Схема организации ипотечного кредитования

Этапы процесса ИК:

1) пакет документов, который характеризует заемщика как ю.л. или ф.л., характеристика его финансового состояния (баланс, форма № 2 (прибыли и убытки)), заявление на кредит, технико‑экономическое обоснование (ТЭО) кредита (бизнес‑план), гарантии, информация об объекте недвижимости (свидетельство о праве собственности, копия паспорта БТИ, справка БТИ о балансовой стоимости здания и % износа, справки об отсутствии ареста на данный объект.

2) Оценка стоимости недвижимости. Производится специалистами банка или приглашается риэлторская фирма. Учитывается спрос и предложение на рынке недвижимости, месторасположение, тип строения, экология, наличие удобств)

3) согласование условий договора с заемщиком. Сроки, порядок исчисления %%, сумма ссуды, возврат. Сумма ссуды рассчитывается из стоимости возможной реализации объекта в будущем при невыполнении заемщиком обязательств.

В России срок ипотечного кредита – 12–15 месяцев, за рубежом – 15–20 лет.

4) заключение кредитного договора и договора и залоге недвижимости. Для снижения риска собственник страхует объект недвижимости в пользу банка на срок» ипотечного договора. Договор должен отражать требования закона РФ «О залоге» – информацию о виде залога, сроках и размере исполнения обязательств.

5) государственная регистрация договоров о залоге различного типа.

 

Виды закладных

В мировой банковской практике вместо договора о залоге недвижимости оформляется закладная – ц.б., удостоверяющая право кредитора получить возмещение расходов по ссуде из стоимости заложенной недвижимости при нарушении условий договора заемщиком. Типы закладных: 1) с фиксированной процентной ставкой, по которой в течении срока договора % ставка не изменяется. Этот тип применяется в странах с устойчивой экономической ситуацией и незначительными темпами инфляции. Иначе этот тип может принести убытки банку.

2) с корректируемой % ставкой. % привязывается к индексу доходности по долгосрочным государственным обязательствам; потом меняется в соответствии с изменением индекса государственных обязательств. Устанавливаются 2 вида пределов: а) пределы разового изменения ставки (± 2 %) б) пределы максимального изменения ставки за весь период кредитования (±6 %). Корректировка происходит раз в год в день заключения договора.

3) с корректировкой на инфляцию.

4) для молодых семей. Изначально ставка очень низкая, но с годами растет, как бы пропорционально росту доходов семьи.

 

Тема 25. Факторинг

 

Факторинг (Ф): понятие и виды

Ф – многоцелевая операция, связанная с краткосрочным кредитованием клиента через приобретение у него долговых обязательств покупателей продукции, услуг, работ, поставщиков сырья, оборудования; со страхованием клиентов банка от риска неплатежей со стороны их партнеров или риска неплатежей самих клиентов по отношению к их поставщикам и кредиторам; с контролем за финансовым состоянием поставщиков и платежеспособностью покупателей; с организацией бухгалтерского учета движения продукции и расчетов за нее; с консультированием клиентов банка в части сбыта и рекламы товаров, работ, услуг.

Критерии факторинга (конвенция, принятая в 88 г. Международным Институтом Унификации частного права, «О международном факторинге»): 1) осуществление кредитования в форме предварительной оплаты деловых требований, 2) ведение бухгалтерского учета поставщика, в т. ч. по учету реализуемой продукции, услуг, работ, 3) инкассирование задолженности поставщика, 4) страхование поставщика от кредитного риска.

Участники факторинговой операции: 1) факторинговый отдел КБ или специальная факторинговая компания, 2) поставщик продукции, 3) покупатель продукции 4) дополнительные участники: а) КБ, который предоставляет заемные источники, или участвует в УК дочерней факторинговой компании. б) страховая организация, которая страхует риск повреждения транспортируемых товаров (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).

