Кредитный консалтинг – оказание консультационных услуг в сфере привлечения кредитного финансирования.

Зачем нужен кредитный брокер?

1. В Москве несколько сотен банков, все говорят что кредитуют, указывают данную услугу на сайтах.

2. Реально большинство банков клиентов "с улицы" не кредитует, скорее испытывает потребность в деньгах клиентов для финансирования бизнеса учредителей и дружественных учредителям (реальным хозяевам) фирм.

3. Некоторые банки специально создавались для привлечения средств на цели их создателей.

4. Те (немногие) банки, которые кредитуют – завалены заявками, большинство из которых изначально непроходные или составлены неграмотно с точки зрения банкиров, которые ценят свое время и которым проще отказать чем заниматься бесплатным обучением клиентов финвопросам.

5. Как правило, основная доходность многих банков – операции, никак не связанные с кредитованием клиентов "с улицы".

6. Многие сотрудники банков имеют планы привлечения средств клиентов, разводят на "разные услуги", динамят максимально долго – в итоге кредита нет, а банк получил доход.

7. Реальные сроки рассмотрения клиентов "с улицы" – в разы больше декларируемых, иногда несколько месяцев.

8. Для клиентов "с улицы" необходимо сразу собрать десятки документов, для «своего» – предварительное решение удаленно.

9. Потраченное впустую время и деньги намного дороже среднего гонорара брокера.

Внимание: грамотный кредитный брокер должен иметь опыт ШТАТНОЙ РАБОТЫ В БАНКЕ, желательно на РУКОВОДЯЩЕЙ ДОЛЖНОСТИ и В НЕСКОЛЬКИХ БАНКАХ, а также профильное (экономическое или юридическое образование).

Таких брокеров немного, как правило работают частным образом или в небольших компаниях.

Крупные брокеры как правило нанимают людей без опыта работы или с минимальным, зарабатывают на потоке, на авось.

 

!!! Мы экономим ВАШЕ ВРЕМЯ И ДЕНЬГИ – взаимодействие и решение проводится удаленно по интернет.

!!! У нас самый широкий спектр реально кредитующих банков.

!!! Повышение кредитной привлекательности и ускорение рассмотрения заявок.

!!! Приоритетное льготное рассмотрение при быстрых сроках.

!!! Цены значительно ниже конкурентов за счет эффективных технологий работы: предквалификация 5000 руб. плюс по факту получения средств договорной процент (зависит от ситуации, ипотека для физлиц 1 %, кредиты бизнесу в среднем 2–3% – реально ниже конкурентов).

тел. 8903‑529‑0033, (495) 972‑0607 Шевчук Денис Александрович (без выходных, 9.00–21.00)

e‑mail: [email protected] (оперативные ответы от 10 минут до суток)

Сайт: www.deniskredit.ru

 

 

Тема 37. Оценка бизнеса (ОБ)

 

Предмет ОБ – рыночная стоимость капитала оцениваемой компании.

3 подхода к ОБ: доходный, затратный, сравнительный. Каждый из них опирается на специфическую информацию и оценивает разные стороны (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).

1) Доходный – определяет стоимости собственного капитала как сумму текущих стоимостей будущих доходов предприятия. Информация: прогнозные данные по выручке от реализации, величины денежного потока. Невозможно применять для предприятий со значительными финансовыми активами, но в условиях устойчивого финансового кризиса.

2) Затратный подход – определяет стоимость собственного капитала компании как сумму рыночной стоимости ее активов за вычетом заемных средств. Информация для расчета: текущее состояние активов и долгов. Стоимость активов = совокупная величина затрат на их воссоздание – износ. Сфера применения подхода – компания со значительными материальными активами. В противном случае перед оценщиком возникнет проблема определения рыночной стоимости нематериальных активов.

3) Сравнительный подход – ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за какое время он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Вероятной ценой оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зарегистрированной на рынке.

Результаты сравнительного метода довольно эффективны, имеют хорошую объективную базу. 2 типа информации:

1) рыночная (ценовая) – данные о фактических ценах купли‑продажи акций сходной компании.

