Problems of legal regulation of the provision of land plots to owners of real estate in the Russian Federation

Скарков Денис Викторович – магистрант 3 курса, направление подготовки «Юриспруденция», ФГБОУ ВО «Российский государственный социальный университет»

В статье анализируются положения гражданского и земельного законодательства, обеспечивающие важнейший принцип земельного законодательства, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Ключевые слова: процедура предоставления государственных или муниципальных земельных участков, собственник объекта недвижимого имущества, принцип единства судьбы земельного участка и здания или сооружения, объект незавершенного строительства, природопользование.

The article analyzes the provisions of the civil and land legislation, providing the essential principle of the land legislation, as a unity of fate of the land and what is attached to it (article 1 of the RF Land code).

Key words: procedure of granting of state or municipal land, the owner of the immovable property, the principle of unity of destiny of the land and building or buildings, construction in progress, land use.

Нормы гражданского и земельного законодательства, которые закрепляют право граждан и юридических лиц на получение в собственность природных объектов, основные права и обязанности по их использованию, выполняют главенствующую роль в механизме правового регулирования земельных отношений. Однако, материальные и процессуальные нормы тесно взаимосвязаны, поскольку недостаточно в законе провозгласить право на получение природного объекта в пользование, требуется также определить основания и порядок такого приобретения. Таким образом, нормы о предоставлении природных объектов, включая земельные участки, физическим и юридическим лицам служат средством реализации материально-правовых норм о праве природопользования и определяют порядок деятельности уполномоченных органов.

В положениях о правах на имущество, содержащихся в ГК РФ [5], «предоставление» упоминается только в двух статьях (ст. 218 и ст. 247), и согласно ст. 264 ГК РФ «земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством». Нетрудно заметить, что в Земельном кодексе РФ (ЗК РФ)[6] термин «предоставление земельных участков» употребляется в основном в нормах, регулирующих право государственной и муниципальной собственности. Однако, можно согласиться с мнением Е.С. Болтановой, которая предлагает использовать «словосочетание «предоставление права на земельный участок», подчеркивая, что передача объекта предполагает, что субъект, передающий земельный участок, обеспечивает и возникновение на него права у получателя» [3, с. 48].

Термином «предоставление» в правовых нормах об использовании природных объектов, в том числе земельных участков, охватывается целый комплекс юридически значимых действий в сфере распоряжения принадлежащих публичным образованиям природных объектов, порядок осуществления которых детально урегулирован императивными правовыми нормами. При этом можно отметить, что из всех природных объектов только земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной и частной форме собственности. Можно отметить, что закрепленный в земельном законодательстве порядок отчуждения земельного участка и совершение иных сделок, направленных на распоряжение им, различаются в зависимости от того, находится объект в публичной (государственной, муниципальной) или частной собственности. Отношения по распоряжению частными земельными участками в значительно меньшей степени регулируются императивными нормами, и стороны свободны в определении модели своего поведения.

Рассматривая процедуру предоставления земельных участков собственникам недвижимости, необходимо:

- определить вид объекта недвижимости, обладание которым дает право на приобретение земельного участка;

- учесть характеристику предоставляемого земельного участка;

- знать правовой статус обладателя недвижимости (объем правовых возможностей правообладателя недвижимости);

- определить с учетом указанного выше порядок предоставления земельного участка.

Законодатель выделяет в качестве самостоятельных объектов недвижимости (вид которых определяет и порядок предоставления земельных участков): а) здания и сооружения; б) жилые дома; в) объекты незавершенного строительства.

Еще недавно разграничение зданий и сооружений было предметом достаточно острых дискуссий, которые сегодня несколько ослабли в связи с принятием ФЗ от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»[12], где содержится легальное их определение, позволяющее выделить отличительные признаки. Юридически важно подчеркнуть, что здания, сооружения в формулировке ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» - это «результат строительства» - объекты, введенные в эксплуатацию либо признанные государством в качестве законченных строительством объектов, когда разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется.

Особый порядок оформления прав на застроенный земельный участок предусмотрен для тех земель, которые заняты жилыми домами (зданиями). В силу п. 4 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» [10] гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до 30 октября 2001 г. либо после, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования, и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до 30 октября 2001 г. По смыслу рассматриваемой нормы и существующего правового регулирования земельных и жилищных отношений речь здесь должна идти только об одной разновидности жилых домов - индивидуальных жилых домах.