 

Виды факторинга

1) Соглашение о полном обслуживании. Включает в себя: защиту клиента от риска неплатежа со стороны покупателя, организация учета реализованной продукции и состояния дебиторской задолженности, обеспечение клиента денежными средствами за счет предварительной оплаты долговых обязательств его покупателей. Предварительная оплата может производиться в соответствии с договором на определенную дату или через конкретный период времени с момента покупки (продажи) долговых обязательств (чаще на 3‑й рабочий день). Предварительная продажа и оплата долговых обязательств может осуществляться в полной сумме долговых обязательств или в их части. Полная предварительная оплата проводится лишь по отношению к наиболее надежным клиентам, т. к. риск банка увеличивается. Вознаграждение по факторингу поступает от клиента отдельным фактом, в результате чего при нарушении условий договора проблема компенсации затрат (по кредиту и %) резко усиливается. Поэтому предварительная оплата обычно составляет 70–80 % от суммы долговых обязательств. Остаток суммы долговых обязательств возмещается клиентом за вычетом платы по факторингу после поступления на счет фактор‑отдела оплаты от покупателей клиента.

2) Открытый Ф – партнеры клиента извещается о наличии факторингового договора. Специальной телеграммой или письмом им сообщается об изменении реквизитов счета, оплата по которым теперь осуществляется в адрес фактор‑отдела.

3) Закрытый Ф (дороже открытого) – средства от плательщиков по‑прежнему поступают на счет клиента, который переводит их фактор‑отделу с добавлением комиссионного вознаграждения. Здесь процесс обращения средств замедлен. Фактор‑отделу поэму необходимо дополнительное финансирование операций и растет риск неплатежа, т. к. к счету клиента могут появляться претензии со сторон других лиц.

4) Ф с правом регресса. Фактор‑отдел может вернуть клиенту долг– обязательства при отказе плательщика от из оплаты. Но комиссионное вознаграждение отдел не возвращает (вид выгоден для банка).

5) Ф без права регресса. Банк полностью принимает риск неплатежа со стороны плательщика. Банк несет затраты при защите своих интересов в суде.

6) Международный Ф. Один из партнеров является нерезидентом РФ. Тут к обычным рискам прибавляются валютный, становой и переводной.

 

Тема 26. Лизинговые операци

 

Лизинг (Л) – форма финансовых инвестиций в основные фонды, при которых специальная лизинговая компания (отдел банка) приобретает для лизингополучателя имущество и передает в пользование на определенный срок с последующим выкупом (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).

Отличие лизинга от аренды: 1) при аренде предмет сделки – временно свободное имущество арендодателя, которое он использовал ранее. Для лизинга имущество покупает лизинговая компания специально для заказчика. 2) арендные отношения строятся между 2‑мя участниками: собственником и пользователем, при лизинге – + поставщик, инвестор, КБ (кредитующий сделку). 3) арендатор получает имущество для производственных и личных целей. При лизинге – только для производства.

Отличие лизинга от кредита: 1) вещественная форма ссуды, а не денежная 2) лизинговое оборудование остается в собственности кредитора. 3) сумма ссуды определяется на основе стоимости имущества (первичной или остаточной).

Объект лизинга – любое движимое и недвижимое имущество из категории основные средства – ОС (машины, оборудование, вычислительная техника, производственные линии).

Преимущества лизинга: 1) покупка имущества без единовременного крупного вложения денежных средств. 2) позволяет применять передовую технику в условиях быстрого морального износа. 3) удовлетворение сезонных потребностей, транспортировка продукции. Т. е. избавление от вложений в технику, которая нужна только период в году.

Лизингодатели: 1) финансово‑кредитный институт, КБ или его подразделение.

2) лизинговая компания – а) финсово– лизинговая компания (только для совершения сделок) б) специализированная лизинговая компания (+комплекс услуг по содержанию, ремонту оборудования, подготовка кадров, консультирует как использовать). в) брокерские лизинговые компании – посредники между участниками (часто – сублизинг).