2) финансовая – бухгалтерская отчетность за текущий год и предшествующие периоды, финансовая отчетность, другие сведения (обычно за 5 лет).

3 метода сравнительного подхода:

1) метод компании‑аналога (метод рынка капитала) – основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.

2) метод сделок (продаж) – ориентирован на цены приобретения предприятия в целом или контрольного пакета акций.

3) метод отраслевых коэффициентов (соотношений) – использует рекомендуемые отношения между ценой и определенными финансовыми параметрами. (данный метод не очень распространен из‑за малой информационной базы)

 

Тема 38. Методы оценки и основы ипотечно‑инвестиционного анализа

 

В оценочной деятельности существуют 3 подхода: 1) затратный (использует те предприятия, которые потенциально не приносят доход, но необходимо оценить имущество) 2) сравнительный (можно использовать для оценки любого имущества, но при наличии достаточной информации о результатах недавних продаж), 3) доходный (2 метода в основе: основной – метод прямой капитализации и метод дисконтирования будущих доходов. Годится для тех видов имущества, которые способны приносить доход, а также при оценке пакета акций).

Ипотечно‑инвестиционный анализ – разновидность доходного подхода, который используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита. Особенность: рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена на заемные средства (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).

Метод капитализации дохода – стоимость объекта определяется на основе конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Коэффициент капитализации зависит от: 1) требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал, 2) процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.

Метод дисконтирования денежных потоков – стоимость недвижимости складывается из суммы получаемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал = дисконтированный денежный доход инвестора за период владения + дисконтированная выручка от предполагаемой продажи в конце периода владения.

Специфика: 1) ставка дисконта соответствует требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал, 2) в качестве дохода за период владения оценщик использовал не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал.

3) выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода является разницей между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Итак, Ипотечно‑инвестиционный анализ – это моделированный доходный подход к оценке недвижимости. В процессе оценки необходимо анализировать конкретные условия финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с типичными рыночными условиями финансирования. На основе выявленных различий рассчитывается соответствующая поправка на условия финансирования, которая трансформирует обоснованную рыночную стоимость недвижимости в цену.

 

Тема 39. Оценка земли

 

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом является земельный участок. Земля имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, т. к. стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгода от использования земельного участка используется неограниченное время (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости. Причины сложности оценки: 1) специфика данного объекта, 2) не разработанность нотариально‑правовой базы, 3) неразвитость земельного рынка в стране.

Специфика земли и ее отличие от других видов недвижимости обусловлена ее особенностями: 1) земля – природный ресурс, который невозможно свободно воспроизвести, 2) при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: А) как основные средства производства (сельскохозяйственные и лесные земли), Б) как пространство для социально‑экономического развития (размещение различных объектов недвижимости). В) земельный фонд – основа формирования среды проживания населения, и обеспечивает экологическую безопасность, особенно лесной и водный фонд. Г) не применяется понятие физического и функционального износа для оценки стоимости (Шевчук Денис, Оценка и управление недвижимостью: конспект лекций, Экономика недвижимости: конспект лекций, Покупка дома и участка).

При всех этих качествах земля принадлежит стоимостной оценке. Объект оценки – земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости. Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая функциональную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Оценка земли подразделяется на массовую и кадастровую оценку земельных участков и региональную оценку единичного земельного участка.

Цель кадастровой оценки – определение стоимости всех земельных участков в границах административно‑территориальных образований (область, регион, город) по оценочным зонам на начало следующего года.

Рыночная оценка – определение рыночной стоимости земельного участка на дату оценки независимым оценщиком в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки:

1) доходный подход: *метод прямой капитализации, *капитализация дохода по периодам, *техника остатка дохода.

2) сравнительный: *метод сравнения продаж, *метод переноса

3) затратный: *метод изъятия, *метод определения затрат на освоение, *оценка по затратам на инфраструктуру.

В странах с развитой экономикой по возможности применяют все 3 способа. Расхождения в оценках говорят либо об ошибках в оценке, либо о несбалансированности земельного рынка.