Конституционный Суд РФ определил, что законодатель вправе устанавливать различные процедуры передачи земли гражданам в собственность бесплатно, направленные на обеспечение преемственности земельных и имущественных отношений и учитывающие специфику конкретных земельных отношений, а также особенности правового регулирования, действовавшего до введения в действие ЗК РФ [ 7].

Одной из разновидностей жилого здания является многоквартирный жилой дом. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Порядок приобретения права на земельный участок под многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме определен в ст. 16 ФЗ 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» [11].

В отличие от зданий и сооружений в действующих нормативных правовых актах отсутствует определение объекта незавершенного строительства. Здесь важно подчеркнуть, что рассматриваемый объект является объектом прав - особым объектом недвижимости, прочно связанным с землей, так что перемещение его без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, что непосредственно следует и из ст. 130 ГК РФ. «При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы» (Пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [ 9]

Нормы о предоставлении земельных участков распространяются только на отношения, где объектом выступает самостоятельный объект недвижимости. Например, как неоднократно указывалось судами, «замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является частью такого участка и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью», так же как и «благоустроенная площадка, право собственности на которую зарегистрировано в ЕГРП как право собственности на объект незавершенного строительства, несмотря на факт регистрации, может быть признана замощением земельного участка исходя из ее конкретных конструктивных элементов (щебень, асфальтовое покрытие и проч.) и отсутствия неразрывной связи с землей. В таком случае данная площадка является частью земельного участка» согласно пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 [9]. По другому делу Верховный Суд Республики Татарстан признал обоснованным отказ в предоставлении земельного участка гражданину, поскольку объект (сарай) имеет вспомогательный характер по отношению к земельному участку и к тому объекту недвижимости, который должен быть на нем возведен в будущем в соответствии с его целевым назначением, и возведение такого объекта не порождает у заявителя прав на приобретение земельного участка по основанию ст. 39.20 ЗК РФ. Кстати, в этом же решении справедливо было обращено внимание на тот факт, что испрашиваемый земельный участок 700 кв. м значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного на нем строения (22 кв. м) [1].

Итак, подводя итоги, можно констатировать, что земельный участок, занятый объектами недвижимого имущества, может быть предоставлен, если такие объекты: а) являются самостоятельными объектами в виде здания, сооружения, объекта незавершенного строительства; б) являются существующими. Как указал суд по одному из дел, нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект, и после восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом на приобретение земельного участка. По другому делу было определено, что приобретение права на земельные участки, на которых находятся объекты недвижимого имущества в разрушенном состоянии из-за ветхости, возможно только после их восстановления.

Факт нахождения на земельном участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, если он приобретается собственником недвижимости в предусмотренном ЗК РФ порядке, доказывается кадастровым паспортом здания, сооружения, расположенного на испрашиваемом земельном участке, документом, удостоверяющим (устанавливающим) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Также заявитель (заявители) представляет сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю [8]. В заключение хотелось бы привести справедливые слова из Определения Верховного суда Республики Татарстан. Из ЗК РФ следует, что «предоставление права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, гражданину, имеющему в собственности здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих строений по назначению». Положения ст. 39.20 ЗК РФ о праве собственников зданий, строений, сооружений на приобретение в собственность земельных участков под указанными объектами подлежат применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственника осуществлять использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» [1].

Список литературы

1. Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 20 августа 2015 г. по делу N 33-12327/2015// СПС «КонсультантПлюс».

2. Боголюбов С.А. Стратегия и тактика законотворчества при реализации современной экологической политики России // Юридическая техника. 2015. № 9.

3. Болтанова Е.С. Предоставление земельных участков собственникам объектов недвижимости (материально-правовые вопросы) // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016. № 12. С. 14 - 22.

4. Галиновская Е.А. Направления развития земельного законодательства: новые тенденции и преемственность // Хозяйство и право. 2015. № 1 - 2.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Собрание законодательства РФ.1994. № 32. Ст. 3301.

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства РФ.2001. № 44. Ст. 4147. 7. Определение Конституционного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. № 806-О // СПС «КонсультантПлюс». 8. Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1 // СПС «КонсультантПлюс».

9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. № 8.

10. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ.2001. № 44. Ст. 4148.

11. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ.2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.

12. Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» //Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 5.

 

 

УДК 347.191.1