3) подразделения любого предприятия, которое имеет источники финансирования лизинга и осуществления его + к своей основной деятельности.

Лизингополучатель– ю.л. или гражданин‑предприниматель, получающий имущество по договору лизинга.

Поставщик лизингового оборудования – (продавец) предприятие‑изготовитель.

 

Виды лизинга.

1) финансовый Л – с полной окупаемостью, при которой лизингодатель в течении срока договора возмещает стоимости объекта лизинга и формирует прибыль.

Особенности финансового Л: 1) участвует производитель, который выполняет дополнительные функции (установка, ремонт). 2) срок договора приблизительно = нормативному сроку службы имущества, после может быть выкуплено лизингополучателем по остаточной стоимости 3) объект выбирает лизигополучатель. 4) условием приобретения имущества является его передача определенному лизингополучателю (уникальное оборудование). 5) сумма амортизационных отчислений в составе лизинговых платежей должна быть близка к стоимости лизингового имущества. 6) риск случайной гибели, порчи несет лизингодатель

2) Оперативный Л – имущество передается на срок, значительно меньше нормативного. Так лизингодатель сдает имущество несколько раз.

Особенности: 1) срок договора не более 2–6 лет 2) договор м.б. расторгнут лизингополучателем в любое время. 3) риск на лизингодателе не найти последующего пользователя. 4) для снижения рисков лизингодатель страхует имущество, что еще + к его расходам по Л.

3) Возвратный Л – используется, когда предприятие испытывает недостаток финансовых средств для развития. Предприятие может предоставить свое оборудование лизинговой компании или КБ и пользоваться им по договору Л‑га (обычно финансового, с выкупом).

4) Внутренний Л – все участники – резиденты.

5) Международный Л – один из участников – иностранный партнер.

 

Лизинговый договор.

За основу расчета лизинговых платежей взяты методические рекомендации Министерства экономики РФ. На платежи действуют факторы: 1) стоимость объекта Л. 2) срок его амортизации 3) возможность применения ускоренной амортизации. 4) вид и срок лизинговой сделки. 5) график платежей по лизингу 6) условия Л, в т. ч. выкуп по остаточной стоимости. 7) стоимость кредитных ресурсов, которые дополнительно привлекаются под сделку, 8) размер комиссионных лизингодателя. 9) НДС. 10) таможенные пошлины 11) страхование рисков 12) комиссионное вознаграждение посредников.

Важный стимул развития лизинговых отношений – налоговые льготы для участников. Для лизингодателя – 1) освобождение от налога на прибыль по договорам» 3 лет. 2) освобождение от НДС при оказании лизинговых услуг, но сохранение НДС по приобретенным объектам. 3) частичное освобождение от таможенных пошлин и налогов по временно ввозимым на территорию РФ объектам международного лизинга.

Преимущества для лизполучателя перед кредитом: 1) 100 %‑ное приобретение имущества без отвлечения собственных средств, 2) льготы по налогообложению, 3) риск устаревания и другие риски лежат на лизингодателе. 4) возможность использования больше оборудования, транспортных средств при низких затратах, 5) не требуется залог.

Недостатки: 1) более высокая стоимость 2) потери при росте лизинговых платежей в результате инфляции 3) сохранение лизинговых платежей до конца договора независимо от устарения оборудования.

Интерес КБ в лизинговых операциях: 1) конкуренция на рынке стандартных банковских услуг толкает к новым видам услуг. 2) Л. имеет реальное материальное обеспечение в виде имущества, находящееся в собственности лизингодателя, поэтому проблемы реализации имущественных прав по реализации залога нет. 3) банк расширяет круг надежных клиентов. 4) по договору банк имеет стабильный доход в течении длительного времени. 5) льготы по налогам.

Подробнее: http://www.deniskredit.ru, http://www.deniscredit.ru, http://www.kreditbrokeripoteka.ru