механизмов Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [10] (Закон об ипотеке) удалось окончательно согласовать и принять лишь в 1998 г.; таким образом, именно этот год можно считать фактической точкой отсчета в новейшей истории российской ипотеки, не насчитывающей, следовательно, и 14 лет.

Итак, зародившись до нашей эры как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный и всепроникающий инструмент инвестиционно-финансовой деятельности, стержневое звено в общем каркасе экономики промышленно развитых стран.